失控的反常识信号，房价的玩笑这次开大了

我们先来说一个京沪楼市非常反常识的地方。

为了说明，我们先看同属东亚高房价城市的香港和东京，在过去的房地产下行周期的走势。

先看东京上一轮房价下行大周期：

再看97年香港房价下跌周期：

我们可以看到，香港从97年开始，前面的1~2年是快速下行期，2年后就转为缓慢下行期，再经过5年的缓慢下行期见底反转。

东京也是类似，前期为快速下行期，然后某个时点转为缓慢下行期。

如果我们再去研究其他国家，会发现规律都是相似的，也就是前期1~2年左右会有一个快速下行期（年跌幅20%视为快速下行），然后就过渡到较长的缓慢下行期，这期间大概是年平均跌幅5%。

但北京上海却完全不是这样，以北京为例，如果把2022~2023年视为房价下行元年，那么下行第三年，也就是2025年的跌幅，却远不止5%~10%，甚至跌幅比2024年还要大，上海也是类似。

为什么北京上海，会出现和海外大部分城市完全不同的情况？

这个问题之所以重要，是因为其答案，蕴含着我们该如何利用好本轮周期去优化资产配置的底层逻辑。

先说该问题的答案：这是因为我们这边环境所特有的，一致预期和基本面相错配所产生的结果。

这句话怎么理解？

房价下行，最根本的因素，在于当前价格的供给方，超过了需求方，如果要房价止跌，我们需要提升需求方的数量，以接住来自所有供给方的抛盘。

需求方怎么提升，从哪里挖掘需求？

答案是：两类群体

A类：买得起房子的人

B类：愿意买房子的人

A和B的交集，就是当下所有的买盘。

所以，如果我们要提升买盘量，我们就必须从A和B两方面考虑。

针对A，要使得买得起房的人变多，需要经济复苏回暖，需要居民收入提升，是一个长期的事情，短期无法改变。

对此，我们也在长期跟踪上市企业的营收增速状况（季报），以及员工薪酬状况（年报），并持续在我们的知识星球发布，以提供大家参考，及时获知拐点。

针对B，就是预期管理，也就是中介和各大自媒体“ 唱涨 ”，这个在本轮下行期，任何一个放松限购限贷的新政发生时，中介基于自己成交的利益，都会出现唱涨。

所以，每一轮政策，每一轮“止跌回稳”，只要其成功改变了观望者的预期，那么都会发生一件事：

那就是把观望的，甚至原计划一年后要买房的人，把其购房需求全部提前到当下，改变这些需求，在时间轴上的分布。

这就是为什么每一轮楼市新举措，就会产生一轮成交量脉冲的原因。

也就是每一轮 放松限购限贷 ，每一轮预期拉动，它并不能提升买得起房的人群数量（无法提升A），只能制造房价要涨的预期，把未来的需求，提前透支到当下（只能提升当下的B）。

这也就是为什么每一轮成交量脉冲结束后，房价都会给你拉一坨大的。因为脉冲把未来的需求提前消耗了，这就造成了脉冲过后的需求真空带。

以2024年924之后的北京楼市为例，这一轮预期拉动很明显，2024年10月开始成交量持续冲高，再叠加2025年小阳春，总共是经历了半年的高成交量脉冲。房价也在这半年出现了持续的缓慢上涨，然后在2025年4~5月之后，由于需求被提前消耗，导致后期的需求真空期无法支撑供应，于是北京楼市 拉了坨大的。

现在我们把目光转移回当下一线城市中最热的上海，如果我们对比上一轮房价启动上涨的2020年，和当下的2026年，会发现2020年是在没有任何政策放松的情况下，市场自发形成的持续高热的成交量。

比如我上一篇文章写过，从2020年4月~2021年1月，其网签量分别为：

26242 ， 30509 ， 29641 ，30437，31777，33278，30009，34123 ， 39744，47646

我们会发现，从5月开始，成交量一直持续维持在3万左右或以上，到了10月后，也就是6个月后，房价出现明显上涨，楼市开始量价齐升。

但如果看今年，其实是在春节出了新的举措之后，楼市才形成了成交量脉冲，且4月就已不足3万，而5月则存在一定的概率继续下行（5月还未结束，只是猜测，具体以月末数据为准）。无法形成持续的3万+。

那么后市，是否会因为需求真空 拉一坨大的 ，就无法提前判断。

所以，对于普通人，针对当下的市场，如果要实现买房的保值增值，其实有个很有效的决策方法，那就是：

宁可追涨，绝不猜底。

以香港为例，香港从去年触底以来，到今年春季，大致是涨了10%，那么即使我在楼市触底之后的一年买入，我最多就是承担了10%的代价，这对于楼市大周期，已经是买在相对底部了。

但如果你因为某个新举措，成交量拉高而提前去猜底，或是恐慌性买入，你又如何知道在脉冲结束之后，需求耗尽后，市场会不会给你拉一 坨大的。

如果我们进一步探究，为什么很多人会在成交量走高时会恐慌性进场，其根本原因，可能还是被“ 量在价先 ”理论所误导。

投资股市的人都知道，放量有两种情况，一种是放量上涨，一种是放量下跌。

有什么区别呢？

所谓交易，就是一个供给和一个需求，被同时消灭，那么放量的意思就是大量的供给和大量的需求以一对一的方式同时被消灭。

如果是供给先被消耗完，那么就是放量上涨，因为抢的是筹码，但如果是需求先被消耗完，那么就是放量下跌，因为抢的是接盘侠。

上行期，房子是稀缺资源，下行期，买家是稀缺资源。

在2000~2020的楼市上行期，每一轮放量后，楼市都会大涨，是因为需求太猛烈，房子总是先于需求被消耗。

然而，2024的924，给了我们另一种结果，那就是持续放量后，需求先于房子被消耗，于是放量的结果大家也都看到了。

论述到这里，我认为我解释清楚了文章开头所提出的问题，也就是为什么东京香港在两年后进入缓跌期，而京沪则不一样。

前者靠市场自发调整触底，而后者因为特定时期的限购限贷放松，导致了需求在时间轴上的分布波动，导致了需求真空期的供需不平衡。

当我们理解了这个底层逻辑，我们就能清晰的知道，如何针对楼市下行期，来实施我们的抄底。对于 楼市投资，需要的是确定性。所以我们依据本文逻辑可总结出以下几点。

1 持续跟踪上市公司季报，以获知企业整体的营收增速变化，企业收入不是利润，无法通过降薪裁员来作假。

持续跟踪 上市公司 年报披露的打工人工资，以获知打工人的收入增速变化。

通过这两点，来判断A类人群（买得起的人群）是否会增加。

2 对于任何一轮由预期拉动的成交量抬升，我们需谨慎跟踪数据的进展情况来决策我们的楼市交易。

a 如果数据呈现脉冲状，每月持续下降，则楼市可能在需求消耗完，也就是脉冲后拉一 坨大的，这时谨慎入场。

b 如果数据能够持续5~6个月（比如上海可以考虑以3万以上的网签为标准），这时就可以结合其他经济数据来考虑楼市触底的可能性。

3 由于全球任何城市在经历楼市大周期后，房价触底反转都是缓慢的，所以即使最不利的情况，触底后半年到一年买入，也依然是相对底部，尽管损失了楼市最底部的可能不到10%的空间，但获得了确定性，我认为对于楼市大周期的抄底，确定性比空间，要重要得多。

后记：

对于A类人群，根据去年年报，我统计了沪深300的打工人近6年的收入增速变化；根据最新一季报，我统计了 沪深300 企业营收一季度增速变化；这两部分数据都已发布在知识星球中，我甚至把2025年全年，沪深300各个公司打工人的平均工资的具体数字，也公开在了知识星球。星球的同学可在精华区查看。

对于B类人群，每当放松限购限贷，且当自媒体和中介集体唱多时，我们就知道很多人会因为恐慌而入场，但最终结果需要观察成交量的可持续性。

这里蕴含的底层逻辑的意义，我甚至认为对卖家更重要。也就是当你发现数据呈现脉冲特征，成交量逐步走低，则在脉冲结尾的时间点，并结合市场情绪判断（跌涨比）的卖出，可能是一个较好的交易决策点。

而对于买家，通过数据来判断楼市触底的确定性，则远比通过情绪猜底来的重要。我们在2023年，通过数据实现过楼市的高位逃顶 （参见2023年初的发文： ），同样，在未来可能出现的触底，也依然需要通过数据来判断其确定性。

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