批量撤离！突然，超200个物业“跑路”

以前赶不走，现在主动跑！最近两年，楼市出现了一个“颠覆常识”的现象：因“物业费结算困难”、“现金流持续亏损”，物业爆发了集中撤场潮！据中指研究院数据，2025年初至2026年3月底，全国共监测到住宅撤场项目212个，这背后，反馈出的一个信号——物业费，收不上来了！

● 物业费越来越难收！一年超200个住宅物业退出！

时间回到2020年，那时候，物业行业堪称“现金奶牛”。

那一年，上市潮汹涌而至，全年18家物企登陆港交所，募资超百亿。低负债、有稳定现金流，有无限的想象空间……

但近年来，情况已经发生了翻天覆地的改变——

从结果看，近一年超200个住宅物业主动撤场

近年来，由于物业公司收支失衡，有的住宅项目长期处于亏损状态，不得不作出撤场的决定来止损，其中既包含运营困难的次新房项目，也包含长期收缴率低迷的老项目。

据中指研究院数据，2025年初至2026年3月底，全国共监测到住宅撤场项目212个。从地域分布上看，苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州等城市住宅撤场案例较多。

而背后的原因，是因为物业费收不上来了。

克而瑞物管研究中心公布的数据显示：2025年，全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑。上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50% 。

中物智库数据同样显示，2025年百强物企住宅物业费收缴率已跌至82.3%，行业住宅物业服务满意度仅73.2分，创下近年新低。

一个行业共识是，通常80%以上的物业费收缴率才能保障小区基本服务的正常运行。低于这一数值，小区可能面临保洁降薪、保安裁员、电梯坏了没钱修，基础服务难以保障。

收缴率的下降直接导致物企现金流吃紧，进而压缩服务投入，形成恶性循环。

● 为什么业主不愿意交物业费了？

业主不愿意交物业费，是多方面因素共同导致的后果。

表面看，是因为近几年大家的经济压力都增大了。

经济下行周期，尤其是房价下跌，使业主资产缩水，部分业主面临收入下降或现金流紧张，物业费作为固定支出，被业主视为可削减的成本，优先保障房贷、生活基本需求，导致缴费意愿降低。

还有心理预期的变化。

业主从“增值心态”转向“保值心态”，认为房产贬值后，物业费不应维持原标准。若物业费未随房价下调，业主会感到不公平，产生抵触情绪，甚至将拒缴视为对市场环境的不满表达。

其次，也受到政策的影响。

多地出台空置房物业费折扣，比如江苏给出七折、山东打到六折，空置率高的项目直接被砍掉大半收入，但没有打折的小区业主也会对标优惠政策，不愿全额付费。

更深层的原因，是质价不符的物业服务，所引发不满情绪的爆发。

克而瑞的报告显示，收缴率困境归因于政策、市场与业主行为的三重挤压，而更深层次的矛盾，在于物业与业主之间信任链条的彻底断裂。

保洁频次缩水、安保形同虚设、设施维修滞后…当业主缴纳的物业费、尤其是高价物业费与得到的服务严重不匹配时，双方的信任碎了。

●此前常州已有多个小区物业撤场，也有成功更换物业的案例

2025年8月，根据网络消息显示，位于天宁区的景瑞望府和景瑞天玺两个小区，由原本的景瑞物业，更换成了保利物业。

两个小区针对换物业有不少波折，有些业主不满意景瑞物业的管理，也有些业主针对业委会在更换物业的过程中的一些行为感到不理解。

同年7月，位于新北区的吟枫苑小区业委会官方公众号显示，小区的中海物业发布了 关于退出新北区吟枫苑项目的函。

其中显示目前物业服务期限截止至2025年7月31日，到期之后将会退出吟枫苑小区的物业服务。

更早之前的2024年11月，天宁区乾盛兰庭的高正物业向业委会发函，表示要在今年2月10日提前撤场，结束物业服务合同。

2023年，位于天宁区的衡麓世家花园小区，在雕庄街道，社区等相关部门的配合下，历经五个多月的努力，从物管会发起、筹备、成立。于2023年12月9号在小区物业会议室经过多方参与及见证，投票表决。

小区共计1150户，总投票数达到926户，投同意解除现有金科物业740户，投同意继续聘用金科物业53户，弃权票133户。

2021年4月，位于新北恐龙园板块的康桥水郡小区，因为原物业的种种不作为，正式将其解聘。

4月，新物业南京银城物业进驻，但府琛物业仍占据地下停车岗亭不肯离开，也拒绝交出小区的车库管理权。

业委会两次发函要求府琛物业进行交接，府琛物业用种种理由推脱。

期间街道社区进行了两次协调，府琛物业都置之不理，并以车库产权为由拒绝交出车库管理权。

还在地下车库违章搭建了一个办公场所，似乎打算常驻。

同年，位于主城天宁区的银河湾星苑就幸运的多。

据悉，银河湾星苑最初的物业是光华物业，后换过新城悦，最后出现诸多问题的是欣祥物业，物业管理存在诸多不妥之处，绿化景观维护的不到位，小区公共娱乐泳池也几近荒废，引起业主的强烈不满。

2021年3月，银城物业成功更换进场，通过设施维修、人员管控、绿化定期浇灌等实在有效地提供便民服务，同样是1.2元/㎡·月的物业费，小区环境干净整洁，业主的好评不断，贝壳平台截至本月挂牌价更是直涨近2.5万。

在更换物业之后，不管是小区环境，还是公共设施维护，都要比之前好上不少。

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