海南
很多人对日本，印象还停留在过去。
低增长、低通胀、低利率，人口老龄化，房价三十年不动，日元一路走弱。
所以一提到日本资产，很多人的第一反应是保守、迟钝、没弹性。
但问题是，今天的日本，已经不是过去那个日本了。
我最近越来越强烈地感觉到，日本正在进入一个新的阶段。这个阶段，我把它概括成一句话：日本“1、2、3”的时代，正在到来。
什么叫“1、2、3”？
就是：GDP增长1%左右，利率向2%正常化靠近，通胀稳定在3%左右。
日本整个经济运行逻辑正在发生变化。
先看增长。
IMF在2026年1月的更新里预计，日本2025年实际GDP增长约1.1%。
对中国、东南亚、印度这样的国家来说，1.1%不算什么；但对日本来说，这很重要。
因为日本最大的问题，是长期陷在通缩里，连名义增长都很弱，整个社会缺少资产重估的基础。现在这个基础正在回来。
再看利率。
日本央行已经在2025年1月把政策利率上调到0.5%。
这说明一件事：利率正常化已经从预期变成现实。当然，今天离“2%利率时代”还远，2%更像方向，不是已经实现的现状。
但最关键的是，日本已经彻底摆脱了负利率时代的心理锚。过去那个“钱几乎不要成本、经济却一直起不来”的旧日本，正在被关上。
再看通胀。
日本2025年全年CPI上涨3.2%，核心CPI上涨3.1%。这已经不是过去那种零通胀、负通胀的老日本了。
很多人对通胀有天然恐惧，但对资产市场来说，温和而持续的通胀，恰恰意味着名义收入、企业利润、房租和资产价格有了重新抬升的土壤。
更关键的是，工资也开始动了。
日本春斗涨薪幅度，2023年是3.58%，2024年升到5.10%，2025年进一步到5.25%。
这组数据非常重要，因为它意味着日本不是单纯“物价被输入性推高”，而是开始进入一个更健康的循环：工资上涨—物价上涨—企业提价—利润改善—再反哺工资。一旦这个循环建立，整个社会对资产的定价方式就会变。
所以，今天看日本，不能再只盯着“房价是不是已经高了”。
日本是不是正在从“通缩型停滞”，切换到“低增长但可重估”的新阶段。
同时，房产的逻辑变了。
很多人说日本房产涨的多了，有泡沫。实际上呢？
房产本质上不是一个孤立资产。房产背后对应的是收入、利率、通胀、人口流动、企业投资、城市资源集中度。日本过去三十年，房产难有系统性机会，是因为这些变量长期不配合：工资不涨、人口预期弱、通胀为负、社会风险偏好极低。
但现在，底层条件开始变了。
一方面，地价已经在给出反馈。
日本国土交通省公布的数据表明，截至2025年1月1日，三大都市圈全用途、住宅地、商业地价格都已经连续4年上涨，而且东京圈和大阪圈的涨幅还在扩大。换句话说，市场在上涨，而且越来越向核心区域集中。
另一方面，日本的人口结构也在继续分化。
总人口还在下降，但外国居民人数在上升，截至2025年6月末，日本在留外国人数已达到395.6万人，继续创下新高。
也就是说，日本整体人口在收缩，但真正有工作机会、有国际资本、有产业和服务需求承接能力的城市，反而在继续吸附人口、资金和资源。最后受益的，仍然会是东京、大阪这样的一线核心区。
这就是为什么我一直说，今天日本房产不能用“全国平均”去看，而要用“核心城市重估”去看。
它不是那种所有地方一起涨的市场。
它更像是一个分化加剧、资源回流、核心区域继续吃红利的市场。
所以，日本房产是不是机会？
我的判断是：是，但不是盲买的机会，而是认知升级后的机会。
所以，日本房产是不是太高了？
我的判断是，不是，或许仅仅是上涨初期。
我不认为故事已经结束。
因为今天日本最重要的变化，不是单一数据变好，而是：增长重新成立了，通胀重新成立了，工资重新成立了，利率正常化重新成立了。
这四件事放在一起，就意味着一个新日本，正在出现。
而房产，恰恰是最能承接这种变化的资产之一。
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