【泽达说法】抵押权预告登记后设立的租赁权，能否排除执行？

案情回顾

2010年3月，王某因购买商品房所需，向某银行申请个人住房抵押贷款，贷款金额为50万元。双方签订了《个人住房抵押贷款合同》，约定以王某所购房屋作为抵押物，为该笔借款提供担保。2010年5月，王某与银行共同办理了《预购商品房抵押权预告登记》，银行被登记为预告登记权利人。

2012年6月，王某与李某签订了一份《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给李某，租赁期限为20年，自2012年6月至2032年6月，总租金为20万元，押金2万元，租金及押金在合同签订当日一次性付清。李某于签约当日向王某银行账户转账22万元。2014年9月，案涉房屋办理了正式的房屋他项权证，银行成为房屋他项权利人。

因王某自2015年起未能按约偿还贷款，银行将其诉至法院。法院生效判决认定王某应承担还款责任，同时确认银行对案涉房屋的折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。判决生效后，王某未主动履行义务，银行遂向法院申请强制执行。

执行过程中，法院裁定拍卖王某名下的案涉房屋。此时，李某以房屋承租人身份提出执行异议，主张其与王某之间存在合法有效的租赁关系，要求法院在拍卖房屋时“带租拍卖”，即维持租赁关系进行处置。李某提交了前述《房屋租赁合同》及转账凭证作为证据。

另查明，经法院办案系统检索，李某与王某之间还存在多起借贷纠纷案件，双方在其他法院亦有诉讼和执行记录。

案件结果

执行法院经审查认为，李某提出的“带租拍卖”请求不能成立，依法裁定驳回其异议请求。裁定作出后，各方当事人均未就此提起异议之诉或复议申请。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、抵押权预告登记具有排他效力，可对抗在后设立的租赁权

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款明确规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这一规定赋予了预告登记以排他性效力，即预告登记权利人可以对抗登记之后发生的、未经其同意的任何不动产处分行为。

抵押权预告登记是在正式抵押登记无法即时办理的情况下，为保障抵押权人将来取得正式抵押权的临时性登记措施。其核心功能在于锁定不动产物权变动的顺位，确保预告登记权利人在条件成就时能够顺利取得正式抵押权，且其优先顺位溯及至预告登记之日。就本案而言，银行于2010年5月办理了抵押权预告登记，而李某与王某签订租赁合同的时间为2012年6月，发生在预告登记之后。根据上述法律规定，王某在未经预告登记权利人即银行同意的情况下，擅自将房屋出租给李某，该处分行为依法不发生物权效力。因此，李某所主张的租赁权不能对抗银行已经办理预告登记的抵押权。

二、租赁关系存在明显不合理之处，不具备“带租拍卖”的正当性

即便不考虑预告登记的排他效力，仅从租赁关系本身的合理性角度分析，李某的租赁主张也难以成立。首先，租赁合同约定的租期为20年，虽然未超过《民法典》第七百零五条规定的20年上限，但租金采取一次性付清的方式支付，共计20万元。这种支付方式在长期租赁中并不常见，客观上削弱了租赁关系的真实性。其次，李某与王某之间除本案租赁关系外，还存在多起借贷纠纷，双方另有资金往来。在此背景下，一次性支付大额租金的行为，更容易让人怀疑其真实目的是为了帮助王某转移财产或虚构债务以阻碍法院执行，而非真实的居住或经营需求。

执行法院在审查此类异议时，有权对租赁关系的真实性、合理性进行必要的形式审查。对于租金支付方式异常、租期过长、承租人未实际占有使用房屋，或者承租人与被执行人存在其他密切经济往来等情形，法院可以综合判断租赁关系是否存在恶意串通、虚构租赁以规避执行的可能。本案中，李某主张的租赁关系明显缺乏合理性，若允许其“带租拍卖”，将严重贬损案涉房屋的市场价值，增加拍卖成交难度，进而直接影响银行抵押权的实现。因此，法院不予支持其带租拍卖请求，具有充分的事实和法律依据。

三、执行程序中应类推适用预告登记效力规则，保护在先权利人的顺位利益

实践中，抵押权预告登记与正式抵押登记之间往往存在一定的时间间隔。在此期间，抵押财产可能被被执行人擅自出租、转让或设定其他权利负担。若机械地以正式抵押登记时间作为判断权利顺位的标准，将导致预告登记制度的功能落空，损害预告登记权利人的合理预期。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，在具备办理抵押登记条件且预告登记未失效的情况下，人民法院应当认定抵押权自预告登记之日起设立。这意味着，法律明确承认抵押权预告登记的效力溯及既往，即正式抵押权的优先顺位可以回溯至预告登记之日。这一规则虽然主要针对抵押权设立的时间认定问题，但其蕴含的法理完全可以类推适用于抵押权与租赁权的冲突解决场景——只要租赁权的设立发生在抵押权预告登记之后，无论正式抵押登记何时完成，该租赁权均不得对抗预告登记权利人的抵押权。

律师寄语

“带租拍卖”的法律规则旨在维护交易稳定和保护善意承租人的合法权益，但这一规则并非绝对，其适用前提是租赁权的设立必须合法、真实、合理，且设立时间早于抵押权。若租赁权设立在抵押权预告登记之后，或者租赁关系本身存在明显不合理之处，则承租人的权利将无法对抗抵押权人的优先受偿权。

对于金融机构等抵押权人而言，在办理预购商品房抵押贷款时，应及时办理抵押权预告登记，并在条件成就后尽快转为正式抵押登记，以锁定权利顺位，防范被执行人在此期间恶意设立租赁等权利负担。对于善意承租人而言，在签订长期租赁合同前，应当查询不动产登记信息，确认房屋是否存在预告登记或抵押登记，避免因租赁权无法对抗在先权利而蒙受损失。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所朱现领