江苏
小区业主委员会这工作不好干。干得少了，业主说你是“摆设”，对物业公司形不成监督；干得多了，又说你“乱作为”，替业主大会瞎做主。怎么把握好这个度，一直是业主关注的重点。
简单来说，防止“不作为”，就是要让业委会真正对物业公司起到监督和支持的作用；而避免“乱作为”，则是要搞清楚业委会只是业主大会的召集者和执行者，不能反过来代替全体业主做决定。
能选出业委会的小区，肯定不是一个人说了算的，而是大家因为公共资产绑在了一起。所以，管好这笔“家底”是业委会最核心的职责。一方面要盯着物业公司怎么花钱、怎么服务；另一方面要替业主大会把集体财产处置的事情落实好，该开大会就开大会，该执行决议就执行决议。
现在物业收费主要有两种方式：包干制和酬金制。
包干制，就是物业费收上来，盈亏都由物业公司自己兜着；酬金制，则是物业公司只拿固定的服务费，小区收支的盈亏由全体业主承担。
听起来很清楚，可实际操作中全变了味。
很多小区合同上写的是“酬金制”，但业主大会和业委会根本插不上手，物业公司自己定标准、自己花钱，盈亏还是自己扛—这就成了“表面上的酬金制”。
反过来，合同上写“包干制”的，物业公司一边嚷嚷着“亏了亏了”，要求涨价，一边又拿“包干”当挡箭牌，拒绝业主查看账目。这叫“表面上的包干制”。
这两种情况造成一个共同结果：物业公司太强势，业委会太弱势甚至直接缺位。小区想换物业？往往闹得不可开交，甚至暴力冲突。物业公司之间各占各的地盘，好的进不来，差的赶不走。
很多新成立的业委会问得最多的一个问题是：“我们到底该干什么？”答案是八个字：摸清家底，抓住财权。
摸清家底，就是搞清楚小区哪些东西是全体业主共有的。比如去规划国土部门查查红线图、竣工图、面积分摊表，弄明白哪些公共面积和设施法律上属于大家。心里有数，才能谈得上管理。
摸清了之后，就要抓住财权。没有财权，监督就是空话。
有的物业公司反对业委会碰钱，说包干制下企业自己说了算；如果改成酬金制，他们又说那业委会得对盈亏负责，“权利和责任要对等”。不少业委会也被吓住了，觉得酬金制责任太大，不如全交给专业的物业公司包干省事。
但实际情况是，无论包干还是酬金，业委会监督的难度其实差不多。包干制下，物业服务质量有没有达标，同样需要业委会去盯着。这些年人工和物价都在涨，两种模式下的小区服务质量普遍下滑，矛盾越来越多，就说明了问题。
所以，哪怕小区实行包干制，也必须要求物业公司公开服务标准，接受质量监督，并且按季度公布财务状况。没有透明，监督就是空中楼阁。
比如深圳有一个叫“深透社”的组织，专门帮助业委会。他们推出了五种物业服务合同模板，包干制两种、酬金制三种，核心都是透明。
这五种模板，透明度从高到低不一样：有的要求所有收支全透明，有的只要求公共收益透明（物业费不透明）；财务监督的权限也不同，从看账、考核质量，到有否决权，再到直接掌握资金账户，一步一步来。
每个小区情况不同，发展阶段不一样，不能说哪种最好。但有一条必须坚持：透明服务，权责相符。
举个例子，如果实行酬金制，物业公司绝对不能把收支平衡的责任甩给业委会。物业公司是专业服务商，最基本的能力就是做出质价相符、收支平衡的预算，并且有能力执行。要是以酬金制为借口推卸责任，那还要你物业干什么？
说来说去，业委会有没有独立账户、管不管钱，关键看双方互信的程度。而现实中，能选出业委会的小区，往往是因为业主对物业服务已经不太满意了。所以一开始，反而需要最严格的制度来制衡—透明共管，甚至给业委会一票否决权。
解决了这个问题，很多人担心的“业委会委员兼职干得了吗”“会不会耽误事”“是不是在揽权”也就有了答案：委员可以不懂专业，可以时间不多，但要谨慎行事、尊重专业；收支平衡不平衡，关键看物业公司的能力，业委会要做的是支持；业委会是监督，不是自己上阵干活，这样也避免了“揽权”“牟利”的嫌疑。
说到底，一个真正能运作起来的业委会，一定是有号召力的业委会。能不能召集起业主大会、能不能真实地呈现大家的集体意志，这才是让物业公司重视你、平等对待你的根本。有了这个基础，其他都好说。
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