更多房源迈入千万级，“大源西新F4”的胜算有多大？

几天前，新绿色G29元岛示范区开放，引发市场关注的不止是项目本身，更直接宣告了被称为“大源西新F4”的集体“上桌”！

招商玺、新绿色G29元岛、远达·天著云境和交投·溪云善成四个项目，无不规划有建面200㎡+的房源，甚至以此为主打，直接掀翻大源以刚需、刚改为主导的旧格局。更吸睛的是，包括招商玺、远达·天著云境少数墅居房源的最高取证单价已冲破10万元/㎡，正式跻身成都高端序列。

大源西项目分布情况

刚需退场、200㎡+大户型当道，强势崛起的“大源西新F4”，究竟能不能让区域坐稳成都头部板块的位置？

从600万到3000万，

“大源西新F4”改写板块格局

大源西的首次出现，源于2020年成都高新区正式启动对天府四街以南、剑南大道以西区域的规划研究，官方定名为大源骑龙片区，就此成为成都高新区仅剩的一片近6000亩的成片开发区。

2003年，“初代大源西F4”相继入市，成为高新南600万+重要的供货板块。3年后的今年，“大源西新F4”的集中入市，再次改变了市场供应端的基本面。

大源西新老F4对比

从发哥的这张统计图上可以看到，老F4时代，城投·天府锦上锦、远达·天宸名邸、西派善成等项目，以限价2.99-3.6万元/㎡的刚性约束，将供应锚定在“普惠改善”赛道：面积段集中在146-180㎡起步的入门级改善，产品形态趋同，主打“板块红利+限价红利”的上车逻辑，核心满足地缘客群的基础改善需求。

而新F4的供应体系，除较早前拿地的交投·溪云善成之外，其他新拿地项目彻底打破了这种“单一层级”的格局，实现产品档次、价格锚点的双重升级：

1、以城市墅捅破区域价格“天花板”：招商玺建面约410-550㎡的合院产品，单价达到10.5万元/㎡；远达·天著源境的叠拼顶格产品单价达11.8万元/㎡。这样一来，大源西不仅在面积段上完成了从180㎡到550㎡的跨越式抬升，3000万+的城市墅产品更击破了板块总价的“天花板”。

2、平层门槛全面拔高，总价迈入千万阵营：三年前片区主流平层总价仅600万级别，如今招商玺、新绿色G29元岛等项目，主力户型直奔200㎡以上，彻底舍弃入门刚需改善户型，将板块置业门槛抬升至千万级别。

“大源西新F4”扎堆入市，

板块迎来新考验

伴随“大源西新F4”扎堆入市，市场核心疑问随之而来：千万级购房者是否愿意买单？

从当前项目进度来看，三大千万级新品里，仅招商玺率先开盘。

梳理网签数据：项目自去年9月取证至今，累计已售121套，在售97套，另有69套房源待加推。历时近8个月，整体去化率接近一半。

业内普遍认为，接下来招商玺、新绿色G29元岛、远达·天著源境三大项目的走量节奏，除了依托项目自身产品力与实景呈现外，更取决于片区两大核心要素。

大源西新F4

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大源板块的内生购买力，能否托住千万级新房行情？

大源板块诞生于2005年。稍早前相关部门公开的数据显示，经过20年的发展，叠加背靠天府软件园等产业园区，大源的常住人口约70万，核心区人口密度约18万人/平方公里，比许多世界城市的核心区还要高。

雄厚的人口与产业基底，也让大源西楼市从起步阶段开始，就高度依赖板块内部置换改善需求。据远达、交投等房企相关负责人透露，从初代改善盘西派善成、天宸名邸到现在的溪云善成、天著源境等项目，大源本地地缘改善购房者占比始终稳定在七成左右，内生购房需求十分稳固。

市场热度同样直观：2025年大源二手房全年挂牌、成交双双突破4000套，稳居高新南楼市成交第一梯队，流通性极强。

不过潜藏的市场痛点已然显现：当下大源全域二手房挂牌量超3000套，世豪广场片区挂牌均价约3.3万/㎡，中央公园片区约3万/㎡，房价水平与三年前基本持平。

大源新房二手房价格情况 图据：贝壳APP

业内直言，过去初代F4主流600万级房源，地缘性业主“卖一买一”置换相对轻松；如今置业门槛一跃迈入千万级别，即便板块内拥有庞大潜在置换人群，高额总价直接拉高置换门槛，地缘换房周期大幅拉长，内生购买力承接压力显著加大。

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能否全城吸客，成大源西关键

由此可见，本土置换购买力逐渐稀释，大源西的破局重心，已然转向外部客群引流。能否成功吸纳整个城南乃至全成都的千万级高端改善购房者，成为片区价值跃升的关键。

换言之，当下的大源西，亟需进一步打开城市级发展想象空间。

进入2026年，一些利好信号开始出现：

4月18日，成都教科院附属学校正式官宣今年将新开设高中部。根据公告内容显示，高中部位于远达·天著源境以北，城投·锦上锦以西，南华路以东。这意味着成都教科院附属学校从之前的K9升级为了K12，大源西板块也初步形成涵盖幼儿园到高中的完整教育体系。

图据：成都教科院附属学校官方微信

更大的利好来自规划层面——上海同济城市规划设计研究院将对高新区和双流区交界的11.9平方公里土地进行统一城市规划设计。

此次规划范围北至川大路东沿线，东至昆华路、天府四街和剑南大道，南至柏顺路一段和江安河，西至成雅高速。从规模来看，此次骑龙片区规划面积约为金融城三期的约3.2倍。

骑龙创新园规划效果意境图，图据：成都高新

在3月成都高新区主办的城市价值推介暨市场拓展活动（上海站）活动上，上海同济城市规划设计研究院总规划师兼城市设计研究院院长匡晓明对片区蓝图进行了“剧透”：成都高新骑龙片区将以“创新产业增长极、青创人才磁力场、生态魅力公园城”为核心定位，打造江安河生态带、公园式总部集聚区，力争成为成渝门户创新示范标杆。

“万千气象，幸福成都”成都城市价值推介会现场

不难看出，产业赋能、高端居住、生态宜居三位一体，已然成为大源西征战成都高端楼市的核心底气。而市场认可度高低，也将直接影响“大源西新F4”在同台竞技金融城三期等热门高端板块时的核心竞争力。

主编：余鸽

编辑：陈齐美

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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