10万月租酒店，退租后还要收3300“磨损费”？

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：王小熊。

“广州一女子为孩子上学方便，以10万月租入住酒店，退租时却被索要3300元磨损费”——近期，“天价月租还要收磨损费”的质疑席卷网络。该女子租住的是否真为酒店客房？长租客房的定损标准究竟在哪？哪些客群在月租10万的地方常住？舆论喧嚣背后，或许正是长租市场的激烈变迁……

月租10万定损3300收费合理吗

“广州一女士为孩子上学方便，花费10万月租高端酒店，退租时却被索要3300元地板家具磨损费。”这件惹人议论的事最近冲上了热搜。

细究事件原委，5月初，该女士退租时曾与工作人员一同到场核验，彼时后者仅告知地板存在两处磨损，以及冰箱和抽屉存在损坏；而在该女士预约师傅上门一并维修后，又得知房间存在13处问题。

酒店工作人员表示，该女子租住的其中一间房退租后，相关工作人员对房间地面及家私的破损拟定了赔损清单，因租客租住时间较久，向高层领导申请后，最终将最低赔付费用定为3300元。

“天价月租还要收取磨损费？”“是酒店广告还是当事人炒作？”“磨损和正常使用痕迹如何界定？”在事件持续发酵期间，连珠炮般的质疑一时席卷网络。

而在空间秘探的调查之下，发现此事件不仅涉及单一事实偏差，还存在着一条行业需要洞察的趋势暗线。

事实上，该女子租住的并非简单的酒店，而是广州瑰丽府邸（Rosewood Residences）；该品牌系瑰丽酒店集团旗下的高端服务式公寓及住宅品牌，主要提供长短期住宿及酒店式服务，“天价酒店”之说不攻自破。

广州瑰丽府邸坐落于广州市天河区珠江东路的周大福金融中心（广州东塔）68层至91层，共有355套公寓式府邸。房型涵盖开放式江景房、一居室套房、两居室套房以及复式三居室套房等多种选择。

从租金上来看，广州瑰丽府邸一居室套房日均价约3000-3200元；二居室套房日均价约5200元；复式或高端景观房月租则可能超过20万元。需要注意的是，以上价格仅为参考，实际长租价格需与销售人员协定，并可能因租期长短、服务套餐等因素而有所不同。

高端服务式公寓的管理维护费用在其土地性质、服务标准、设施复杂性、管理难度和建筑特点等因素的共同作用下，对比普通公寓往往较高，且其中家具陈设多为定制，损耗维修成本也较高，因此酒店3300元的定损并非毫无道理。

抛开“提灯定损”的舆论泡沫，真正值得追问的是：愿意长租高端服务式公寓的究竟是哪类人群？他们的消费逻辑正在如何改写这一细分市场的产品定义？更深一层，当“住”与“居”的边界持续模糊，酒店业是否正被迫从“间夜销售”转向“居住解决方案”的身份迁徙？

哪些人在平均月租超3万的地方常住

要厘清高端服务式公寓的居住人群，首先要将其与星级酒店套房区分。

除产权和经营方式外，两者在房型和功能上就区别显著。星级酒店的房间面积相对紧凑，基础房型一般在30-40平方米左右，以卧室、浴室为主，部分高端酒店套房可能配备小型厨房或迷你吧，但非标配；高端服务式公寓通常房间面积较大，多为套房或复式结构，配备独立厨房、客厅、餐厅、洗衣区等，布局更接近家庭住宅，满足长期居住需求。

此外，二者的公共设施配套也有所差别。星级酒店更侧重短期住宿的一次性体验，往往配套全日制餐厅、健身房、游泳池等；而高端服务式公寓的公共配套相对精简，常见设施有健身房、游泳池、洗衣房、小型会议室等，在兼顾长期维护成本的基础上，更侧重满足长期居住的生活便利需求。

在服务模式上，星级酒店聚焦短期住宿体验，提供每日客房清洁、礼宾服务、送餐服务等，服务频率较高，注重即时响应；高端服务式公寓的服务更生活化，提供每周或每两周的客房清洁、代收快递、社区活动组织、幼儿看护等，部分公寓提供24小时前台服务，但服务节奏相对舒缓，强调居住者的自主性和隐私。

值得注意的是，事件中的该女子租住广州瑰丽府邸的原由是“孩子上学”，这一选择也是对服务式公寓稳定性和自主性的印证。当长租酒店套房可能面临价格波动和生活不便时，拥有更全房内配套、更清晰租住条款的服务式公寓，似乎成为了家庭式高端长租的首选。

不仅是为追求上学便利的家庭式长租，不同城市、不同地段的高端服务式公寓所承接的人群需求也大有不同。例如上海浦东嘉里城服务式公寓，位于世纪公园旁，紧邻陆家嘴商务区，提供家庭友好型户型和高端配套服务，吸引了大量外籍高管及跨国企业家庭。这类人群常因工作调动或项目需求短期或长期驻扎，需兼顾工作与生活，对居住环境、服务质量和交通便利性要求高。

本土高净值人群及企业家也是这类公寓的主流消费人群。例如上海宝格丽公寓，位于外滩核心地段，以奢华装修、顶级配套和私密性著称，吸引国内高净值客户，如企业家、甚至是俗称的“富二代”等。这类人群往往追求高品质生活，注重居住体验和社交圈层，愿意为优质服务和稀缺资源支付溢价。

新兴行业白领及自由职业者也是一股新生的消费力。这类人群往往位于城市收入的中上游水平，工作灵活，注重生活与工作的平衡，偏好智能化、社交化的居住环境。例如上海的苏河瑞贝庭公寓酒店，位于交通枢纽附近，提供智能化家居、共享办公空间和社交活动，一经推出就吸引了无数年轻白领和自由职业者，目前入住率也达到了90%。

近年来，有一些高端服务式公寓也将目标客群对准网红及自媒体从业者，这类人群常需拍摄内容或接待访客，对空间布局和配套服务有特殊需求。上海逸兰卢湾服务式公寓就以其独特的优势吸引了一批网红博主短期租住，该物业周边配套丰富，环绕凯德卢湾晶萃、中海环宇荟、恒基旭辉天地等大型商业综合体，同时注重居住环境的视觉美感、社交属性和隐私，其一房2.1万-2.7万/月，二房3.1万-3.7万/月的价格也成为其优势之一。

由此观之，高端服务式公寓的居住者画像正在向多元分层演进。上述客群选择此类产品的核心逻辑也高度一致——在酒店的即时服务与住宅的自主空间之间，找到一种可长期维持的居住平衡。这种“中间态”需求的持续扩张，或许正是高端服务式公寓区别于星级酒店套房、并在长租市场中确立自身价值的根本锚点。

越做越下沉高星酒店开始“分食”长租市场

尽管高端服务式公寓是多数常住客的选择，但近年来，也有越来越多的人选择长租酒店客房。

早在2023年，好利来的“二公子”罗成就在社交平台上发布一则视频，展示自己的住所。明明在成都有房，他却以超20万/月的月租价格长包酒店套房两年多。有人在评论区大呼“我一年都赚不到这些”，他却一本正经地介绍起了他的泳池、健身房、私人管家，以及酒店的海南鸡饭。

实际上，罗成入住的是成都瑞吉酒店的帝国套房，以当时RevPar计算，每晚价格约在3万8千元左右，但由于他已经在此居住两年有余，酒店在当时为他提供了约20万/月的超级VIP价格。

这间帝国套房位于酒店的28层，面积约195平方米，划分了起居室、餐厅、厨房、卧室、书房、私人泳池等区域。选择长租酒店，罗成给出的第一个理由是“能养成良好的锻炼习惯”，毕竟下楼就是24小时健身房和恒温泳池，很难再为偷懒找借口；其次则是酒店的餐饮可选择性高，早餐含西餐、日餐、泰餐、中餐等，每天还提供下午茶和欢迎水果；当然，对常住酒店套房的人来说，最重要的还是便捷，罗成坦言“每天有人打扫客房、清洗衣物，不用担心家电故障，也不用处理邻里关系”。

视频最后，罗成表示“仅需20万，就有了管家、保安、洗衣、保洁、维修等一系列服务，实在太划算了”。此时，这一生活方式在大众的眼里还与“纨绔”“有钱任性”“富二代”等较为负面的词汇挂钩。

但近两年来，确实有越来越多的人群选择住进了酒店客房。譬如空间秘探在《酒店如何迎接“阶段性居所”经济？》一文中提到租住案例中，单亲妈妈Sherry有北京户口，但没有市区房子，为方便孩子就近在东城区的公立学校上学，她最终选择了以25万三年的花费长住酒店。虽然其仅在一周当中的周一到周五入住，但居住性质已经与长租差别无几。

往前回顾，2023年，河南一家庭在南阳工作期间，租用某酒店的一间套房和两间标间，一家八口房费约1000元/日，连续入住229天，总花费约58万元。事实上，该家庭并非没有固定房产，而是在老家拥有多套住房，但在工作地长期租酒店的理也由并不复杂：租房流程繁琐、押金纠纷频繁、水电物业费用不透明，而酒店却可以做到“随时可退、服务打包、成本清晰”。

如果把视线移到年轻人身上，会看到另一种更直接的情绪。以上海为例，长期维持在3000元以上的合租价格让许多年轻人“望租金生畏”，此外还有电费水费等持续地生活成本。然而，如果选择住酒店，上海相对老旧酒店的租金约为4800元/月，标间合住分摊的价格约为2400元/月；此外，住客可以用与租房差不多的价格，享受水电全免的便利。

这时我们注意到，常住酒店的关键词发生了位移，更多与“方便”“实惠”“合理”等更为正面的词汇挂钩，租住人群也变得更为丰富。

消费人群在变，酒店行业也在求变。从国际市场来看，与北京上海等人口和企业密集城市相似的日本东京也发生了一起并购案。3月，日本知名REIT企业Japan Hotel REIT Investment Corporation（JHR）以1260亿日元（折合人民币60.5亿元）从KKR手中收购了东京凯悦酒店，成为近年来日本酒店REIT市场中规模最大的单体资产交易案例之一。

值得注意的是，JHR在收购之后立刻启动酒店改造——将酒店的婚礼设施（宴会厅）改造成长住客房。这个改造举措，让交易后测算的边际回报率达到了71%，同时也释放了一个信号：收入不增加，加上需求快速变化，酒店资产开始主动向“长租业态”延伸，借此希望调整现金流逻辑。

目光放回国内市场，去年3月，锦江酒店（中国区）与雅诗阁中国携手成立合资公司，将澳新头部品牌QUEST与源自法国的憬黎TULIP LODJ引入中国，积极入局覆盖灵活长住的酒店赛道。

二者携手推出的常住房型主打“轻量化的家”，室内厨房、烹饪区、储物柜、洗烘一体机齐全。相关负责人表示，对于外派高管、科研人员或家庭旅居客群来说，这一房型不仅解决了“住得久”的问题，更让“住得下、住得舒心”成为可能。

5月11日，香格里拉集团旗下香港JEN酒店揭幕全新客房及套房，并推出崭新长住房型“JEN·家”，同时升级天台运动与休闲设施。该酒店坐落于香港西环中心地带，距香港大学地铁站一分钟步程，拥有283间客房及套房；酒店推出的全新“JEN·家”配备洗衣设施及开放式迷你厨房，意在重新定义长住空间、拥抱常住客群。

从外籍高管到网红博主，从“富二代”长包套房到年轻人合租标间，高端长租的居住者画像正在经历一场静默的重构。而根据GII的长期住宿酒店全球研究报告，中国的长住酒店市场预计在2024至2030年间将以约13%的年复合增长率扩容，市场规模有望增长至近200亿美元。这一数据背后，是酒店长住房型正以“随时可退、服务打包、成本清晰”的独特优势，悄然分食高端服务式公寓的传统领地。

当“住”与“居”的边界持续消融，高端服务式公寓或许需要重新审视自身的“价格骄傲”——毕竟，在一场以“居住解决方案”重新定义的行业迁徙中，固守旧有坐标系的人，或将被新的需求浪潮抛在身后。