湖北
刚刚，万众瞩目的太平桥土拍，出结果了。
经过151轮激烈竞价，地块最终由保利发展拿下，总价41.544亿，溢价率15.4%，拿地楼面价约6.67万元/㎡。
15.4%的溢价率，也是今年北京土拍最高。
现场，举牌最积极的是保利和建发，中间你来我往，咬得非常紧，招商蛇口和厦门国贸则相对淡定，基本上全程陪跑。
今年，北京土拍整体表现克制，绝大多数地块都是以底价悄然收官，像这样的激烈竞争，非常罕见。
土拍前，各大房企都被上了BUFF。
比如，招商近一年未在北京拿地，太平桥是重回帝都C位的跳板。
保利2025年全年，仅在北京拿下2宗地块，最后一块是去年5月拿下的海淀半壁店地块（后来的保利·熙瑞），换句话说，也到了需要紧急补仓的时刻。
建发被说成压力更大，什么帝都黑马、剑指top宝座、这些年手拿菜刀，一路从昌平砍到丰台核心......
好像不拿下太平桥，建发在北京的战略就要崩盘了。
建发今年在北京几次出手，罕有收获，确实该考虑补仓的问题了。
不过，也没那么玄乎，好地自然有人抢，放到哪个时代、哪个城市，都是合理的。
不完全统计，今年到目前为止，北京溢价地块数量来到了4宗，太平桥之前，还有亦庄瀛海地块，怀柔新城地块和朝阳东坝地块，分别溢价8.7%、2.44%、0.1%。
几块地的共性非常明显：不用开发商费心考虑去化问题。
典型的就有亦庄瀛海地块。
在中建智地拿地前，板块多年未供地，区域内积压了大量的刚改和置换需求，新盘有新规优势，有指标优势，另外约13个亿的总价，风险可控。
另外，地段稀缺、配套成熟、规划指标优良，三者缺一不可。
之前的万泉寺，论素质不输这次的太平桥，开拍前都猜会溢价，但最后只是平淡收场，关键就在于体量太大，同时还有配建要求。
如今在京房企拿地的逻辑是：谨慎、谨慎加谨慎。
但凡有不确定因素，即便地块在其他方面有优势，也会被下调考虑的优先级。可以预见，今年北京会出现更多“普遍底价”与“局部火热”交替的情况。
说回太平桥，这块地能被几大国央企惦记，也正是因为多重优势叠加。
地块位于西二环到西三环之间，中心城区少有的核心供应。
紧邻丽泽商务区，步行可达9号线六里桥东站、7号线湾子站，毗邻莲花池公园、世纪坛医院，享西城与丽泽双重配套红利。
上拍前还做了一次非常聪明的“控容瘦身”。
原本在首轮清单里，它的容积率是2.63，地上建面有8.65万㎡。但在正式转正进入预申请前，规划直接把容积率砍到了2.0，建面随之减少到7.21万㎡。
这给房企留出了极大的排布和腾挪空间，有底气去控低密度、做更纯粹的品质大平层或高端洋房。
产品的溢价能力和去化确定性，直接上了一层楼。
关于太平桥地块，很多人理解单纯就是地段好、配套好、适合打造二环低密豪宅，其实不然。
关键在于，太平桥的需求客群，很有说法。
丽泽商务区的外溢客不用多说，科技新贵、公司高管老板，主要本地客群也比想象中庞大。
太平桥往西一步是西城，往北是金融街，往东南一点就是著名的马连道茶叶集合地，顺着它北边广安门外大街那条主路往里走，就是牛街和菜市口。
住在这里的人，大多工作体面，腰包厚实。
不少人的孩子就在西城上学，也不愿意往外跑太远，就想在本地找个新房。
太平桥板块内，大多是楼龄十几二十年的老小区，户型落后，公摊夸张，但又因为书包属性，这些老小区在二手房市场的流动性，反而不错。
长期下来，本地人非常认可当地的房产价值。
他们想买，有能力买，就缺一个机会，而新地就给他们提供了一个机会。大胆预测，到时候项目开盘，本地老街坊来看房的比例，绝对不比外地客少。
反过来，对于开发商而言，不仅有吸引外地客群的能力，还在本地还有充足的客源，这就是最大的确定性。
产品方面，大概率是做高端改善，保利可能会拿出和保利·熙瑞同级别的产品，值得期待。
价格方面，因为地块还有配建包袱，成本要比土拍楼面价要高，按周围市场的情况来看，最终定价大概率会超过10万元/㎡。
最后，放几张图，关于保利最新交付项目的情况，大家心里能有个数：
保利和光煦境社区园林
保利和光煦境社区园林
保利和光煦境外立面
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