收入缩水，利润翻倍！贝壳一季度靠“省钱”赢麻了

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撰文|杆姐&编辑|爱丽丝

房地产中介龙头贝壳正进行的一场“生存实验”。

2026年5月19日，贝壳披露其最新一季度财务报告，一边是营收较大下滑，另一边归母净利润大幅增长。

一降一增之间，将贝壳目前在行业寒冬期的活法诠释得淋漓尽致，今天我们就一起来看看。

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财报显示，2026年第一季度，贝壳总交易额（GTV）为7,117亿元，同比下降15.6%；净收入为189亿元，同比降幅进一步扩大至19.0%。

其中存量房业务GTV为5,344亿元，同比下降7.9%；净收入61亿元，同比下降10.7%。

新房业务GTV为1,459亿元，同比降37.2%；净收入51亿元，同比跌37.0%。

新兴业务里家装家居收入23亿元，同比下降20.6%；房屋租赁服务收入50亿元，微降1.5%。

没有意外，新房业务的下跌是拖累贝壳整体营收的首要原因。而且杠杆游戏看到，其37.2%的GTV降幅，已远超国家统计局同期公布的全国商品房销售额16.7%降幅，侧面说明了开发商正在加速去渠道依赖。

相比之下，一季度贝壳存量房业务7.9%的降幅显得更有韧性。其中有个细微的分化值得注意，那就是期内通过链家门店进行的存量房GTV下降14.8%，而通过贝联门店（外部品牌）仅下降3.7%。这说明了什么？

新业务这边，贝壳一季度表现亮点不多，房屋租赁服务收入还算坚挺，但模式正在悄然变化，越来越多的“省心租”转向净服务费确认模式。这意味着贝壳在租赁端正从“二房东”的重资产模式向“平台服务”的轻资产模式回撤。

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如果说营收端是寒风刺骨，那么利润端的贝壳则有非常难得的亮色。

2026年一季度，贝壳的毛利率从去年同期的20.7%大幅提升至24.1%，创下过去七个季度新高。而总营业成本从185亿元骤降至143亿元，降幅22.6%，高于同期营收降幅。

基于此，2026年一季度贝壳实现归母净利润12.55亿元，同比大增46.7%；经调整净利润16.11亿元，同比增长15.7%。

在收入缩水19%的背景下，净利却能逆势增长，原因在哪？

杠杆游戏看到，贝壳此次利润增长的第一大“功臣”是外部分佣。这项成本从57亿元降至35亿元，降幅38.2%，高于同期新房GTV降幅。

第二大“功臣”是内部佣金及薪酬：从上年同期的48亿元降至40亿元，降幅17.9%。结合期内贝壳经纪人数量下降4.2%、活跃经纪人下降7.6%的数据来看，贝壳正在淘汰边缘产能。

还有销售和市场费用，从18亿元暴降至11亿元，降幅39.0%。这意味着贝壳大幅削减了广告投放、品牌推广甚至部分地推人员的开支。

单纯看经营利润贝壳增速更高，从上年同期的5.9亿元增长至12.7亿元，翻了一倍多。可以说贝壳增长的这6.8亿元经营利润，全靠缩减的7亿元销售和市场费用。

在杠杆游戏看来，贝壳在2026年一季度展示了一种能力：如何在泥沙俱下的市场中，通过精细化管理挖出利润。

但这种“勒紧裤腰带”式的增长天花板也非常明显。 一旦成本压缩到极致，而收入端仍无起色，利润还是会被影响。不过现在的行业情况，能靠这部分去增长也很不容易了。

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综上，通过一季度财报，杠杆游戏看到的贝壳画像可以概括为以下几点：

其一，“瘦身”成功：通过削减经纪人、压缩广告费，贝壳在财务上变得更轻盈。

截至2026年3月31日，其经纪人总数为526,945名，较上年同期下降4.2%；活跃经纪人数量为453,438名，同比下降7.6%。

但门店数量上贝壳其实还在增加。期内其门店数量为60,383家，较上年同期增加6.2%；同期，活跃门店数量为57,666家，同比增加4.4%。

其二，核心引擎失速：新房业务不仅是当下的拖累，更是未来的警报。如果贝壳不能解决开发商直营渠道崛起带来的“脱媒”问题，新房GTV可能继续探底，进而拖累整体营收。

其三，第二曲线存疑：家装家居的主动刹车，暴露了“交易转装修”的转化率并未达到预期。租赁业务的模式回撤，则表明在重资产运营上贝壳并未找到完美的盈利模型。

所以说，如今的贝壳依然还站在冬天里“荒野求生”。通过回购稳定股价，通过降本稳住利润，通过放缓新业务扩张减少试错成本，都是其采取的务实之举。

但长期来看，问题依然严峻，那就是当我国房地产年交易额开始在低位新常态运行时，贝壳这艘巨轮的新航海目的地，究竟在哪？

规模扩张的时代已经过去，高质量发展的阵痛期已然来临。

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