开一家自营豪华酒店，保利酒管花了10年

图源：长沙保利橘洲诺雅酒店

近日，长沙保利橘洲诺雅酒店正式迎来盛大开业，成为保利商旅旗下自营豪华酒店品牌“诺雅（ORYARD）”的全国首店，实现品牌布局零的突破。

然而，这场开业盛典背后，却掩盖不住一个略显尴尬的事实：创立于2016年的自有品牌保利诺雅，直到十年后的今天才迎来了真正意义上的首家门店。

从2016年至今，保利酒管的自有品牌孵化似乎始终处于“慢半拍”的状态，十年间真正实现独立运营、对外营业的自有品牌门店数量仅仅停留在12家（其中包括4家雅途、3家郡雅、2家悦雅、2家保利N+以及刚刚开业的首家诺雅）。

在酒店行业进入存量竞争的当下，手握优质资源却有些“偏科”的保利酒管，其自有品牌落地速度、市场扩张规模、行业市场声量为何相对较弱？

有业内人士直言，诺雅品牌此次顺利落地首店，算是保利自有酒店品牌蛰伏多年后的一次主动突围。

立足保利诺雅首店开业的全新起点，这家央企旗下的地产系酒管，其自有品牌矩阵又该如何挣脱规模化发展束缚？

当惯了国际联号的“代理商”

2003年，为了更好地管理旗下的酒店业务，保利酒管正式成立。

在酒店业务发展上面，保利酒管是既当业主又当管理方，走的也是众多地产系酒管采取的从加盟国际酒店品牌再到孵化自有品牌的老路。

然而，跟万达、华润等同行相比，保利酒管酒店业务的发展似乎有些“偏科”。

凭借母公司保利发展在房地产领域的雄厚资本和拿地能力，保利酒管可以说是含着金钥匙出生。

早在2018年，保利酒管甚至提出要成为全国最大的第三方酒管公司的目标。

据其官网介绍，目前保利酒管已与洲际、万豪、希尔顿、雅高、温德姆等形成战略合作关系，拥有共45个酒店品牌的特许经营权。

三亚保利瑰丽、广州保利洲际、佛山保利洲际、佛山东平保利洲际、海陵岛保利皇冠假日、中山保利艾美、长春保利万怡、抚州保利华章希尔顿逸林……

从瑰丽、洲际、万豪到希尔顿，这份名单还可以列得很长，几乎覆盖了从奢华到中端的全品类市场，看起来可以说是“兵强马壮”。

为什么保利热衷于当“超级代理商”？

首先，在房地产红利时代，酒店往往是作为住宅或商业综合体的溢价配套存在的，能挂国际大牌，地就能卖得更贵，商业体就能更火爆。

其次，国际酒店集团经过多年沉淀，其SOP早已炉火纯青，远比从零开始搭建会员体系、摸索运营标准要轻松得多，不需要操心品牌怎么建，也不需要担心会员体系怎么搞。

最后，对于很多业主来说，引入洲际、万豪、希尔顿这样的国际品牌，往往意味着高昂的管理费、强势的条款，但保利作为手握45个品牌特许经营权的“大客户”，其在谈判桌上的底气自然非同一般。

近年来，其母公司保利发展在财报中不再将酒店业务收入单独列示，而是将其与购物中心、写字楼、租赁住房等打包纳入商业资产经营一项中。

2022年，保利发展曾单独披露过酒店板块数据，当年17家酒店实现经营收入约7.88亿元；

2023年，包含酒店在内的主要商业经营资产项目累计开业达435万平方米，带动整体资产经营类收入达到41.7亿元，同比增长超三成。其中，酒店板块表现尤为亮眼，平均房价较2019年上升16%，营业收入同比增长53%。

2024年，商业经营类资产（含酒店）项目累计开业扩大至534万方，全年实现资产经营收入约40亿元。

2025年，随着开业面积的进一步增加，资产经营收入稳步增长至51.4亿元。其中，酒店作为稳定期资产，出租率同比提升了1%。

虽然很难剥离出绝对纯粹的单一酒店财务数据，但仍可通过其零星披露的经营数据看出酒店业务的增长韧性。

不过，当保利酒管习惯了“借鸡生蛋”时，它对自有品牌的孵化似乎失去了紧迫感。

10年12店，自有品牌孵化为何如此“慢热”？

在与国际酒店集团“共事”多年后，保利酒管与其他地产系酒管一样开始不甘心做别人品牌的嫁衣及附属品，决定打造属于自己的品牌矩阵。

早在2016年，保利酒管就推出了两大自有酒店品牌：定位生活艺术精品酒店的“雅途（ARTEL）”和中端轻时尚酒店“N+”。

随后，又逐渐补齐了以倡导新商旅文化目的地的高端酒店郡雅，以健康生活理念打造的轻时尚酒店悦雅，以极致品质为特色的奢华酒店诺雅。

图源：广州科学城保利郡雅酒店

自正式开启自有品牌孵化开始算起，保利酒管已然走过整整十个年头，而其自有酒店品牌数量也定格在了12家。

综合其官网及OTA平台数据统计，目前其自有酒店在营的：

• 雅途酒店共有4家，分别为新兴禅域小镇保利雅途酒店、龙岩武平百家大院雅途酒店、汕尾保利雅途·星海度假酒店、林芝保利雅途酒店；
• 悦雅酒店共有2家，分别为广州保利悦雅酒店、齐河保利悦雅酒店；
• 郡雅酒店共有3家，分别为广州增城保利郡雅酒店、广州科学城保利郡雅酒店、湄洲岛国际会展中心郡雅酒店；
• N+酒店共有2家，分别为海陵岛保利N+酒店、清远保利N+酒店。

值得一提的是，2024年底至2025年初，原“广州保利假日酒店”和“广州增城保利皇冠假日酒店”相继换牌为“广州科学城保利郡雅酒店”和“广州增城保利郡雅酒店”。

从布局上看，其自有酒店的布局基本跟随着其地产布局，主要集中在华南和西南区域。

不仅如此，其自有品牌发展得也是极不均衡。

据其官网介绍，保利酒管目前旗下有60多家筹建酒店，其中一半以上为雅系列品牌。

在这10年里，保利把最多的精力和最好的资源倾斜给了主打“生活艺术”的雅途，至于那个承载着保利豪华酒店梦想的“诺雅”，硬生生熬了十年，才在长沙开出全国首店。

放眼整个地产系酒店赛道，同期入局的万达酒店及度假村截至2025年底已开业酒店达258家，其中自有品牌占九成，还搭建起成熟的会员体系与市场化运营模式，其自有品牌的规模和声量早已将保利酒管甩在身后。

为什么保利的自主品牌孵化如此缓慢？根源还在于其地产基因与酒店品牌市场化运营的天然排异。

当国际品牌的红利吃透，保利酒管猛然回头想搞自有品牌时，才发现市场对地产系酒店品牌的认知度似乎远远不够。

图源：保利酒店集团官网

从其目前的自有品牌矩阵来看，仍缺乏清晰精准的市场定位，品牌形象不够鲜明，市场声量也略显不足。

自创品牌这条路绝非坦途。

品牌认知度的建立需要时间，标准化管理的输出需要容错率，特别是在当下国内酒店市场竞争白热化的背景下，每一个新品牌的诞生都面临着被群狼环伺的风险。

依托央企背景，保利酒管如今依旧不缺资金和资源，缺的似乎是自有品牌规模化发展的决心和专业性。

地产酒店修罗场，“偏科生”要学会自己长大

我们不得不承认一个扎心的现实：在高端酒店领域，市场对本土尤其是地产系酒店品牌的认可度依然偏低。

这种现实的商业考量，也让不少地产系酒管在发展自有品牌时总是显得有些瞻前顾后。

久而久之，这就形成了一个恶性循环：

越是做不好自有品牌，就越是依赖加盟国际联号；越是沉迷于加盟国际联号，就越发丧失了打造自有品牌的野心和耐心。

酒店行业从来都不缺急于求成、盲目扩张的快行者，同样也不缺稳扎稳打、潜心沉淀的慢行者。

新兴禅域小镇保利雅途酒店(新兴高铁南站店） 图源：携程

放眼整个地产系酒店赛道，行业格局早已悄然改写，曾经手握优质资源的老牌玩家，若依旧固守老旧发展思维，终将被行业浪潮逐步边缘化。

长沙保利橘洲诺雅酒店的开业，是保利酒管蛰伏多年迈出的关键一步，也是其正视自身发展问题、谋求突破的重要信号。

保利酒管当下最需要做的，就是精简梳理品牌矩阵，锚定细分赛道，以此次诺雅长沙首店落地为契机，搭建层次分明、定位清晰、梯度完善的品牌矩阵，快速提升诺雅等自有品牌的市场认知度。

当然，坐拥全国海量优质物业资源，依旧是保利酒管无可替代的核心竞争优势，未来想要撬动自有品牌快速发展，盘活内部闲置优质物业，建立自有品牌物业优先适配机制或许是个不错的选择。

优先将一、二线核心城市热门商圈的优质物业留给自有品牌打造标杆门店，以核心城市标杆门店树立品牌市场形象，快速提升自有酒店品牌认知度与行业影响力，让物业资源优势真正转化为品牌发展的核心竞争力。

诺雅已经迈出了保利酒管自有豪华酒店品牌从0到1的第一步，但我们更期待的是接下来的从1到100的新征程。

毕竟，靠别人的牌子撑起的门面，终究不如自己的拳头硬来得踏实。