北京建工，左右互搏

开发商们对外卷产品、卷价格，是如今楼市的常态，但你见过自己“杀死”自己，左右手互搏的奇景吗？

2026年上半年的北京，大家就见到了。

这一幕，发生在“北京建工地产”旗下的两个高端项目身上，即：

嘉棠璟樾、嘉棠雅序。

两个项目，一个在北京西三环到四环间，一个在南三环至南四环间，同属丰台地界。

大哥璟樾，已经在今年3月开盘，而小弟雅序的开盘时间，预定在今年6月。

中间只隔了差不多3个月。

同一个市场，开盘时间临近，都是北京建工地“嘉棠系”新作，大家都觉得，这又是大哥小弟双剑合璧，合力围剿丰台改善客的无聊剧本。

直到不久前，嘉棠雅序项目正式出街，大家才惊觉，事情没那么简单。

有网友把两个项目的户型图放在一起，直言：

很难想象这是一个时代的产品。

比如，都是99㎡的三居。

嘉棠璟樾的99㎡，只做了南向两面宽。而嘉棠雅序，不仅南向三面宽，还南北通透。

嘉棠璟樾那边，还停留在一个暗卫的布局上，嘉棠雅序这边，直接掏出了：

两个明卫。

再比如四居户型，嘉棠雅序109㎡就做到了四居两厅两卫，同样的配置设计，嘉棠璟樾118㎡才有。

嘉棠璟樾123㎡和嘉棠雅序123㎡同为四居，先开盘的大哥，入户门正对卫生间，没有玄关柜，没有餐边柜。

小弟不但该有的都有，三面宽整体还多了0.5米。

更关键的是价格。

嘉棠璟樾指导价高达8.9万元/㎡，即便后来销售端默默给出了7.79-8.5 万元 /㎡的诚意价，项目的整体上车门槛，依旧在700万以上。

而嘉棠雅序，放风价只有6.8-7.2 万元 /㎡。

直接把丰台3-4环置业门槛拉到了6字头。

当然，嘉棠璟樾卖得贵，也有自己的道理。

作为一步海淀的新盘，嘉棠璟樾有机会承接一部分来自海淀的改善客户。

只是，这个优势值不值一万的价差，就见仁见智了。

有网友觉得，毕竟挂了海淀的名号，贵一点也正常。

也有网友认为，一步海淀也不是海淀，享受不了最重要的学区配套。相比之下，雅序所在的丰台核心，交通便利，周边生活、医疗配套更齐全：

过日子的人，肯定选丰台核心。

对于部分丰台的改善客而言，嘉棠璟樾和嘉棠雅序之间的差距，相当明显。

狗蛋打趣，自家小弟把大哥按在地上摩擦，不亚于当年中超，郎征飞铲马季奇。

一般，开发商在同区域，碰到两个项目前后脚上市的情况，大多会选择做出差异化，要么改善+豪宅，要么刚需+改善。

不说做到1+1>2，这样两个项目都能有自己的竞争力。

退一万步来讲，即便最后选择了同系产品，在产品力、性价比方面，两个项目也得拉齐，起码不能让先买的业主，觉得自己变成了冤大头。

这次嘉棠双子自己完爆自己的情况，实属罕见。

狗蛋说，有这种操作，其实也不难理解。

一个妈的孩子，有时候都难免出现偏袒，更别提嘉棠双子，不是一个妈生的。

大哥嘉棠璟樾，由北京建工地产、城建发展、住总三方联合开发，其中城建发展占股48%，是第一大股东。

小弟嘉棠雅序，明面上也是联合开发，由北京建工地产持股65%，城乡开发持股35%。但实际上，城乡开发和建工地产的母公司，都是北京建工集团。

换句话说：

嘉棠雅序才是北京建工的嫡出项目。

这一点，从两个项目公司的负责人构成中也能看出。

负责打造嘉棠雅序的项目公司，董事长为张浩，是北京建工地产的副总经理。公司二把手，也就是真正把控操盘细节总经理一职，由李京昆担任。

李京昆是北京建工集团的老人，在嘉棠双子之前，还主持过北京建工地产“熙华台”项目的操盘工作。

嘉棠璟樾项目公司的二把手也是李京昆，但一把手，则换成了来自城建发展系的高管李峰。

一个是联合开发，一个是独立开发，不说亲亲疏疏，至少在决策效率上，二者就不是一个级别。

更重要的是，因为开发主体不同，两个项目诞生之初的目标，也是不同的。

对于嘉棠璟樾这个联合开发项目而言，它需要对参股方集团，主要目标是保证利润。

也就是让大家都能赚到钱。

而对于独立开发的嘉棠雅序而言，保证去化明显更为重要。

因为关乎集团资金的顺利流转。

因此，嘉棠雅序也更容易去做一些讨好购房者的行为，比如更精致的户型细节，更低的项目价格。

加上这两年北京建工地产对快速去化，也有执念。

从已公布的最新信息来看，北京建工地产的财务状况并不乐观。

据东方金诚出具的，北京建工地产跟踪评级报告显示：2025年前三季度，公司营业收入43.86亿元，同比下跌约50%；公司净利润2.07亿元，同比下滑11.23%。

公司资产总额约556.92亿元，负债达403.87亿元，资产负债率超过70%。

营收腰斩、利润下滑、负债压顶，对于北京建工地产来说，核心指标只有一个：

能不能在最短的时间里，把混凝土换成热乎乎的现金流？

如果关注北京建工最近几年的动态，就会发现，公司“降价甩卖老项目”的操作，已成常态。

从房山的揽星樾、璟贤瑞庭，到昌平区的嘉境里熙华台，都曾有突然打折背刺老业主的消息传出。

年初的时候，还有媒体公开点名批评，北京建工地产2022年开盘的项目硅谷ONE，项目还没交付，就被开发商以66折抛售。

最终逼得业主站上天台以死相逼，要求退房。

有网友表示：

建工地产已经是现阶段北京，最敢降价的国央企之一了。

甩卖老项目，也是开发商快速回笼资金的常见手段。

今年3月嘉棠璟樾开盘，凭借优越的地理位置和不错的产品表现，收获了一大批丰台购房者的青睐。

据公开数据，项目开盘销售266套，开盘当月，网签量70套，拿下3月份丰台网签套数、面积、金额三冠王。截至4月30日，项目去化已经超过30%。

在当下的丰台市场，可以说是难得的现象级红盘。

只是随着嘉棠雅序项目出街，部分刚刚掏出真金白银的璟樾业主，心里有些膈应。

有人在社交平台上吐槽：

长江后浪推前浪，没想到这么快就成了前浪，被拍死在沙滩上。

狗蛋说，市场不景气，开发商有些特别的操作，大家其实都能理解。大不了就当是早买早享受，晚买享折扣了。

可后浪和前浪出现的间隔，不能只有3个月吧？