贝壳赚钱能力变强了，造房子的梦却碎了

5月19日，贝壳发布了2026年一季度财报。

翻到第一页，数据不好看——

存量房收入同比下降10.7%，新房收入同比暴跌37%，家装收入也掉了20.6%。集团净收入同比下降19%，总交易额下滑15.6%。

但翻到第二页，故事完全不一样：

贝壳一季度净利润12.55亿元，同比增长46.7%；调整后净利润16.11亿元，同比增长15.7%，均超市场预期。毛利率24.1%，创近七个季度新高，主营业务贡献利润率全线同比改善。

业绩电话会上，彭永东讲了他的新判断：行业正在从“找房源”进入“做判断”的阶段。过去稀缺的是房源，今天更稀缺的是判断力。

消费者的核心焦虑已从“买不到”变成“买错了”。

与此同时，一季度链家经纪人人均买卖单量同比提升26%，人均佣金收入同比提升8%。3000名干部被赶回一线，财报次日美股大涨逾8%。

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DICHAN SHIYIYAN

十一郎不禁好奇，净收入下降，总交易额下降，毛利率却上升到近7个季度的新高。这是怎么实现的？

当我仔细的去翻看贝壳财报时，才发现，收入降了，毛利反倒涨了，这听起来像个商业悖论，但的确是一季度贝壳的神奇表现。

从业务板块拆解来看：

• 存量房（二手房）

  基本盘还算稳，但网签成交套数下降，导致GTV降7.9%，收入也相应减少了10.7%-1-5。

• 新房业务（重灾区）

  受去年高基数影响，叠加市场信心不足和新盘供给减少，GTV雪崩式地暴跌37.2%，收入也随之大降37%。

• 家装家居（主动收缩）

  房地产生意不好，装修需求自然也受影响。更关键的是，贝壳开始主动砍掉那些不赚钱、只烧钱的“肥肉”渠道和城市，导致收入下滑20.6%。

所以说，一季度的这轮“收入降”，与其说是市场的寒气逼人，不如看作是贝壳一次主动的“资源清洗”。

而毛利率上涨，又是靠什么支撑起来的呢？

故事的第二页，数据开始反转。收入和GTV都降了快两成，贝壳的归母净利润（12.55亿元）却同比狂增了46.7%，更让人惊讶的是毛利率和经营利润率都创下了近七个季度的新高。

这主要归功于三个极其明确的动作：

第一，降本增效（省钱是硬道理）。

首先，贝壳砍掉了大量无效的营业成本。一季度营业成本为143亿元，同比降幅高达22.6%，降幅甚至超过了收入的降幅。尤其是在新房业务上，彻底放弃了高成本低回报的外部分销渠道，让外部分佣成本大幅锐减38.2%。

第二，业务结构被“被迫优化”。

在收入大缩水的前提下，反而让贝壳的财报得到了一次“净化”。因为它砍掉的，主要是不赚钱的低利润业务，比如那些耗时费力又低效的家装外呼团队。

当高利润的存量房业务占收入大头，而低利润的新房和家装业务占比下来后，整体的毛利率自然就被动的上去了。

第三，深挖组织效率（人效飞升）。

这是核心竞争力，也是最关键的变化。一季度的贝壳在“人多力量大”和“兵贵在精”之间，果断选择了后者。

公司系统性地削减了人力、门店等固定成本，并通过AI和系统优化，大大提升了门店和经纪人的效率。

这套组合拳的结果极其亮眼：一季度的链家经纪人人均买卖单量同比暴增26%，人均佣金收入也提升了8%。人干得更少，产出却更多，这就是本质飞跃。

综上所述，不能看出，贝壳赚钱，挣的是组织变革的钱。

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DICHAN SHIYIYAN

但贝壳另一条腿——贝好家，现在什么情况？数据摆在那里。

2024年贝好家高调入局，斥资10.76亿、溢价42.19%拿下“成都地王”；从龙湖、万科挖来200多名高管，号称“房企高管收割机”；提出C2M数据造房模式。

两年落子18个项目，风头一时无两。

结果呢？上海贝涟C1，均价43538元/㎡，比奉贤区域均价高出40%，最终认筹率仅61.1%。成都贝宸S1，主打1590万至5400万顶豪大平层，去化约六成。

虽然官方说“不是为了赚钱”，但两个月前，贝好家内部大规模调整的消息已经坐实了——

投资负责人杨巍等多位核心骨干离职，已官宣暂停自主拿地，不再主导任何新项目开发。未来仅做轻资产服务模式，“财务投资者”的角色，本质上退出了这场造房局。

我们再回过头来问一句，为什么贝壳干不好开发商？

基因不对。

贝壳的本质是基于二手房交易和中介服务的平台型公司，核心价值在于连接、在于渠道、在于算法匹配。

但房地产开发是另一套完全不同的残酷游戏，需要的是巨额资本沉淀、复杂政商关系、漫长周期忍耐和工程管理的厚重经验。

C2M的数据再精准，需要的是“人”来盖房子。这套打法，贝壳用了一两年才发现自己的短板，最终还是回到了自己最擅长的“卖服务”逻辑上。

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更有意思的是彭永东的判断——AI会压平单纯信息撮合的价值，但会放大有判断力的服务者的价值。

贝壳这轮变革不是短期成本压缩，而是围绕新的稀缺资源重新组织生产。但在贝好家这个大试错项目上，他的预判显然跑在了能力前面。

但贝壳还是那个让人佩服的企业。

尽管新房收入同比暴跌37%，二手房业务却展现出了远超大盘的韧性——二手房单量同比提升12%，非链家二手交易单量同比提升16%，3月单月交易量创历史新高。

叠加一季度300万以下二手房在热点城市成交占比明显提升的趋势，贝壳的平台依然牢牢抓着市场最活跃的那批刚需买家。

十一郎常说，真金白银的去向最诚实。

在资金压力巨大的行业调整期，贝壳没有高喊“全面转型”，而是通过大规模组织变革和精细化运营，实现了净利润近50%的增长，证明了效率本身就是最硬的资产。

对购房者来说，贝壳在二手市场的优势仍在甚至更强。选择二手房时，可以从同小区的历史成交数据、调价幅度、挂牌时长上综合做判断。

对于新盘，首选现房或准现房——期房的交付风险和开发主体的资金健康度，依然是绕不开的变数。

市场永远是逆人性的。当大部分机构在寒冬中集体悲观时，贝壳证明了：当一个平台型企业真正愿意贴近消费者需求，并忍痛提升组织效率，无论市场环境如何，依然能活出一份漂亮的财务数据。

这大概就是贝壳这盘棋最大的悬念所在。

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