楼市突现最反常的数据，房价走向彻底明牌了

　　昨天，在知识星球看到一个提问，有人面对京沪成交量和贷款数据的明显背离这一最反常的数据 （成交量高增长而贷款数据负增长） ，感到很困惑。

　　以上海为例，一方面是每月网签数据持续的相对高位，而另一方面却是上海贷款数据的负增长。如下图：

　　可以看到，无论是居民总贷款，还是居民中长期贷款，今年4月末，相比春节前的1月末，都不升反降。但小阳春的成交量相比去年，其实相对还是可以的，那么这种背离，究竟是什么原因造成的？

　　网上有很多人把其归结为公积金数据未纳入贷款数据从而造成这个结果，这个是大错特错。

　　因为尽管央行月度披露的贷款数据不包含公积金，但央行年报里的居民杠杆率，是纳入公积金的，从年报数据看，新增贷款中，公积金大概占比在10%~15%。

　　所以，即使考虑极端情况，假设今年的公积金额度使用翻倍，从10%~15%变为30%（增加15%），并取代等额商贷，那么对商贷降幅的影响也就在15%，这个和当下数据明显不符。

　　那么到底是什么原因呢？

　　考虑到这个可能是很多人的共同困惑，我们展开说明一下。为了说明其逻辑，我们先看两个场景：

　　场景一：

　　A首付100万，贷款100万，买下B的200万的房子；

　　B原有贷款100万，但因为收入预期好，再贷款100万，买下C的300万的房子；

　　在这个场景中，社会贷款总量增加了200万；成交量为2套。

　　场景二：

　　A首付100万，贷款100万，买下B的200万的房子；

　　B原有贷款100万，但因为失业裁员，于是向下置换还清贷款，买了D的100万的房子。

　　在这个场景中，社会贷款总量增加为0（A增加100万贷款，B减少100万贷款），成交量为2套。

　　可以看到， 无论场景一还是场景二，二手房成交量都是2套，但贷款数据则完全不同。

　　场景一，大家都是向上置换，所以贷款额大幅增长；而场景二，向上置换和向下置换同时存在，所以借贷和还贷互相抵消，体现出的贷款额，就是零增长。

　　在真实场景中，B不一定会把自住房向下置换，也可能会卖出投资房。比如原有两套房，但由于失业裁员要扛债务压力，那么可能就会卖出一套房来归还债务。

　　那么，这种情况，B的净持仓其实也是在减少的，也可以看做是一种向下置换，就是同时减少房产持仓和债务，也就是缩表。

　　由于B在减少债务，而A在增加债务，互相抵消后，就会发生成交量高增，但贷款数据不增加，甚至可能反而减少的情况。

　　当一个市场，缩表和扩表的人同时存在，向上置换和向下置换同时存在，那么就会发生类似今年京沪小阳春的现象。那就是成交量很高，但居民贷款不增长。

　　从今年居民新增贷款低于去年的现象看，结论只能是今年向下置换的人比去年更多了。

　　所以，居民贷款的增量数据，反馈的其实是楼市的净买入力量。或者更严格的说，只有居民积极扩表，才能大幅增加楼市的净买入，并推动房价上涨。我曾在过去的文章中，把其总结为：

　　在他人扩表之前去扩表，我们称之为抄底，在他人扩表之后才扩表，我们就称之为接盘。

　　反之，在他人缩表之前去缩表，就是高位套现，在他人缩表之后去缩表，就是贱卖资产。

　　最后总结下来，就是我过去经常发的这张图：

　　我们也根据该数据在2023年开始减持京沪房产，实现了楼市逃顶，并让大家不要去相信什么货币贬值导致房价上涨的伪逻辑 （参见2023年初的发文：）。

　　成交量虽然领先，但成交量无法反馈居民到底是充满信心的向上置换，还是为了对抗裁员，向下置换。而贷款数据虽然略滞后，但却能很好的反映楼市的净买入力量和居民信心问题。

　　最后，我们再来说下居民存款。

　　因为有人可能会问，万一大家都很有钱，不需要贷款，就能把房子价格买起来呢？毕竟从统计数据看，居民存款也增加了很多。文章开头提问里说的，正是这个观点。

　　只能说愚昧的声音还是太多。

　　大家知道，根据现代货币学，存款由贷款产生，每新增一份贷款，就会新增等额的存款，反之，每归还一份贷款，就会减少一份等额的存款。

　　存款增加的背后一定是贷款增加。

　　可以增加贷款的有三个部门：

　　居民部门，企业部门，政府部门。

　　现金也是在这三个部门中流动：

　　1 居民通过消费和交税，存款转移到企业和政府；

　　2 企业通过发工资和交税，存款转移到居民和政府；

　　3 政府通过给公务员发工资，做项目和补贴，存款转移到居民和企业；

　　现金在三大部门之间持续流动。

　　那么，居民存款的大幅增加，并不是说居民有钱了，其代表的正是居民侧形成了堰塞湖，钱流到居民侧就很难流出去了（居民降低消费）。

　　这背后代表的，其实是居民的信心。

　　假设一个家庭的年收入为100万，那么，是这个家庭保持50万存款反映出他们更悲观，还是这个家庭保持200万存款反映他们更悲观？

　　答案，是后者。

　　也就是说，当我预期未来收入能逐年上涨，预期乐观时，我就更倾向于花钱来取悦自己，而不是拼命节约来存钱。

　　反过来，当我预期悲观，不知道100万年收入还能维持几年，也不知道什么时候会被裁员，我就会减少消费，并把更多收入变为存款，以应付未来未知的风险。

　　根据这个逻辑，我在去年的文章中曾提出过以下指数：

　　家庭悲观预期指数 = 家庭存款/家庭收入

　　这个比值的数值越高，反映出家庭越悲观。

　　虽然每个家庭，风险偏好都不同，但如果把全社会所有家庭放在一起做统计，所有家庭的风险偏好互相对冲，我们就能规避掉这个问题，并找到全社会所有人总体的乐观和悲观预期。

　　所以，我们用名义GDP来代表所有家庭的收入（逻辑是：在一定周期内，居民收入占比名义GDP的比例，大体恒定），用全体居民存款，来代表所有家庭的总存款。因此，有以下公式：

　　居民 悲观预期指数 = 居民总存款 / 名义GDP

　　我们根据该公式，拉出近20年的数据看一下。

　　可以看到，2019年之前，指数数字大体稳定，从2020疫情开始，持续上升，中间的2021年，曾经因为疫情清零成功，经济繁荣，导致居民乐观，但2022年开始，趋势就完全形成，至今也没有遭遇观点。

　　原始数据如下图：

　　由于名义GDP并非居民收入，只是因为我们假设在一定周期内，居民收入占比名义GDP比例大体恒定，所以上述的比例数值的绝对数值意义不大，关键意义在于这个比例数值的趋势。

　　上图的最新数据更新到去年四季度，但如果要看最新一季度的数据，则可以根据一季度的贷款数据，以及把去年二季度到今年一季度的GDP加总，然后可以算出，今年一季度最新数字是1.22，相比去年年底，依然在上升。

　　表明居民悲观预期还在持续，还在持续增加存款对抗风险，并未遭遇拐点。

　　论述到这里，我们可以对文章开头的提问做一回答了。

　　1 京沪楼市成交量高增和贷款下滑的背离，代表市场上向上置换和向下置换的人同时存在，增加贷款（扩表）和减少贷款（缩表）的人同时存在，且相比去年，缩表的力量增加了。

　　2 短期房价涨跌由预期决定，只要买方和卖方都认为房价不会跌，房价就真的不会跌，所以营造房价止跌情绪和舆论，房价短期确实会因预期改变而止跌， 但长期角度，房价依然由供需关系和基本面决定。

　　3 在收入一定的情况下（GDP一定的情况下），居民存款越多，并不代表居民越有信心，而是存款在居民这里形成了堰塞湖，没有进一步形成消费。跟踪居民信心向上拐点（居民存款/GDP指标下降），是观察楼市企稳的指标之一。

　　后记：

　　本文的逻辑，其实在过去的文章中有过阐述，且文章开头的提问者，其实也是加入星球两三年的老星友了，但真遇到京沪 成交量和贷款数据背离，还是产生了疑惑，所以，本次我结合真实场景，再次阐述背后的背离真相，希望能让大家彻底理解该底层逻辑。

　　居民可能因为有信心，而普遍向上置换，也可能因为要对抗风险，需要减少债务增加存款而向下置换（仓位净卖出）。这两种情况都会体现出成交量，但具体是哪一种情况，还是要看居民贷款数据。

　　所以，对于希望买房买在低点的朋友们，一方面要看楼市成交和贷款数据，另一方面则要提前预判居民的信心是否能回升。

　　对于公众号读者，可以跟踪以下三大指标来提前预判居民的信心是否可能回升。

　　1 看沪深300和中证500年报中的员工薪酬数据，看历年增速是否提升（截止2025年底未提升），跟踪频度为年度，所以相对滞后；

　　2 看本文提出的： 居民存款/GDP指标，看数据何时能够开始拐点向下（截止今年一季度，未能看到拐点），数据跟踪频度为季度，相对领先；

　　3 看沪深300的营收增速，是否逐季提升（一季报有提升但需继续观察），跟踪频度为季度，相对领先；

　　但对于3，企业营收增长只是居民收入增长的必要非充分条件。所以还是要结合1和2。公众号读者可结合判断。

　　对于知识星球的读者，各大指标我这里都有跟踪，如果楼市确认触底，或可能存在触底迹象，会在星球每周的楼市周边里同步的。在没能确认触底前，可以把市场上现有的各种楼市舆论都视为噪音。

　　我们可以在2023年根据数据实现京沪楼市逃顶，自然也就能找到未来的那个最佳的楼市抄底点。

　　在此之前，我们需要的，只是耐心等待。

　　全文完。