深度测评！绿城金泓文澜樾华（黄土塘）

绿城金泓·文澜樾华，关注度非常高！

作为市中心的高端改善盘，项目由绿城代建，主打“核心地段 + 顶级名校 + 新规高得房率产品”，但地块小、临主干道，属于优劣势都很鲜明的项目。

今天我们来进行一个初步的测评，坚持客观专业的立场，优缺点都讲，坚持说真话。

【项目档案】

位置：芙蓉区韭菜园街道，东起迎宾路、西至九嘉路(规划)、南临五一大道、北达九如斋路（规划）。

项目总建筑面积63412.02㎡，计容总建筑面积49148.78㎡，容积率3.43，商住比5.12%，建筑密度40%，绿地率28%。

共规划5栋住宅（包含1栋回迁房），住宅户数331户，机动车停车位297个

成交价：54830万元，楼面价约11156元/㎡，经历了50轮竞价，溢价率49%

竞得人：湖南园康置业投资有限公司、 湖南信宇企业管理有限公司

开发商：长沙鸿浩置业有限公司‌

挂牌条件：建设44套优惠价商品住宅（毛坯），定向用于本项目被征收人购买，优惠价商品房销售单价7680元/㎡；住宅阳台统一封闭设计；住宅（毛坯）销售均价按长沙市政策进行价格监制。

【地段与配套】几乎无可挑剔

项目位于老城核心，东距袁家岭商圈约1公里，西临五一广场约1.5公里，区位条件优越，周边交通、教育、商业资源丰富。

项目南侧一路之隔就是省政府机关二院，1公里范围内有省委及宿舍区，以及省军区中重量级单位，片区“政治资源站位”高。

项目临近芙蓉广场，1-2公里范围内，中农工建四大行及交通银行、邮储银行的省分行总部，属于全省最大的金融商圈。

项目2公里范围内分布着湘雅、省妇幼、省人民医院等三甲医院，医疗资源极为丰富。

项目1公里范围内与五一商圈接壤，五一商圈拥有将近150万方商业体量。项目东侧600米便是友谊商店，该店曾被誉为“三湘第一店”，商业繁华程度无需赘言。

项目楼下是迎宾路口地铁站（2、6号线换乘站），坐地铁无需过马路，出行极为便捷。

项目一路之隔就是长沙市一中附小及一中初级中学，北侧600米即为长沙市一中（高中部），教育配套完善，孩子读书十分便捷。

项目距离烈士公园仅1公里，周边有省博物馆，历史底蕴厚重，提供了良好的休闲和文化体验场所。

【学位含金量】最大的黑马

项目紧邻长沙市一中初中本部和长沙市一中附属小学（原八一路小学），属于长沙城芯“双本部”学区盘。

2025年2月，长沙市一中芙蓉中学正式更名为“长沙市一中初级中学”，与其毗邻的长沙市芙蓉区八一路小学，正式更名为“长沙市一中附属小学”。

学校定位：四大名校本部唯一官宣的初中部，服务省委及周边地区的优质教育资源。长沙教育均衡化在市中心的战略支点。

1.政府大力支持

一中附属小学及一中初级中学揭牌仪式上，省委及省厅相关领导罕见出席，且规格颇高，表明政府对办好这所学校的坚定决心。

2.管理层高度重视

由长沙市一中校长羿莎兼任一中初级中学校长，负责全面管理

芙蓉区教育局党委书记、局长欧转兼任一中初级中学党委书记

国际奥林匹克竞赛生物金牌教练赵红亮担任执行校长，共同推动学校发展

3.教育资源优化

一中初级中学提质改造后，班级规模扩充至48个班，集团将注入大量优质师资，提升教学质量。包括从一中本部、青一等名校抽调骨干名师。

学校将依托一中优质的教育资源和先进的办学理念，积极探索小学、初中、高中十二年一贯制人才培养模式，实现课程体系、教学资源、师资力量等方面的有效衔接和贯通培养。

4.真邱班设置

一中初级中学的邱班由集团本部直接选拔，真正契合创新拔尖人才培养需求，体现集团内部对这所学校的特别重视。

潜力预判：长沙市一中初级中学预计会复制长郡外国语成功腾飞之路，成为未来两年长沙最大的黑马！

不过，我们还是要认识到，作为豪宅项目，学位的议价能力远没有刚需楼盘那么大。

300多万起步的门槛，这类家庭在买房的时候，被学位束缚的程度，显然比刚需家庭更小，他没有更加多元化的选择，包括民办，多套房产可供选择等。

【小区规划】螺丝壳里做道场

项目地块先天条件其实一般，体量较小，规划5栋高层/超高层，2栋超高层（150m）、2栋高层（100m）、1栋回迁房（43m），是2梯2户纯板楼设计，私梯入户。

地块体量不大，但是麻雀虽小五脏俱全，塞进去一个很大的下沉庭院，含恒温泳池的会所，为了弥补绿地率偏低的短板，做了三层立体园林。

绿城“月华系”代建，外立面为湖南首个飞檐曲面+玻璃幕墙设计，配备三玻两腔隔音玻璃，精工质感较好。

主要缺点有以下几点：

1.地块较小，还做了5栋房子，造成楼间距较小，只有30m，第二排超高层的低楼层的采光通风是个大问题，视野会非常压抑；

2.地块临主干道、还有一些商业、社区用房、设备用房等，相对嘈杂、特别是低区住户影响更大；

4.项目建筑密度高达40%，一般项目大部分不超过30%；项目绿地率仅为28%，一般项目大部分35%。

【户型设计】新规4.0水准

户型与得房率的“新规红利”：绿城踩着阳台/飘窗赠送新规的末班车，全系得房率做到了110%-118%，以下户型数据仅为图纸上的初步测算，供参考。

【128户型】四房两厅两卫

16.1米的南向面宽，5.6m的客厅、3.7m的主卧，整体动线合理、户型方正，144.8平的套内面积，113.1%的得房率，优秀。

户型亮点包括，公区的独立全明前室、厨房可以做中西厨、北向生活阳台、双面采光的主卧、户型承重柱少可变性强。

缺点：只做了2个卫生间。

【143户型】四房两厅三卫

139㎡户型南向面宽17.7米，客厅面宽5.725米，主卧开间6.45米，套内面积是159.6㎡，得房率是117.3%。

在128㎡基础上进行了升级，不仅仅是尺度上升级，功能也更加完善，进门有独立玄关，主卧很阔绰，多了书房和衣帽间，另外还多了全明卫生间，

主要缺点是：电梯前室从全明变成暗室，厨房仅6.6㎡，比128㎡的厨房还小。

【170户型】五房两厅三卫

170㎡是4+1房3卫，南向面宽19.7米，客厅开间7米，主卧5.3米，套内面积185.8㎡，得房率110.6%。

与143户型相比，各个空间尺度都得到提升，特别是升级了厨房，达到13.6㎡，将近50㎡的客餐厅。

不足之处是电梯前室仍然是暗室，主卧开间和面积比143户型还小，不过这是为了做5房的功能，实际上把书房打通之后同样非常大气。

还有一个226平的顶复，只有3套房，分别位于2号栋1套顶复；3号栋有2套，除开顶复之外，在13、14层还有一套，数量极少，不深度分析了。

【缺点和风险】

项目优点一目了然，几乎是长沙最好的地段，配套没有任何短板，特别学校方面，未来潜力极大；户型产品也非常给力，上面都已经有详细的分析。

接下来重点说一下缺点：

1.南临五一大道主干道，日常车流噪音明显，尾气影响较大。后面低楼层反而相对安静一些。

2.社区规模小、活动空间有限，建筑密度高达40%，绿化率28%偏低，楼间距近30米左右，车位比仅约1:0.9，后期停车较紧张。

3.关于回迁房，这个可不是一般的拆迁户，黄土塘原来是省府自建单位房，不会影响纯粹性，但是价格比较低，会影响整体二手房价格。

4.交付品质和物业，拿地开发商不是大牌，没有操盘核心地段豪宅的经验，不过代建房是绿城，虽然可能达不到绿城月华系的品质水准，不过比一般开发商的交付水平还是会好一些。

【适合哪些人】

1.一中本部学区刚需/改善家庭

家里有孩子近两年要入学，非四大名校本部学位不买，且希望小学（一中附属小学）和初中（一中本部）都在家门口、不用折腾接送的高预算家庭。

2.河东主城核心区地缘改善客

在五一广场、芙蓉广场、袁家岭或省政府等河东核心区上班，不想搬到梅溪湖、滨江等新区，但又受不了老破小、想住新房和高品质物业的群体。

3.主城核心资产长期持有者

预算充足，看好长沙二环内绝版地段和顶级学区带来的抗跌性，打算自住5-10年甚至更久，不太在意社区小、车位紧张等城芯盘通病的长线买家。

4.为父母置业的孝心买家

看重项目周边湘雅二医院、省人民医院等三甲医院云集，以及双地铁和成熟商圈优势，想给父母买一套配套即享、就医出行都极方便的养老房的家庭。

反之，如果对低密大园林和居住静谧性要求极高、浅眠怕噪音，或者极度介意本土小开发商代建模式，那这个项目就不太适配了。

当然，以上都是抛开了价格来谈的，在实际选房中，价格因素至关重要，下次我们在聊聊价格的问题，欢迎一对一详聊！

老左深耕长沙楼市十多年，见证了楼市起起落落，服务了上万组客户

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