上海
仲量联行最新资本追踪数据显示，2026年第一季度，亚太地区商业地产投资总额达470亿美元，同比增长31%，创下历年来最强劲的一季度表现。
日本一季度投资额同比下降4%，但仍以132亿美元领跑亚太地区，办公楼资产受投资者青睐。新加坡紧随其后，投资额同比大增433%达115亿美元。澳大利亚投资额同比增长49%至57亿美元，零售板块领涨，主要得益于多宗大规模资产组合交易的支撑。韩国投资额为48亿美元，同比下降29%，但酒店板块交易势头强劲。
2026年第一季度，中国内地主要市场大宗交易投资总额为36亿美元，环比上季度小幅回升，交易主要由内资驱动。香港市场持续显现复苏迹象，投资额同比增长41%至16亿美元，反映出办公楼和零售板块流动性增强。
跨境投资创单季新高“HALO资产“与私人财富共塑新格局
一季度亚太区跨境投资总额达163亿美元，同比增长87%，创历史季度新高。亚太区在大规模跨境投资方面持续表现亮眼，一季度的大型交易活动以办公楼为主导。与此同时，在AI驱动经济转型的浪潮下，“HALO资产”——具备重资产属性、低淘汰风险的资产类别（Heavy Assets, Low Obsolescence）——对寻求稳定性的投资者极具吸引力。例如，一季度亚太地区数据中心资产吸引投资额达到了41亿美元。
私人资本对风险更高、回报潜力更大的投资策略接受度明显提升。一季度亚太区私人资本投资总额达62亿美元，同比增长2%，较五年季度均值高出4%。私人资本凭借灵活的策略，积极涉足增值型和机会型投资。在中国内地主要市场，私人资本占整体交易量的比重已从2021年的3%攀升至27%，在市场调整周期中主动捕捉投资窗口的意愿显著增强。
“2026年第一季度，亚太区商业地产投资市场依然展现出强劲韧性，反映出全球资本对亚太市场的配置信心。值得关注的是，在AI驱动经济发展的背景下，符合‘重资产、低淘汰风险’特征的‘HALO资产’正加速成为资本配置的核心选择，而商业地产凭借资本密集、存续周期长和现金流稳定等优势，正获得投资者的战略青睐。”
中国市场在分化中积蓄企稳力量，结构性机遇加速成形
2026年一季度，中国内地主要市场交易总额较上季度有所回升，市场投资情绪出现边际改善迹象，内资机构及自用型买家继续主导市场。
在办公楼板块，一线城市投资活跃度有所提升，当季完成多宗核心区位标志性项目的交易。以上海为例，地标办公楼资产备受大资金青睐，核心区域办公物业仍为买家投资首选，办公物业交易额达97亿元，占成交金额的66%和成交宗数的54%。国有企业、险资及民营企业的持续购置需求，推动了一线城市办公楼交易活跃度上升。酒店资产的投资情绪出现复苏，投资者对核心区位及旅游驱动型目的地中可产生稳定现金流的酒店需求回升。例如，天津泛太平洋酒店成功出售给高净值人士、桂林喜来登饭店由当地民营企业收购等交易案例，反映出内资对受益于旅游复苏的现金流稳定型资产的信心回归。
与此同时，公募REITs试点的底层资产范围已于2025年底正式拓展至办公、酒店等商业地产类别，为存量资产证券化提供了路径，并引导资本更规范地流向运营稳健的核心资产，标志着市场正加速向现金流导向的投资逻辑转型。
香港市场同样显现亮点。一季度录得多宗由教育机构主导的办公楼及零售物业交易，在香港着力打造区域教育枢纽的持续推动下，教育机构预计将继续充当商业地产投资市场的重要力量。
“中国内地及香港商业地产大宗交易市场仍处于结构性调整阶段，但投资情绪边际改善，零售、酒店、及上海区域办公楼成交活跃，体现了市场正在积蓄企稳力量。经历较长调整期后，投资者对核心区位资产的关注明显回升，更看重现金流稳定性和长期运营韧性。未来，具备跨周期稳定现金流的核心区位资产有望持续成为资本配置的焦点。”
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