100万的小城全款房，是“家”还是“坑”？

撰文｜咸闲

编辑｜咸闲

审核｜烨 Lydia

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2026年的中国楼市，上演着一场耐人寻味的分化大戏，一线城市的购房者，还在为房贷利率小数点后的微微波动反复计算、彻夜难眠；而在社交平台上，“逃离北上广，10万买房”的爽文，却像野草一样疯长，收割着焦虑又渴望解脱的目光。

当“鹤岗化”从东北边陲的个案，变成全国越来越多三四线城市的共同注脚，一个真实而残酷的选择，正摆在无数人面前，用一线城市一个卫生间都买不来的钱，换一套小城的全款房。

这究竟是时代留给普通人的最后一波红利，还是又一个精心装扮、等你跳入的流动性陷阱？

被误解的“白菜价”

图片来源：【华源证券】 房地产行业周报：中央发文推动城市高质量发展，上海优化住房政策

所谓“100万以内全款买房”，跨度其实极大。从10万到100万，不同价位的房子对应着截然不同的城市基本面。

鹤岗这座因“白菜价”房子火遍全国的城市，房价并没有像外界想象的那样持续崩盘。数据显示，鹤岗2025年均价已达到2041元/㎡，相比2023年的1695元/㎡，两年间逆势上涨超过20%。

这个涨幅背后，是鹤岗近年来在经济转型上的努力，石墨新材料、新能源、现代农业以及文旅康养等产业快速发展，仅2025年就引进人才1600多人，其中不乏来自北京大学、中国人民大学等名校的毕业生。

正如一位返乡创业者所言，“鹤岗城市品质比房价更留人”。

乳山银滩与鹤岗形成鲜明对比。

这个曾经被寄予厚望的文旅地产项目，如今陷入了“跌跌不休”的困境。2026年5月，银滩假日二手房均价已跌至1985元/㎡，而一年前这个数字还是2668元/㎡。

更极端的案例是，某195㎡复式房源起拍价仅1万元，但配套硬伤明显无集中供暖、无电梯，冬季室温仅10℃左右，医疗、商超资源匮乏，生活依赖自驾。

这里的关键差异在于，鹤岗有产业转型的支撑，而乳山银滩本质上是一个过度供给的“候鸟式”空城。据当地中介证实，银滩海岸线分布超200个小区，可容纳60万人，但常住人口不足10%，冬季空置率超90%。

很多人误以为10万一套的房子是“市场失灵”，并非开发商非理性甩卖，或者政府要发福利了。

恰恰相反，这种价格正是市场规律在冷酷运转的体现。

这些低房价城市的共同特征是，人走了，房子留下来了。

数据显示，2020到2024年间，三线及以下城市的人口净流出虽然有所收窄，但人口总量仍在减少。过去资源开采带来的短暂繁荣和大规模土地开发，随着人口持续外流，住房库存积压成了死结。

开发商面对的真实处境是，房价已经跌穿了建安成本。在惠东等地区，部分房源的售价甚至比当年的土地出让金还低15%至20%。与其让房子烂在手里每年支付高额物业费和维护费，不如以低价快速回笼现金流。

商业的真相是，开发商不是在“割肉”，而是在进行“破产清算式销售”。

对开发商来说是止损，对买家来说，接盘的是一块正在缩水的“不动产”。

威海乳山银滩的房价已经连续多年阴跌，2024年跌幅18.46%，2025年跌幅更达到33.03%。10万块存银行还有1.5%左右的利息，而投入这套房子，如果租不出去，每年的物业费、取暖费就是一笔纯粹的负收益。

其实这就证明了，这类房子只有“使用价值”，几乎没有“资产价值”。它跟买一辆二手车没有本质区别能开，但别指望升值。

谁在制造“10万买房”的神话？

如果在短视频平台刷到过“房东哭丧着脸，声称女儿出国急卖房，10万就卖”的视频，可以告诉你一个被媒体证实的事实，90%是AI生成的。

根据最新调查，这类视频通常盗取网络素材，通过AI换脸、变声技术合成，甚至直接使用数字人播报。有中介在接受采访时坦承，“声音是截取来的，装修是生成的，文案都是假的。”

为什么有人要花力气造假？

因为这个生意太赚钱了。

这套路的核心叫“低价钩子”。一套的房子就像鱼饵，一旦你被标题吸引去咨询，中介会告诉你“那套刚卖掉了”，然后顺势推销总价30万、50万甚至100万的“次新房”或“法拍房”，或者捆绑销售高额装修包、更名费。你本想薅羊毛，结果自己成了被薅的羊。

图片来源：【财通证券】 房地产行业跟踪周报：成交数据阶段性波动，核心城市政策持续出

比流量陷阱更危险的，是隐藏在低价背后的灰色产权交易。

北京京云律师事务所整理的2025年真实案例显示，昌平区某村集体土地上建设的“小产权房”被认定为违法建筑，购房者李某因无法办理产权证，起诉开发商要求退房，法院以“小产权房交易违法”为由驳回诉求，李某损失房款50万元。

厦门集美法院也有一个类似的判例，购房者林某花费280万购买某“使用权公寓”，最终因土地性质违法（集体土地建设），被判《使用权转让协议书》无效。法官明确写道，“小产权房没有真正产权，一旦纠纷，无法获得房产。”

在10万级的市场里，“集体产权”“回迁房指标”“团购房指标”横行。买家全款交付后，一旦遇到房价微涨或一房多卖，不仅拿不到房，连追回房款都极其困难。

买卖双方的心理战

当下的楼市，正在上演一场诡异的“心理战”。

从数据看，2026年一季度全国商品房销售面积同比下降10.4%。但价格并没有出现断崖式下跌，多数城市同比降幅控制在5%以内。然而，房子就是卖不出去，2026年一季度全国重点城市二手房平均成交周期长达187天，比去年同期延长了62天。

这种“有价无市”的背后，是买卖双方预期的完全错位。卖家不愿承认资产缩水，挂牌价咬得死死的；买家则抱着“再等等，还能降”的心态，谁也不肯让步。

更反直觉的现象是，房价越便宜，买的人反而越少。

中指研究院数据显示，2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36%，部分三四线城市跌幅甚至超过15%，可成交量却一路下滑。央行2026年一季度城镇储户问卷调查报告给出了答案，62.3%的居民倾向于“更多储蓄”，只有16.1%的居民倾向于“更多投资”。

这里藏着一个人性逻辑，追涨杀跌。房价上涨时，大家生怕错过机会；房价下跌时，大家又担心买了之后继续跌。郑州的小李2023年看中一套120万的刚需房，嫌贵没下手；2025年这套房子降到90万，他反而犹豫了，“现在90万买，万一明年跌到70万怎么办？”最后还是没敢出手。

图片来源：【财通证券】 房地产行业跟踪周报：成交数据阶段性波动，核心城市政策持续出

在讨论小城买房这件事时，大多数人忽略了一个关键概念，机会成本。

正向来看，如果你是一个自由职业者，月入3000元，10万全款买房意味着未来的生活成本只剩吃饭和物业费，这似乎是一种“财务解脱”。

但反向算账的结果就没那么好看了。某18线小城业主4年前全款100万买入一套120平的新房，今年卖出时净亏损20万这还没算这几年的资金利息成本。100万的房子都能亏20万，10万的房子就不是亏损比例的问题了，而是根本卖不掉的问题。

更致命的问题是流动性。

房地产属于典型的“非流动性资产”，在低线市场，变现周期可能长达数月甚至一年以上。

10万看似不多，但对于低预算群体来说，这往往是全部积蓄。一旦这笔钱锁死在无法变现的房产里，就意味着当家庭出现疾病、子女教育等急需用钱的状况时，将没有任何腾挪空间。

东吴证券研究所将全国293个地级市分成了四类，这个框架很有参考价值。常住户籍双流入城市，从128个减至68个（二线城市占27个），这些城市房价有支撑，而双流出城市，从89个增至161个（97.5%为三线及以下），面临消费与地产双重压力。

只增常住、户籍流出城市，从17增至32个，消费下沉的载体，但购房承压；只增户籍、常住流出城市，从59降至32个，房价更有韧性但消费承压。

简单说，人口在往哪里流，哪里的房子才值得买。

100万以内全款买房，不是“低成本定居”的天堂，也不是处处是雷的地狱，而是一个极度分化的“鸡肋市场”。

毕竟，在这个充满不确定性的时代，流动性本身就是一种安全垫。

参考资料：

1. 【财通证券】 房地产行业跟踪周报：成交数据阶段性波动，核心城市政策持续出

2. 【华源证券】 房地产行业周报：中央发文推动城市高质量发展，上海优化住房政策

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