上虞楼市迎两大变革：四代宅+抬板社区来了，原拆原建即将启动！

近日，上虞区发布了一则政策征求意见稿——《上虞区存量空间提质增效行动方案》。

里面藏着两条对楼市影响深远的信号：

一是第四代住宅和抬板社区要来上虞了，二是老旧小区“原拆原建”即将推进。

一、第四代住宅+抬板社区上虞产品力要“卷”出新高度

打造高品质生活空间。结合好房子、好小区、好社区、好城区建设，编制规划建设实施导则，统筹空间规划、设施配套，试点推进立体生态住宅、抬板社区建设。探索住宅用地“先设计后出让”机制，引进优质建筑设计单位，按照“安全、舒适、绿色、智慧”的建设要求，在供地前优排地块设计方案，并在出让公告中明确“好房子”建设要素，启动“好房子”试点不少于3个。

方案明确提到：试点推进立体生态住宅、抬板社区建设，启动“好房子”试点不少于3个。换句话说，上虞的住宅产品形态，即将迎来一次革命性升级。

先说立体生态住宅，也就是大家常说的“第四代住宅”。它最核心的特点就是 “户户有花园，层层有庭院” ——简单理解，就是把原本只能放在一楼的花园，搬到了每家每户的阳台和露台上，实现“空中庭院”的居住体验。

第四代住宅的核心优势是惊人的得房率。通过空中花园阳台不计入建筑面积和容积率的政策利好，不少户型得房率可以做到100%甚至更高。

目前绍兴多个区域已经出现第四代住宅，比如嵊州的绿城·嵊州锦玉园，越城的宝业春映堂前、中海越湖云起、金屹玖璋云序等等，广泛获得认可。

即便放到杭州这样竞争激烈的市场，第四代住宅在钱江世纪城、未来科技城等核心板块同样一房难求，去化率远超传统产品。

再说抬板社区，这在绍兴几乎还是个“新物种”，但在杭州和上海早已成为高端住宅的标配。

所谓抬板社区，简单说就是把整个小区的地面“抬起来”——将社区地基结构性抬升，形成一个“超级托盘”。托盘之上是纯粹的行人活动空间，实现100%人车分流；托盘之下布置车库和设备用房，彻底告别传统地下车库的阴暗潮湿。而且，“抬板”设计还能把配电房、垃圾房等“嫌弃”设施统统移入架空层，地面空间全部释放给园林景观。

目前上海已有多个抬板社区落地。比如浦东越秀天屿采用全域抬板设计，地面层完全留给行人活动，还利用高差打造了超10米的立体园林景观。杭州的“时舟里”等项目也纷纷采用抬升+下沉的立体设计，深受改善型购房者青睐。

这两种先进建筑形态落地之后，上虞新房的产品力有望对标一二线城市。

目前上虞还没有真正意义上的第四代住宅和抬板社区，而此前由本土国企竞得的多宗尚未入市的宅地，有望诞生首批四代宅。上虞购房者想住“带大阳台、有高品质园林”的房子，未来在家门口就能买到，居住观念也将从“有房住”向“住得好”转变。

二、老破小也能“原地重生”原拆原建真的来了

实施城市更新精准施策。选定不少于5个重点片区，片区式推进老旧小区改造，建立“调查入库-年度计划-实施方案-项目实施”的片区式城市更新工作体系，统筹制定城镇老旧小区自主更新实施方案和实施细则，按照“政府引导、业主主体、试点先行，成熟推进”的原则分批有序推进。

方案的第二个亮点，是明确提出“统筹制定城镇老旧小区自主更新实施方案和实施细则”，按照“政府引导、业主主体、试点先行，成熟推进”的原则分批有序推进。

翻译成大白话，就是大家期盼已久的“原拆原建”，上虞即将正式拉开帷幕。

其实，上虞在原拆原建这条路上已经铺垫了不少工作。早在2025年，上虞就将半山小区西侧区块、文化新村东南区块确定为首批自主更新试点，实施竞争性推进。

随后，试点范围进一步扩大至金鱼湾新村、劳动路小区、卧龙山庄和陈家门，首批试点小区达到6个，总投资约45亿元，计划建设工期为2026年10月至2030年10月。

这6个试点小区均位于百官街道老城区，都是2000年以前建成的预制板结构住宅，房屋年代久远、设施老化、安全隐患突出。据统计，上虞2000年前建成的预制板小区多达186个、总面积约410万㎡。这6个试点一旦跑通，将为后续大规模推广积累宝贵经验。

那么，上虞的“原拆原建”具体怎么操作？我们可以参考越城区已经出炉的方案来推测一二。

哪些小区可以做？越城区的方案明确，更新对象原则上是以预制板作为主要结构材料建造、且尚未旧改的城镇住宅小区。优先考虑建成时间较早（2000年以前）、部分房屋被鉴定为C级或D级危房、无独立厨卫的非成套住宅等类型。上虞的6个试点小区也都符合这些条件，预计未来正式方案中的适用范围会与越城基本一致。

更新模式怎么选？越城区采取的是“原地自主更新+异地旧房换新”的组合模式。原地更新的业主占小区业主总数不少于60%，异地换新的业主可以置换同等价值的存量房源。

资金怎么解决？越城区的方案给出了多重保障：一是政府补助，每个楼梯单元参照加装电梯政策标准给予补助（约25万元）；二是可以提取住房公积金和专项维修资金，配偶和直系亲属的公积金也能用；三是免收多项行政事业性收费；但业主还是需要出一定改造费用的。

申报门槛有多高？越城区要求小区全体业主同意更新比例达到95%及以上，实施方案的签约率需达到100%方能启动腾空拆除。

这个门槛不低，毕竟一个几百户的小区，要让所有业主都签字同意，难度可想而知。尤其是一些上了年纪、腿脚不便的老年业主，面对搬迁过渡的折腾往往会打退堂鼓。这将是原拆原建推进过程中最大的考验。

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