这俩月的日光盘越来越多了！

深圳出现了来自香港的大巴车买房团。

其实，香港人到深圳买房子，是最好理解的。原因也很简单，因为香港楼市已经开始涨了，但深圳楼市还在往下走。这导致了价差越拉越大。

和起步10万起买最边缘的香港相比，深圳的房子已经便宜到让香港人吃惊的程度。

同样是1000万人民币，在香港只能买一个50平的小两房，主卧也只能放下1米的床，夫妻二人需要抱着睡。但是深圳的核心区，却可以买到带着大飘窗的大三房。

并且，香港人是经历过地产的很多轮周期的，他们不会相信房价永远涨，但也不会相信房价永远跌。永远涨和永远跌是情绪的两端，归根结底都是靠不住的，唯一可信的只有周期。

周期的最关键信号是什么？是价格。而价格又是比较出来的。所以，站在他们的角度，香港人觉得现在就是买深圳的好时候。

但是这些对于一个手中房产价值缩水近半的大陆人来说，则纯属扯淡。

归根结底，还是你所处的环境，决定了你的认知。

就像对深圳来说，香港人看多，外地人也看多，因为一个一线城市普遍下行40%-50%是非常夸张的。

但是一个深圳人却绝对不认可这所有观点，因为他们正在泥潭里。而你告诉一个深陷泥潭里的人要相信光，他只会回答你说，滚蛋。

所以，现在新的矛盾又诞生了！

所有人都知道今年三四月的小阳春，是过去三年来最好的一次，所有媒体都在报道房价降幅持续收窄，新房日光盘开始频繁出现。

深圳中信信悦湾推出78套总价5149万元起302㎡大平层，官宣开盘半小时即售罄；

深圳观潮府加推40套总价2826万起大四房，官宣线上直接售罄。

上海更不用说了，是从去年开始日光最多的。

杭州单价超过十万的项目，也开始一次性去化90%了。

总价均价超过2000万的项目，可以一次性卖20多个亿，就算是市场最热的时候，杭州也没有一次性卖20个亿过。

这些看着很不错对吧。

但是一看数据，自2023年起，居民个人房贷已经连续3年下降，今年4月，居民贷款大幅减少7869亿元，创有数据以来新低。中长期贷款4月减少3408亿元，同比多减2177亿元。

从贷款数据可以看出，对于全国整体基本面来讲，起源于2021年底开始的家庭去杠杆，依然在持续中。

去杠杆的方向主要有两个，一个是提前还贷。

导致的结果是，比如今年2月份的中长期贷款，是负的100多亿。这就是最典型的春节成交单季，赶上年底集中还贷所造成的结果。

去杠杆的第二个方向，是买房，但不贷款，也就是全款买。

从2022年开始全国下行，到2024年开始一线下行。这一波下来，公认的是房价已经回到了2015年或2016年。

所以，这几年的成交，有一种房子卖的特别好，这就是低总价的刚需小户型。

上海在4月份成交了32000套房子，但是有80%的成交房源，都是没有超过总价400万的刚需户型。也就是通常意义上的上车盘。

这个数据还是能告诉我们很多东西的。

上海小阳春的成交，总价200万以下，占比在整体成交量的50%；200万到300万总价，占了整体成交额的21%。

也就是说总价300万以下的成交，占了整体成交量的71%。

上海市如此，其他城市也是如此。

总价价格超低，加上这几年对于杠杆的厌恶，就导致了一大批新进购房者，非常抵触贷款。能多付就多付，不贷款最好。

同时另一个新趋势，则在严重影响新房市场。

这就是现在的住房越来越新能源汽车化。最大特征就是卷品质，更新换代极其之快。

之前很多年，我们的住房从建筑外形到设计风格都是大差不差的。但是从2024年开始，新建筑和规范执行后，开始了快速的迭代周期。

2024年还在流行四代宅，但是今年，四代宅好像都已经过时了，因为现在流行的是在四代宅之上再次进化的抬板住宅。

抬板住宅如果能普及，可能之后地下车库将成为绝响，再也没有了。因为车库都做到地上了，车库和功能空间将融为一体，并且还不计容积率。

说真的，当建筑规范不断更新和进化之后，以后的住宅产品将进入到百花齐放的阶段。从设计到建筑到空间营造，不再是千篇一律，而是个性化、定制化的。

这带来了一个很确定性的结果，就是新建住宅会极大的激发市场热情，最终带来的结果是新房卖的超级好。

这个项目就是上面说过的均价10万+，开盘去化90%的项目，是杭州抬板住宅的代表作之一。

这个项目就是上面说过的一次性卖了20多个亿的住宅，也是新规下的网红项目。

上面这项目是需要验资3000万的豪宅，结果因为看的人太多，验资都需要排队。

它们统一的共性就是，产品很棒，地段也好，和过往的住宅相比，简直是革命性的。迭代性的差异感，带动了市场很大的热情。

这就是从今年开始，国内楼市所体现出来的最大变化。

在市场的两端，一端是极度的便宜和刚需；另一端则是千方百计的打造品质和差异化，不断迭代更新。

结果就是:1、低总价二手房很热，以价换量；2、新房很热，靠品质赢市场。

这就是当下市场的K型分化。

而处在这两者之间的那些腰部房产,则将在持续的寒冬中,还有很长的时间要等待!

THE END

来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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