上海反向换房的人依然不少

　　最近的上海楼市，出现了一个很反常的现象。

　　一边是二手房成交量持续火爆。

　　3月和4月累计成交约5.92万套，刷新近五年同期纪录。

　　而且不只是量在涨，成交结构也在发生变化——克尔瑞数据显示，相比3月，4月份上海二手房400万以上的总价段，成交占比全线提升。

　　置换链条，启动明显。

　　但另一边，上海的居民贷款数据却在往下走。

　　上海居民贷款数据

　　今年4月，上海居民贷款总额和居民中长期贷款，相比1月均不增反降。

　　二手房成交量在涨，贷款却在降。

　　这两个数据明显背离，是现在的买房人都不贷款了吗？

　　还是上海楼市，发生了一些别的变化？

　　反向置换的人依然不少

　　现在的楼市，很多成交都是置换客在腾挪，卖一买一，造成了两套二手房成交。

　　比如卖掉手里一套老破小，去换一套大点的电梯动迁房。

　　卖房房款再加上这些年的家庭积蓄、父母支持，首付比例很高，这些人买房时已经不需要向银行借太多钱了。

　　这个换房过程本身，只新增少量的贷款需求——更多是把一套房的资金，转移到了另一套房上。

　　更关键的是，楼市里反向置换的人依然不在少数。

　　比如有的家庭现金流出了问题，生意失败，或者失业，卖掉大房子，结清贷款，剩下的钱换一套小的。

　　两个案例：

　　1）住小区楼王149平的夫妻，换了一套同小区98平的两房，对外说是年纪大了喜欢小点的，实际上是孩子创业失败，置换出的现金要留给孩子。

　　2)年轻夫妻，一方无业一年多，本来住着总价200w的58平老破小，干脆换成隔壁总价120w的32平一室户，降低月供压力。

　　这种"向下置换"一来一去，表面上多了两套买卖，但贷款总额反而在减少。

　　向上置换和向下置换相互抵消，整个市场的贷款增量就被压住了。

　　还有就是退休老人反向置换，或者纯卖房。

　　这些老人很多都吃到了经济发展和房产增值的双重红利，早年单位分的房子，或是当初几千块一平买的商品房，现在增值了几百万。

　　年纪大了，儿女也不一起住，占个大房子没意思。

　　两个人在松江住几百平的别墅，家里冷清，卫生都打扫不过来。

　　关键是市区的三甲医院资源丰富，老年人有个头疼脑热，或者基础病，去就医方便很多。

　　所以他们选择卖了郊区的大平层或者别墅，换到市区小点的房子。

　　手里余钱拿来养老、旅游、投资、看病。

　　年龄增长让他们变成了极度的风险厌恶者，避讳一切高风险操作。买房自然倾向于全款或者低贷款。

　　市面上千万级别的房子，卖房的一半都是老人。

　　而上海是全国最早进入人口老龄化且老龄化程度最深的城市。

　　数据显示，截至2024年末，上海户籍60岁及以上老年人口577.62万人，占总人口的37.6%。

　　上海的老龄化程度越来越高，退休老人越来越多，这样的反向置换的群体规模也会越来越大。

　　包括纯卖房的老人也不少，很多老人选择在生前卖掉房产，将现金分给子女，避免身后继承的繁琐手续和潜在家庭纠纷。

　　置换链条，在他们卖出房子这一步就断了，自然不会产生新的信贷增量。

　　上海置换卖房，4个月还没卖掉？

　　中产集体"降杠杆"

　　过去十几年，上海买房的逻辑是：能贷多少贷多少，杠杆拉满，赌的是房价涨幅跑赢利息。

　　现在这个逻辑变了。

　　即便是向上置换，买房人也不愿意加太多杠杆了。

　　比如我之前文章里提到的两个案例：

　　小A，卖了手里一套69平的闵行颛桥老公房，到手153万。

　　加上手中的150万现金，又贷了80万公积金，买入了一套总价383万、面积80平的七宝带学区老公房。

　　孩子大了，原来的两房不够用了；要上学了，需要学区。但他也确实不想背太大房贷压力，所以只贷了80万。

　　用他的说法，更好的房子当然更贵，但不想那么累了。

　　小B，家庭年收入超过50万，看现金流算是标准的中产了。

　　卖了老家一套房子，到手70万；另外一套宝山顾村的房子卖掉了，到手240万。加上公积金贷款90万，入手了一套400万的动迁次新三房。

　　50万年收入的家庭，买400万的房子，只贷90万。搁以前，这个杠杆比例简直低得不可思议。

　　原因是收入预期变了。

　　这种心态的转变，直接体现在贷款数据上。

　　还有提前还房贷的，投资客卖房套现还贷款的，都会造成居民贷款总量下降。

　　全国层面也一样。一边是重点城市二手房成交量大幅攀升，"小阳春"行情持续；另一边是居民信贷数据持续走弱。

　　央行最新金融数据显示，4月居民贷款大幅减少7869亿元。

　　上海楼市，目前来看，市区低总价的老破小，价格基本稳住了，不少小区已经出现反弹，幅度在5%-10%。

　　原因总价门槛低，租金回报率相对合理。

　　而且经过这几年的调整，很多老破小的价格已经跌出了性价比。

　　叠加官方下场收购老公房，形成托底。

　　但很多高总价房源还在调整，或者说有价无市。

　　一些真正降价的"大房子"，往往都是房龄老、小区环境一言难尽、物业水平堪忧的那种。

　　而大家心仪的改善住房，如果品质过硬，降幅相对就比较小。所以很多人选择了观望。

　　挂牌量来看，上海二手核心小区库存量仍在下降，但降幅在收窄，市场正在进入新的博弈期。

　　整体来看，现在的买房人，心态已经和过去完全不同。

　　很多人已经不追求增值了，只求保值，能跑赢货币通胀就知足了。

　　很多房子从"资产"重新变回了"消费品"——你住得舒服，它就值；你指望它暴富，大概率会失望。

　　这种心态下，杠杆自然加不起来。

　　过去的楼市是——大家借钱买房，房价越涨越借，越借越涨，形成一个循环。

　　现在的楼市正在转向——成交靠的是置换、遗产变现、积蓄释放，而不是新增信贷。

　　这不是坏事，反而说明市场在回归到一个更健康的状态。

　　对于买房人来说，虽然当下的二手房成交量很活跃，但不要恐慌焦虑。

　　不要因为害怕踏空，就随便买入一套不合适、不喜欢的房子，那才是真正的踩坑。

　　向上置换要谨慎，别刚从老破小的坑里爬出来，又跳进老破大的坑。

　　反向置换也不丢人，在不确定的时代，降低负债是一种理性的自我保护。

　　对卖房房东来讲，现在这个市场，其实是比较舒服的，市场热度还在，买家不会无理压价。

　　前提是你的房子已经有吸引力，否则继续无人问津的概率还是很 大。

　　如果不知道怎么操作，欢迎找我们咨询。无论是买房卖房还是置换，都可以给到最你专业的支持。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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