这玩意，竟然暴涨？

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今天的文章和大家聊汇率、房产、趋势

—正文—

最近一段时间，哪里最热？

答案是香港。

那么，香港什么最热呢？

答案是香港楼市

那么，香港楼市有多热呢？

来，两个维度和大家说明白

第一个维度：数据

——根据中原城市领先指数（CCL）显示，2025年香港房价全年上涨4.7%，

不仅涨了，还一涨解千愁，结束了香港楼市长达3年的下跌周期，

像启德、西九龙这些区域的楼市涨幅更是离谱，涨幅超过10%，香港的豪宅市场成交量也创下4年新高。

第二个维度：递延热度

不仅2025年香港楼市火热一片，到了2026年这上涨的行情，仍然延续：

进入2026年5月份，香港楼市不仅热度未减，甚至出现了红磡“首岸”、荃湾“形瑨”等多个项目当日就售罄火热场面

更夸张的是，内地甚至有“豪客”打“飞机”去香港扫货买豪宅~

面对香港楼市的复苏，很多人最关心的一个问题：香港房价涨了，内地一线城市的房价能跟着涨吗？

要回答这个问题，需要弄明白两个事情：

第一：香港楼市为什么涨？

第二：香港楼市上涨和内地楼市是否具有周期规律，

或者说，从过去20年的涨跌逻辑看，是不是香港楼市涨，内地楼市就一定会涨呢？

今天的文章就回答这两个问题~

01

首先，香港的房价为什么会涨？

香港房价从2024年尾开始拉升，2025年年中开始上涨，行情延续至今，

这波行情之所以能形成反弹趋势，说到底就三个最主要的原因：

第一个：移民政策

香港从2024年到2025年通过高才通+专才+优才移民的申请是18万宗，获批12万宗，

其中每年大概有3-4万宗左右会到香港定居（移民机构估算数据）

那么，这3-4万宗的定居人口，对于香港楼市而言，意味着什么？

意味着需求增加

那么，从香港楼市供需关系看，这种需求的增加，影响是什么呢？

为了回答这个问题，我查了2020年到2025年香港一手房+二手房的成交数据。

2020年香港一手房加二手房合计成交6.15万宗

2021年香港一手房加二手房合计成交7.76万宗

2022年香港一手房加二手房合计成交4.21万宗

2023年香港一手房加二手房合计成交4.04万宗

2024年香港一手房加二手房合计成交5.07万宗

2025年香港一手房加二手房合计成交6.04万宗

这几组数据说明了什么？

说明过去五年，香港一手房+二手房合计总成交量在4万套到6万套，

换句话说4万套对于香港而言就是成交低谷，比如2023年。

反之6万套就是成交新高，比如2025年香港合计成交6.04万套，一手房成交2.05万套，创2019年后的6年新高

二手房成交3.98万套，创2021年后4年内的新高。

所以，从香港每年的成交量看，就算每年新移民的3-4万宗中有15%在香港买房，那么香港楼市的成交量也会增加10%到15%左右。

文章写到这里，很多内地的伙伴可能会疑惑：什么？香港楼市一年总成交量才4-6万宗？是不是搞错了？

我明确的告诉大家，香港总人口不过720万左右，其中老龄化人口占比24%左右，而剩余总人口中，有房屋需求的总人口不过200万左右，

但在香港随便一套房子，单件就是10万/m²、20万/m²的价格，真的不是“想买就能买”的，所以需求庞大，但真正有购买力的群体每年最高也就6万宗左右

第二个：汇率

为什么“内地开飞机去香港买房”呢？

答案很简单：人民币汇率！

香港的房子虽然收取的是港币，但港币和美元是联系汇率制度，港币本质上就是美元的影子货币。

而人民币从2025年5月开始，汇率升值超过10%，在这种情况下，香港的房价就等于9折。

与此同时，香港的租金回报率极高，轻松就可以达到4%到5%

这意味着什么？

意味着你把1000万放国内，“使出吃奶的力气”都很难拿到4%的回报，但在香港买套房，租金回报率就有4%到5%

所以，内地很多“土豪”才会去香港排队买房投资，因为人民币升值香港房产太划算了

第三个：避险资金

中东的美伊战争，给香港带来两个好处，一个是中东王爷在美伊战争的背景下，钱没地方“放”，就把钱都拿到香港避险；

所以，2026年大量海外自己进入香港

另外一个原因就是通胀预期。

如果你关心新闻，应该知道新加坡总理明确表态，将迎来新一轮大通胀，

那么，为什么会通胀？

美伊战争之前，资本炒高了黄金和贵金属等工业原料

美伊战争之后，全球能源价格都处于高位，布伦特原油更是在100美元/桶上下浮动

所以，从趋势维度看，黄金、能源、粮食上涨不过是开始，最终的结果是居民消费端万物皆涨

如此，三个原因叠加到一起，香港楼市才走入了复苏上涨的行情

而香港国际金融中心的地位+背靠祖国的强大，自然虹吸了人口、资金，也就带动了香港经济、香港房价。

在货币贬值的前提下，该怎么配置家庭资产和现金流，可以看文章《》

02

其次，香港房价上涨，内地房价也会涨？

毫无疑问，这是当前中国所有中产都关心的问题，也是中国经济从冷到热的关键。

那么，内地楼市会跟随香港楼市，也出现“万人空巷”的复苏行情吗？

不卖关子，直接说答案：全国楼市很难，但一线城市却是必然

文章看到这里，可能有人会反驳：

2024年香港房价就已经开始反弹，2025年大涨、2026年热度延续，

可内地一线城市房价还在调整，怎么能说肯定会涨？

其实，房价的传导向来都是有滞后性的。

我呢，结合过去20多年的历史规律、全球美元周期的影响，以及内地房地产模式的根源，和大家说说，

为什么香港房价暴涨，势必内地一线城市房价也会逐步回暖~

如果我们把时间拉回到2003年，会发现一个非常明显的规律：

过去20多年，香港房价的每一轮涨跌，几乎都能在内地一线城市，尤其是深圳找到对应的轨迹，两者的联动性高达90%以上，只是内地一线城市的反应会比香港滞后。

我从四个周期，和大家简单说说：

——第一个周期是2003-2008年：

2003年8月，得益于CEPA签订、内地自由行开放，以及低利率环境，香港房价触底反弹，

到2008年三季度，香港房价累计上涨95%，九龙站天玺等豪宅的售价从3万港元/呎涨到近6万港元/呎。

而深圳的反应虽然滞后，但其后的涨幅更为惊人：

2004年11月，深圳房价开始反弹，从1.1万元/㎡涨到2007年10月的1.74万元/㎡，累计涨幅超过60%，

第二个周期是2009-2015年：

2008年全球金融危机后，美联储推出零利率政策，香港紧随其后降息，

2009年1月，香港房价率先反弹，到2015年二季度，累计上涨120%，浅水湾等豪宅的成交价突破10万港元/呎。

而深圳在2010年开始跟进，到2015年10月，深圳房价从1.18万元/㎡涨到4.23万元/㎡，累计涨幅高达258%，深圳湾一号等豪宅的售价从8.5万/㎡涨到28.8万/㎡，涨幅远超香港。

第三个周期是2016-2021年：

2015年香港出台“加辣”政策，非永久居民印花税提高到30%，香港房价出现短期调整，

但2016年一季度再次回升，到2021年9月，香港房价累计上涨40%，中原城市领先指数达到历史峰值191.34点。

而深圳在2016年开始跟进，到2021年10月，深圳房价从5.8万/㎡涨到9.8万/㎡，累计涨幅69%，前海、后海等区域的豪宅涨幅依然超过100%。

第四个周期是2024-2025年：

2024年11月，香港全面取消楼市“辣招”，大幅下调印花税，加上美联储开始降息，香港房价率先触底反弹，

2025年全年上涨4.7%，启德THE HENLEY III等新盘开盘即售罄，内地买家占比高达70%。

而内地一线城市虽然还在调整，但已经出现了企稳的信号：

2025年6月，深圳、上海的二手房价指数止跌回升，环比分别上涨0.2%，豪宅市场的成交环比上升15%

文章看到这里，很多人可能会疑惑，为什么是深圳最先跟进？

因为深圳是内地与香港联系最紧密的城市，港人置业、跨境资金流动、信心传导，几乎都是从深圳开始，再逐步扩散到北京、上海。

换句话说，资金从香港进入内地，而这个最早接触的内地就是深圳。

所以，深圳房价一直都是“风向标”。

所以，从历史阶段性周期规律看，内地楼市下跌，香港楼市必跌，香港楼市上涨，内地楼市也会有复苏行情。

其实，如果从香港房价+内地房价联动的底层逻辑看，最关键的原因还是汇率和中美两国的货币政策的原因。

只不过基于本篇文章字数的限制，这部分底层的内容放到下一篇文章上和大家说~

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03

最后，简单说几句

香港的房子变了吗？

不，没有变

那么什么变了？

答案是货币

香港房子没变，而是房子的计量单位“美元指数走弱”，人民币走强，才会出现香港楼市复苏，内地客成交占比70%的局面

那么，该怎么理解呢？

主权信用背书能赋予货币合法的地位，所以，钱的学名叫“法币”

但合法地位的“法币”不等于价值永恒不变，所以货币面值高低只体现了货币的名义额度，却无法决定其实际购买力。

说得再通俗易懂些，就是同样都是房子，谁的钱就更值钱，谁的“钱”就能购买更多的房子

所以，从来都不是房子涨了，而是货币政策变化，重构购买力，汇率变化如此、印钱也是如此。

当下，贸易保护主义的阴霾笼罩全球，地缘冲突此起彼伏，货币贬值压力如影随形，普通人如何在这场风暴中守护钱袋子？

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