南京都市圈联动下，邻城外溢置业流向观察

作为国内首个获国家发改委正式批复的跨省都市圈，南京都市圈横跨苏皖两省，是长三角一体化发展的关键载体。过去多年，邻城外溢置业一直是都市圈楼市的核心特征，而2026年，在南京主城房价优化、跨省轨道逐步落地、邻城价格平稳调整三重因素作用下，南京与句容、马鞍山、滁州、镇江等城市的置业流向，正迎来根本性转变。

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南京主城置业新趋势：近郊扛量，主城吸引力回升

当前南京楼市成交格局呈现近郊主导、远郊补位、主城回暖的特点。2024年1月至2026年4月，南京全市新房累计成交65895套，江宁、浦口、雨花台、栖霞四大近郊区域合计成交42799套，占全市成交量约65%，成为市场绝对主力。

数据：克而瑞，普通住宅+别墅

远郊板块凭借低总价优势承接刚需外溢，溧水、六合、高淳累计成交分别达4682套、3985套、2982套，均价集中在8616-12536元/㎡。与之形成对比的是，建邺均价达55500元/㎡以上，与远郊形成显著价格梯度。

经过深度调整，南京主城置业门槛明显降低，市场热度逐步回升。全市成交均价从2024年12月的34015元/㎡，回落至2026年4月的26721元/㎡，2026年3-4月单月成交均维持在2500套左右，市场走势趋于稳定，部分此前外溢的购房者开始重新回归主城。

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刚需外溢格局分化：低总价导向，双向流动显现

在都市圈刚需外溢市场中，低总价、近南京、通轨道成为核心筛选标准，马鞍山、句容等邻城与南京近郊板块形成双向流动。

2024年1月至2026年4月，镇江新房累计成交33222套，均价9910元/㎡；马鞍山累计成交6896套，均价10955元/㎡，2026年二季度价格逐步企稳。

宁马城际通车后，南京板桥、江宁滨江成为外溢核心承接区。石林云城、锦绣云麓、大华锦绣前程等项目，总价80-138万元即可入手刚需户型，精准匹配南京外溢客群需求。同时，马鞍山部分低密湖景别墅凭借价格优势，吸引南京改善客群关注，形成刚需外溢、改善反向流入的新格局。

句容市场刚需特征清晰，客群注重低总价、低首付，宝华板块依托仙林地缘优势，仍持续承接南京刚需，同时逐步出现改善型需求。

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交通兑现分化市场：轨道落地成板块分水岭

跨省轨道交通是都市圈置业的核心支撑，已兑现板块与规划中板块分化加剧。

图：深度智联AI生成

宁马城际作为全国首条跨省共建共管共营市域铁路，实现30分钟无感跨省通勤，沿线板桥、江宁滨江成交量持续攀升；宁句城际通车后，宝华、句容城区活跃度显著提升，轨道红利充分释放。

与之相反，缺乏交通与产业支撑的跨省远郊板块，面临价格调整压力。滁州汊河部分早期热门楼盘，价格较高峰期大幅回落，“单纯以距离换价格”的置业逻辑，在无实质配套支撑的区域已不再适用。

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价格梯度重构：传统外溢逻辑被打破

2026年南京都市圈房价梯度出现关键变化，南京远郊与邻城价格基本持平，彻底改写传统外溢逻辑。

当前南京高淳、溧水均价分别为8616元/㎡、10400元/㎡，与镇江9910元/㎡、马鞍山10955元/㎡价位接近，部分南京远郊价格甚至低于邻城。这意味着，购房者无需跨省，即可在南京行政范围内买到同价位房源，传统“邻城更便宜”的优势大幅弱化。

市场随之出现三大变化：投资客逐步退场，邻城部分大盘二手房存量压力较大；自住刚需成为市场主力，低价房源去化表现稳健；改善客群分化，一部分回流主城择机上车，一部分选择邻城稀缺低密产品。

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置业建议：立足自住需求，聚焦确定性板块

结合当前市场趋势，针对不同客群给出理性置业参考：

自住刚需：优先南京行政区域，规避跨省隐性成本

置业优先级建议：主城及近郊→南京市域远郊，跨省交界板块建议谨慎选择。购房前可实地考察小区入住率、通勤便利性、本地生源占比等真实居住指标，同时关注户籍、教育、医疗等同城化进度，避免跨省置业带来的长期隐性成本。

长线改善：聚焦轨道兑现，优选稀缺产品

1、优先选择轨道交通已通车的板块，宁马、宁句沿线确定性更高；

2、警惕超大型社区配套兑现延迟风险，关注商业、医疗、教育等实景落地情况；

3、邻城置业可聚焦产品稀缺性，低密、景观独特的房源更具长期价值；

4、把握南京当前宽松的购房政策，主城上车机会增多，回流主城成为理性选择。

2026年南京都市圈置业逻辑，已从早年的投资驱动外溢，转变为通勤自住型外溢 + 产品差异化外溢。轨道交通重塑通勤半径，房价梯度重构置业选择，房产市场逐步回归居住属性。

未来，依托产业、人口、交通、公共服务的优质资产，才能穿越市场周期。无论选择回流主城，还是坚守邻城，立足真实自住需求、理性判断价值，才是最稳妥的置业准则。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析师骆珠萍，通过人机协作综合使用AI问数、AI问知、行业Skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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