缩量900亿，京沪土拍腰斩了

5月28日，北京5月份最后一宗宅地将落下拍卖槌，一天后上海今年第四批次土拍，也将收官。

不出意外的话，楼市最大的两个风向标，京沪两城上半年的土拍格局，已经基本定调了。

看完相关数据，只想用三个词来概括：

缩量，缩量，还是缩量。

按时间口径计算（2026年1月1日-6月30日）：

2026年上半年，北京已拍宅地共16宗，总成交金额277.99 亿元，已明确上架但未拍地块共5宗，总起始价58.737 亿元。合计：

336.72亿元。

即便，未拍地块全部按溢价10%来算，今年北京上半年土拍宅地收金也不会超过345亿元。

上海已成交12宗，总成交金额323.2亿，已明确但未拍地块共5宗，总起始价82.73亿元，合计：

405.93 亿元。

同样，以未拍地块10%的溢价来算，上半年上海土拍收金额不超过415亿元。

要知道，去年同期，北京出让宅地22宗，总成交价约1005.48亿元。上海不算协议出让，共成交20幅宅地，成交总金额约654亿元。

也就是说，今年上半年，北京土拍成交额同比大跌近66%，上海同比缩水近36%。两城成交金额合计减少近：

900亿元。

几乎相当于一个普通省会城市一年的财政收入。

伴随资金总量缩水的，是拍卖大厅热度的断崖式下跌。

今年上半年，北京成交的16宗地块中，有12宗是底价成交，零溢价地块占比接近：

75%。

相比去年同期，底价成交的比例只有40%。

上海也一样。

去年1-6月，上海有近八成地块溢价成交。

到了今年，已经不足一半。

曾经几十家房企举牌举到抽筋，不把溢价率顶到天花板不罢休的场面，基本绝迹了。

去年上半年，北京溢价之最，由海淀树村0030地块创造。

当时建发以25.04%的溢价率，强行杀出重围，单是溢价部分就多砸了15.94亿元。

而上海溢价之最，是浦东新区曹路 C1A-3 地块，拿地溢价率高达 41.68%。

今年上半年，北京溢价最高的地块，是刚刚拍出的丰台蒲黄榆地块。民企河北鑫界，以超出地价1.476亿元的价格，16.4%的溢价率，轻取包括保利、招商在内的五大国央企。

上海则是徐汇区长桥街道地块，溢价率为25%。

即使是公认的“钞能力选手”，今年在北上两城的土拍也显得有些克制。

比如在北京。

去年，中海半年砸了280亿，以绝对的领先，稳坐权益拿地榜榜首。今年，榜首的位置换成了华润，拿下榜首的数字，来到了：

65.45 亿元。

截至目前，中海在北京还没有明显的拿地动作。

其实不止是中海，往年拿地最猛的“中建系”选手，在今年都选择开启了静音模式。

去年1-6月，包括中海地产、中建智地在内的中建系选手，在北京、上海合计扫货超过7宗。

今年，还在北京上海拿地的选手，只剩下中建智地和中建东孚。

其中，中建智地拿了两宗，东孚拿了一宗。而东孚这一宗，还是和招商蛇口联手拿的。

头部选手参与土拍的频率，也在下滑。

去年上半年，保利在北京成功拿地的次数虽然不多，但热门地块的土拍都能见到其身影，堪称：

北京土拍全勤王。

今年，保利全程只参与了3次。

在上海最积极的招商蛇口，去年上半年，参与了8场土拍，今年缩水到了3场。不过，虽然参与的次数少了，但招商蛇口参与命中率高了。

参与三次，有两次都成功拿地。过去“广撒网”的模式，已经转向最精细的单点狙击。

另外，北京上海土拍，如今已经基本看不到民企的身影。

最后，狗蛋想说：

虽然土拍市场的缩量肉眼可见，但这不意味着这是一件坏事。

因为缩量本身，是可以预见的。

这种局面的背后，更多是供应端与房企的“主动减速”。

比如，年初的时候，北京就公布过2026年的商品住宅用地供应计划，供应量明牌将比上一年减少约21%。

从实际情况看，真实供应量比计划还要少约15%。

上海已经连续五年主动缩减宅地供应量，今年的缩减幅度更是达到了约23%。

换句话说，出货量少了，拿货量自然会少。

关键，供应端也在主动降低开发商的买单门槛。

北京今年土拍的平均成交楼面价，比去年大概跌了1万元/㎡。

原因在于，政府在供地时，默默增加了顺义、昌平、通州等地块的比例，而在绝对的核心区，放量非常克制。

过去那种起步就是大几十亿，甚至上百亿的高地价地块，也几乎已经看不到了。

这么做，既减轻了开发商包袱，给好产品的出现创造了空间，也避免了一些高总价、高溢价地块，对市场情绪的刺激。

另一边，头部房企也在更冷静的看待市场。

比如上面提到的招商蛇口。

拿地更精准了，算不过账的地块，宁可空手而归，也绝对不当冤大头。

过去一段时间，为啥行业交付端的问题那么严重，真是技术不过关吗？

明显不是。

很大一部分原因，就是项目在拿地时，花了太多钱。

开发商为了平衡成本，需要维持房价，一旦价格超过市场预期，去化又成难题。最后，项目卖不出去，钱回不来，就很难再在交付品质上下功夫。

所以也能看到，有时候，越是核心地段的楼盘，交付反而越差，甚至还不如一些远郊品质好。

根源在这。

如今，供应端和房企都在更理性地看待市场，缩量了，但提质了。

或许对于购房者而言，这才是安全感回归的最好开端。