浙江
当下楼市，不仅新房去化速度放缓，大量存量房源也面临流通不畅、去化困难的难题。
即便各地因地施策，通过优化交易政策、国企收储转化、老旧小区提质、结合城市更新去库存等多种方式，存量房源库存依然高企。
在此背景下，鹿城想出了一个新解法，就是改变用途——住宅改康养。
具体怎么回事，一起看看。
以往，地方国企收购存量住宅，大多用作保障性租赁住房。
而这一次，鹿城换了新思路。5月27日，温州市鹿城区国有控股集团有限公司就温州国际智慧康养社区建设项目发布招标公告。
图源鹿城区资源资产服务有限公司
根据公告显示，智慧康养社区改造提升工程选址位于鹿城区七都街道熙江名邸、江麟雅苑小区内。项目总投资约13亿元，中标人作为本项目投资人，筹措项目开发及运营资金。项目建设期为3年，运营期27年。
项目改造提升总建筑面积65655平方米，改造提升智慧康养住房62655平方米、配套居家养老服务网点1000平方米、医养结合康复中心2000平方米。设置康养房间706套，设置康养床位1209张，医养设备购置1项，康复设备购置1项。
可见相关部门的选址也很讲究，两个小区均位于七都岛，岛上环境宜居、居住氛围纯粹，与市区距离适中、交通便捷，先天条件十分契合康养社区的定位。
两个小区均为刚建成不久的新房，熙江名邸位于玉瓯源南侧、江麟雅苑位于江著观邸西侧，周边的日常生活配套稍弱，便利性不足。
图源百度地图
其中，熙江名邸2024年4月开盘，主力面积约77-115㎡，均价约2.1万元/㎡，共830套住宅。或许是定价太高，该小区在2025年5月调整价格，将均价调整到1.5万元/㎡。
熙江名邸实拍图
江麟雅苑2022年8月开盘，主力面积约74-113㎡，均价约2.1万元/㎡，共537套住宅。
江麟雅苑实拍图
为什么这个项目会选择七都？
首先，七都岛近年来新房供应量大，部分项目去化周期长。与其长期空置或低价出租，不如由国资收购改造为康养住房，既盘活存量，又提升资产价值。
图源网络
其次，温州人口老龄化明显，将存量住宅改成康养住区也就不奇怪了。据统计，2026年2月，温州老年人口达到200.11万，占比达24.18%。而鹿城区60周岁以上老年人口达21.13万人，占全区总户籍人口的26.3%，占比不低。
图源区民政局
当然，这条改造之路也面临不少挑战。
首先是小区融合的问题。公告显示，改造面积（约6.56万方）约占两个小区总住宅建面（约15.3万方）的43%。这意味着，这两个小区将变成普通居民与康养老人混住的社区，不仅日常物业管理难度增加，对社区居住氛围、未来二手房价都有一定影响。
其次是适老化的改造。虽然两个小区房龄很新，但在设计之初主要面向刚需或改善家庭，并非专业的康养户型。要在不破坏主体结构的前提下，进行无障碍设施、紧急呼叫系统、医养管线的大规模改造，技术难度和成本都不低。
最后是市场接受度。13亿的投资，3年的建设期，最终的服务价格几何？是走高端路线还是普惠路线？如果定价过高，普通家庭难以承受；定价过低，又难以覆盖巨额的运营成本。
总之，鹿城“存量住宅改康养”是盘活楼市库存的一次创新尝试。至于未来能否顺利落地、长久运营，有待时间来检验。
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