成都同一个小区，单价差1万+/㎡

来源：成都淘房志

你敢信，当下成都楼市，同一个小区，

单价的价差竟然可以到1万+/㎡的地步！

比如当前二手市场比较火爆的万科公园五号，

189㎡的户型和258㎡的户型，成交价格差距简直可怕。

4月底，小区成交了一套258㎡，成交单价高达50606元/㎡，总价1308万。

图源好好选房小程序

而在他之前，189㎡的户型成交单价也才3.6万/㎡。

都是次新房，同一个小区单价就差了1.4万/㎡！

要知道，他们开盘时单价都才2.5万/㎡！！

这楼王的溢价，都快赶上普通人的一套房了！

成交价差都这么明显，挂牌就更不用说了，

尤其是豪宅，稍微比竞品强一点，房东的心理预期就会拉高了几个档次！

像金融城顶豪复地金融岛，都是226㎡，中楼层带视野就要贵的多。

同一个小区，单价价差干到了2.2万/㎡，总价差了400多万！

图源贝壳

都说成都二手、新房两极分化，依淘房君看，

现在成都同一个小区都开始两极分化了！

户型、面积、朝向、装修、楼层......全是影响房价的重要因素。

缺一样，可能就比别人少卖几十上百万！

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成都二手豪宅

面临两极分化！

现在的成都楼市，豪宅也不能随便乱买！

因为分化实在太严重了！

多年在万象城一枝独秀的悦玺，也开始走分化。

去年4月，一套246㎡的精装房源，成交单价3.8万/㎡，成为小区该户型最高成交单价。

而在今年4月，同户型一套2楼，同样带精装，就因为是2楼

整整便宜了280万！！

这高贵的高楼层，溢价溢了一套房出来了！

图源袋鼠小房圈

这样的案例，在成都顶豪市场可以说不在少数。

像誉峰也是，二期的208㎡户型，高楼层的溢价能力就是比低楼层的高。

像去年6月，一套208㎡的高楼层，成交单价干到了5.2万/㎡。

但在去年底，一套低楼层的219㎡，成交单价才4.5万/㎡。

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这就不得不提一句麓湖了。

有视野的麓湖，和没有视野的麓湖简直一个天上一个地下。

最典型的就是汀院、沚院。

汀院2022年交房，在麓湖二手房源里算是绝对的次新房！

汀院的户型面积段在136㎡-195㎡，涵盖了套三和套四，虽然产品定位属于湖区中普改的项目，但部分户型的视野却能和部分顶豪产品共享湖景。

算是麓湖湖区中体验顶级视野的入门级产品。

从实景来看，汀院的精装质量还是非常不错的，麓湖的品质还是在线。

目前二手市场上，影响价格最大的因素就是，

楼层和视野。

汀院的瞰湖跃层

最近的两套成交就非常直观。

都是138㎡的开发商精装，高楼层的带视野的成交单价3.67万/㎡。

而低楼层的只能卖到2.9万/㎡。

少卖一百多万！

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淘房君相信，对于麓湖而言，这样的差距以后会出现其他顶豪组团身上，并且差距会进一步拉大。

我们拭目以待。

这样的案例在普通改善也很明显。

像新川的次新改善悦蓉东方，带点装修的大户型，直接比小户型挂牌高1万/㎡！

图源贝壳

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现在买新房豪宅

要注意什么？

要知道，在以前，新房开盘的高低楼层、大小户型之间的价格差距其实并不算特别明显。

比如，像万科公园五号开盘，除了1楼单价最低，其余楼层和户型的单价均在2.4-2.5万/㎡！

图源成都购房通小程序

还有像D10天府这样以视野为主的超高层。

开盘时超高层价格比低层单价也就贵了几千元每平，总价差距也就一百多万。

没有什么特别的分化。

但你看到了残酷的二手市场，你会发现当前的每一分钱都是在给当时买房时的眼光买单。

不同的楼层、朝向价差十分明显！

当然，现在开发商也学聪明了，尤其是豪宅，不同楼层和朝向的价差十分明显。

像贝宸S1这种朝向差距十分大的顶豪，低楼层一般朝向和高楼层好朝向的同户型价差，总价差距甚至超过500万！

图源成都购房通小程序

那么在开发商也学聪明的情况下，现在打新需要注意什么，后期在二手市场才能游刃有余呢？

1）死盯“不可替代资源”！

在二手豪宅市场，决定溢价的上限往往不是建材和品牌，而是不可替代的的东西。

比如有景的视野。

如果是看湖景、看江景、看城市天际线的主视野房源，哪怕开发商当下定价贵出20%-30%，在二手市场依然会有人为这份“稀缺”买单。

反之，如果为了省钱退而求其次选了看中庭、看楼栋、甚至视野被遮挡的房源，

未来进入二手市场，你就是别人抬价的垫脚石。

2）楼层和朝向，坚决不碰“硬伤”！

以前买房讲究“捡漏”，觉得低楼层便宜几十万是个香饽饽。

但在如今两极分化的市场里，便宜就是最大的坑！

豪宅买家图的是什么？

是居住体验的极致化。

低楼层的潮湿、采光受限，在改善客群眼里就是不可容忍的硬伤。

现在的逻辑是：宁买高区贵，不买低区便宜。

当然，除非便宜的离谱，当我没说！

3）认准小区的“主力户型”，避开尴尬面积！

为什么万科公园五号258㎡能比189㎡贵那么多？

因为189㎡在小区内属于“入门”，而258㎡才是真正的“改善”。

买豪宅的人，预算往往不是第一限制，体验才是。

在一个纯粹的高端小区里，面积越大、房间越舒适的户型，越能吸引真正的不差钱的买家。

而面积偏小的户型，反而容易陷入“刚需够不上，改善看不上”的尴尬境地，定价权自然弱势。

4）算清开发商的“溢价账”，甄别真伪价值！

现在开发商确实学精了，一房一价拉得极开。

但作为买家，我们要冷静判断：

开发商定的高价，是真实的价值体现，还是盲目的自信？

比如贝宸S1高达500万的朝向价差，如果你买的是高区好朝向，一定要评估未来二手市场是否有足够的购买力来支撑这500万的溢价。

如果地段和产品力足够硬（如金融城、麓湖），这500万就是未来的护城河；

如果只是一般地段的伪豪宅，这500万可能就是你高位站岗的沉没成本。

现在买房，是选股时代，赢者通吃。

在成都二手豪宅两极分化愈演愈烈的今天，“将就”就是最大的风险，“挑剔”才是保值的底气。

打新时多花的每一分钱，只要买在了不可复制的资源上，未来二手市场都会百倍千倍地还给你。

反之，如果为了省点钱买了有硬伤的房源，将来卖房时，流下的都是悔恨的泪！

所以！

现在买豪宅，请把你的挑剔值拉满！