CBD已经过时了

过去十多年，全国各城市规划了无数个CBD，地方政府曾经想象那些高耸入云的玻璃幕墙在阳光照耀之下熠熠生辉，这代表城市的高度和雄心。

然而，疫情之后，各地的雄心已经如肥皂泡一样轻轻消散。那些未完工的楼宇很可能再也无法完工，未装满的楼宇也很可能再也无法装满，未能出让的地块很可能再也无法出让。

即使是顶级的深圳，也不乏停工的楼宇。

前海碳云大厦，项目总投资约45.5 亿元，2018 年开工，原计划 2025 年投入使用，2022年主体结构封顶后停工。

写字楼空置，不仅仅是中国的困难，其实全球写字楼都已经过剩了。

CBD曾是现代城市繁华的终极象征，是城市经济核心、财富集聚高地与现代化的标杆。从纽约曼哈顿到伦敦金丝雀码头，再到国内北上广深的核心商务区，摩天楼宇集群、高密度办公空间、集聚化的高端服务业态，构筑了过去百年城市发展的核心范式。

工业时代的经济发展高度依赖面对面交易，资本、人才、信息、物资的流通是缓慢的，为提升写作效率，物理空间的高度集中模式应运而生。20世纪初，纽约曼哈顿开启大规模城市更新与楼宇建设，密集的高层写字楼、银行总部、证券交易所、高端商业综合体集中落地，逐步形成了世界首个标准化中央商务区。

高耸入云的楼宇、纯净的玻璃幕墙、俯瞰大地的视野，高度契合镀金时代人们对于财富和权力的想象。金融机构、法律服务、会计师事务所、咨询、地产开发等产业引领时代潮流，进驻CBD是缩短沟通成本需要，也是形象塑造需要。

但新的时代，产业结构与人类的协作工具都发生了天翻地覆的变化。人类的生产形态已经彻底变革，从高劳动力密集转向了高智力密集。

100多年前的石油、钢铁、煤矿等传统工业对城市生活的污染，人们天然的认同产业布局在城市之外，而为工矿业服务的金融、法律、会计等“纯净”服务在CBD集中。然而，引领当下经济增长的核心产业已彻底更迭，互联网、人工智能、大数据、芯片研发、高端智能制造等新兴产业，虽然依然是成千上万人密集集中，但却是智力上的高度集成，并非重劳力和重污染，对城市环境无害。工作者不再是能忍受恶劣生活工作条件的产业劳动者，而是讲究生活与工作品质的科技工作者。他们需要生活工作在便捷与齐备的城市服务之中。

一方面是依然大规模人员密集的用工自然追求成本低廉的产业空间，一方面是智力密集的工作者依然需要便捷与齐备的城市服务，这决定了新兴科技产业的发展将不断催生多中心的城市产业格局。因为如果存量企业抬高了中关村的成本，下一波企业便去西二旗；如果粤海大街已经成本高企，那么新兴企业就会搬去光明或宝安。

城市将不再是单一核心商务区，而是形成多个科创片区、产业园区、创新走廊多点分布的格局，北京中关村、上海张江、深圳南山科技园等新兴产业高地，远比CBD重要。

新的产业发展趋势注定城市不再是单一中心的，会随着产业发展而变动。

此外，传统金融、商务服务业逐步数字化、轻量化，线下集聚的必要性大幅降低。互联网办公、远程会议、线上交易系统全面普及，金融结算、法律咨询、财税服务等传统业务均可通过线上渠道完成，不再依赖高密度的核心商务区办公场景。虽然今天我们去银行贷款，还需要面签和按下猩红的指模，但在网络上，每分每秒都有万亿级财富无障碍流动。

上个世纪，或许一个城市最核心的企业都在CBD之中，但在今天，一个城市最硬核、市值最高的科技巨头都在CBD之外。

腾讯企鹅岛是腾讯新规划总部园区，位于深圳市宝安区西乡街道大铲湾码头东侧，2021年开始施工建设，建成后总建面超300万平方米，规划自南向北分为5个街区，可容纳超8万人在园区内办公。图为04街区腾云中心及云海大厦俯瞰图。

苹果公司总部，加州库比蒂诺

谷歌新总部，加州山景城

事后诸葛亮的说，各地政府远未预见城市产业形态的根本性变化。不少城市即使现在，都还在生硬的切割城市规划。想象着城市中心是光鲜亮丽的CBD，而工业和产业就布局偏僻的郊外。最终一方面导致城市的成熟区域空有便利的生活配套，但是规划了CBD导致土地成本高企和空间生硬；另一方面又导致城市外围区域空有产业空间，却缺乏便利的生活配套。城市空间规划与现实条件错位，要么无法集聚产业，要么只能集聚老旧工业，跟不上新的产业发展步伐。

传统CBD已经毫无疑问的过时了。CBD的下一步必须转型。目前，中国社会提出的概念叫产业型CBD，欧美提出的概念叫CAZ（中央活力区）或CSD（中央社交区）。

产业型CBD强调摈弃对摩天大楼密集的城市形象偏好，着眼于注入产业动能，在城市空间上降低开发密度和商务办公用地比例，增加生产生活配套，推进职住平衡，吸纳新兴产业。

CAZ（中央活力区）或者CSD（中央社交区）强调从纯粹商务办公向 “功能混合” 转变，城市发展以“社交与人本为核心”。城市核心区不再以“办公密度”为衡量，而是以人才吸引力、社交网络、文化创意、绿色韧性为核心。

无论那种方向，本质上都是破除城市空间对人的发展的束缚，尊重人类产业发展和社会生活的演进规律。

无论哪个方向，它依然都只是一个想象，而不是一个答案，它无法代替人们深入思考每一个烂尾的CBD的具体解决方案。我们无法确定它们能重生，但我们可以确定它绝对已经无法按原有想象重生。