北京
文/广州进深 严明会
这两天，天河的能建·天河麓誉府（备案名：麓誉花园）13#住宅获批，又掏出155套房源出售。
这也是今年以来，项目的第二次加推。
能建·天河麓誉府上次拿预售证，是在3月底，当时推出5#住宅，123套房源。
然而两个月过去，5#一套房也没网签。
如今再度加推，这个推盘节奏还是挺出人意料的。
能建·天河麓誉府于2024年5月拿到首张预售证，拿证一个多月才开盘。
官方当时披露，项目首开卖了83套，并自称是“天河第一红盘”。
但据查阅，2024年它仅网签了64套，去化很是一般。
说实话，能建·天河麓誉府整体素质并不差。
地处天河，央企打造，又是新规产品，使用率超100%，户型上基本没得挑。
离地铁还近，6号线高塘石站距项目仅约700米，步行可达。
教育方面，对面的高塘石小学，早在2023年就加入华阳教育集团，是广州家长圈公认的TOP级名校。
项目价格也不贵，甚至很占优势。
当时首开时，建面约80㎡三房总价360万元起，单价4.5万元/㎡左右。
这个价买天河，算是很香了。
但很神奇的是，这样一个产品好、价格低、有地铁、学校还好的楼盘，卖得却并不好。
究其原因，主要还是地段。
能建·天河麓誉府虽位于天河智慧城板块，但项目在天河的最东北部，处在天河和黄埔交界的地方。
周边一眼望去，多是城中村、旧厂房等，城市界面成色一般。
另外，旁边不远就是广汕公路，日常易受车流噪音、扬尘影响，也是一个很明显的短板。
于是，开盘半年多，它就走上了降价促销的道路。
2025年3月，项目加推的2#住宅，建面约80㎡三房总价降至320万元起，低楼层单位叠加优惠后，最低316万元。
单价来到“3字头”。
降价后，效果还是有的，整个2025年网签了190套。
但值得注意的是，这当中可能有不少网签来自于“房票”。
能建·天河麓誉府很早就加入了房票大军，凭借央企背书、地铁与教育配套，一度成为房票客群的热门选择。
项目全盘规划1346户，按照目前网签数据，尚有约1000套房未售。
光靠房票去化，显然不太现实。
后期想要出货，大概只能继续降价。
能建·天河麓誉府项目开发主体是广州兰园房地产开发有限公司，背后控股股东为中能建城市投资发展有限公司（简称“能建城发”，原中国葛洲坝集团房地产开发有限公司）。
兰园房地产现任董事长、经理为杨磊。
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