上海楼市的火爆超出想象

楼市传统淡季的五月份，上海二手房成交量依然达到了2.8万套，创下2021年以来的近6年同期最高值。

超出了很多人的想象和预期，用"火爆"来形容一点都不过分。

而且这已经是连续第三个月二手房成交量超2.8万套了。

网上唱空和唱多的声音，吵得不可开交。但数据不说谎，成交是实实在在的。

不过，成交量火爆也不等于全面回暖。

上海楼市，分化依然是主旋律。

低总价的房子，确实在涨。

市区老破小、郊区近地铁动迁房，成交价，挂牌价都在涨。

浦东陆家嘴潍坊二村，28平一房相比去年涨了近30万，涨幅近20%。

两房单价也涨了5000块。

闵行古美的古美小区，成交单价相比年前也明显反弹。

这些低总价的刚需房源，总价门槛低，上车容易。

经过这几年的调整，很多房子已经跌出了性价比。

再加上租金回报率相对合理，市区"老破小"的租售比平均2.45%，高一点能达到3%。

在低利率环境下，这个收益率已经跑赢了存款利率和多数银行理财。

而且官方下场收购老公房用作保障房，也形成了价格托底。

几重因素叠加，这些房源成了当下市场最硬的通货。

但高总价房源呢？不少还在调整，或者说有价无市。

很多真正在降价的大房子，往往都是房龄老、小区环境一言难尽、物业水平堪忧的。

对于这些房子，买家精得很，你房子有硬伤，大刀砍下来毫不手软。

当然，也有积极信号。

上海高总价段二手房成交占比在慢慢提升，置换链条在向上传导。

观察5月份，很多中产社区的成交也活跃起来了。

5月份最后一天，联洋板块一天成交了五套总价千万以上的房子，高总价的成交量确实在起来。

但价格还没涨，属于"量涨价平"的阶段。

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近期的土拍市场也热得发烫。

5月底，上海2026年第四批次土拍收官，两天5宗涉宅地块，合计揽金约110.4亿元。其中4宗溢价率超过15%，两宗直接飙到40%以上。

虹口区嘉兴路街道地块，成交楼面价突破10万元/平方米，溢价率35.63%；

闵行区浦江镇低密地块，经过136轮竞价，溢价率约40.7%；

浦东新区南码头路街道地块，经过112轮竞价，溢价率也达到了40%。

开发商对上海核心区域、核心地块的信心，比想象中强。

而且，现在新规后，开发商可以放开手脚做高得房率、高品质的好产品。只要地段不差，价格合理，并不愁卖。

面粉热了，面包也有预期。

更值得关注的新变化是，这波股市科技牛正在给楼市输送一批"新贵买家"。

以苏州联讯仪器为例，4月24日上市，股价从81.88元的发行价一路飙升至最高1898.88元，22倍涨幅，现象级牛股。

这家公司做芯片和算力系统的测试设备，踩中了AI基础设施的风口。

那些2018年前后加入的工程师，当年拿的期权包看起来不算多，经历上市、解禁后，账面价值已是当年年薪的数十倍乃至上百倍。

有人迅速套现后在苏州园区一次性付清了一套单价超8万元的大平层。

果然人在暴富之后，第一件事必然是先买一套好房子。

这样的例子数不胜数。

杭州顶豪也是同样的原因，卖爆了。

建发栖湖云庄38套6000万起价的排屋，开盘售罄；奥映世纪轩首推86套，当天揽金20.6亿，有房源出现27组客户同时争抢，5月24日二次加推，单日再揽16亿，基本告罄；滨杭传麒府以71%溢价率摘得地王，首开即火爆。

这批股市科技牛造富出来的购买力，正在悄悄流入楼市，尤其是核心城市的优质资产。

作为人工智能和芯片的核心产业基地，上海自然也有很多产业人士吃到这轮牛市红利。

我们的一个客户，职业投资人，也在最近套现部分资本市场的利润，拿下一套大宁两千万级的次新豪宅。

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从我们身处一线的观察来看，进入5月份，咨询买房的人明显多了，卖房的反而少了，买卖双方的天平在发生倾斜。

上海的二手房库存连续下降，去化周期在缩短。

但别急着喊涨，有几个数据，依然不乐观：

1）首先是贷款数据。

央行上海总部的统计显示，2026年4月，上海住户部门贷款减少349亿元，其中中长期贷款（房贷）减少279亿元。

二手房成交量在涨，贷款却在降。

说明当下很多成交是全款买房，或者是"卖一买一"的置换客在腾挪，真正新增杠杆入市的并不多。

置换链条在动，但水没有变多，只是在换杯子。

2）其次是二手库存

全市二手房总挂牌约15.97万套，环比下降0.51%。虽然连续下降，但总体库存仍然不低。

而且挂牌价这一块，不少郊区次新房的挂牌价还在往下走，这部分房东信心明显不足。

3）第三是二手住宅平均成交周期

近期虽然缩短了，但依然近一年，明显高于去年。

4）第四是租售比。

上海平均租售比2.04%，老破小能做到2.45%，但依然不够高。

靠租金回本需要50年，房价的安全垫还不够厚。

总的来看，上海楼市整体仍处于止跌企稳阶段。

前期超跌的部分品类，比如市区老破小、性价比突出的动迁房，价格出现了反弹。

但部分品类仍在补跌，基本面并不支持大涨快涨。

对于买房人来说，虽然当下的二手房成交量很活跃，但不要恐慌焦虑。

不要因为害怕踏空，就随便买入一套不合适、不喜欢的房子，那才是真正的踩坑。

刚需可以买了，看中的涨了，就去看看还没涨的；新房的价格会相对稳定一点，可以慢慢挑。

对卖房房东来讲，现在这个市场，其实是比较舒服的。市场热度在线，买家不会无理压价。

不过未来市场分化还是主旋律，该卖差换好的，还是要加速行动。

垃圾资产趁热度出清，优质资产长期持有，才是正确的打法。

总之，上海楼市的火爆，是真实的。

但这种火爆，是结构性的，而且更多在量而非价。

市场最悲观的阶段已经过去，但还没到全面回暖的时候。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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