再降1.6亿！南京雨花客厅，为何急寻接盘方？

南京人气商场雨花客厅，频频上架司法拍卖货架！

今年5月底，山姆会员店所在的雨花客厅北区，打7折、约8.04亿总价拍卖，因无人出价而流拍。

刚刚，锐评君注意到该标的物再次上架，将于6月17日以6.4354亿起拍。在评估价的基础上打了5.6折，这一次，会有买家接手雨花客厅北区吗？

01

位于安德门大街和软件大道交汇处的雨花客厅，与地铁1号线天隆寺站无缝接轨，于2017年9月开业，有购物中心、办公楼、公寓等多样化业态。

雨花客厅，一开业就成为南京商场的“网红”，不仅是南京第一个把海底世界搬进商场的购物中心，还拥有南京第一家山姆会员店。

在南京主流商场排名上，雨花客厅更是“战绩”可查。

2022年，销售额约20亿，客流量约1450万（数据来源于商业荟）；

2023年，销售额约28亿，客流量约2580万，综合实力位列全国第66位。其中，山姆会员店的销售额高达21亿，占据雨花客厅总销售额的75%（数据来源于赢商网）；

2024年，销售额约30.6亿，客流量约2900万，位列全国购物中心销售榜第82位（数据来源于新商网）……

需要指出，被拍卖的，并非雨花客厅整体。

阿里资产·司法官网的标的物“江苏省南京市雨花台区软件大道109号8幢一室、二室不动产”，为雨花客厅北区。

评估报告显示，标的物的产权人为南京丰盛大族科技股份有限公司，房屋用途为大中型商场、超级市场，总建筑面积约56737.28㎡，楼层分布为负二层至三层（局部为负一层，屋面5层为露天花园）。

具体来看，8幢一室为雨花客厅商场，迪卡侬、优衣库、无印良品、华为、茶颜悦色、宝庆银楼、西西弗书店、屈臣氏等品牌汇聚。

8幢二室为山姆会员店，开业以来人气值居高不下。

整体评估总价，为11.4905亿元，5月底一拍时打7折8.0443亿起拍；6月17日二拍，将打5.6折6.4354亿起拍。

02

事实上，雨花客厅的拍卖，得追溯到2021年。

当年3月，阿里资产官网上的一则“对南京丰盛大族科技股份有限公司债权”，使得雨花客厅背后的纷扰首次进入大众视野。

据介绍，债权本金为5亿，债权总额为5.935亿。不过，因无人出价而流拍。

这笔债权，是怎么回事？

原来，早在2017年，华融国际信托有限责任公司，对南京丰盛大族科技股份有限公司发放了5亿元信托贷款，用于酒店在建工程建设和归还部分股东借款。期限2年。

该笔贷款的目前的风控措施主要包括：

①商业房产抵押：以南京雨花客厅的8号楼58742.8平米的商业抵押。2017年年底时评估价值约15.24亿元；

②保证担保：丰盛控股提供担保并公告，实际控制人季昌群夫妇提供连带责任担保保证。

在当时，雨花客厅被抵押的部分，与如今被拍卖的北区基本重合。

显然，这笔信托贷款到期后，丰盛大族违约了。

2020年4月，华融信托申请了诉前财产保全，对被申请人的限额高达627437714.89元。

紧接着，华融信托将丰盛控股、丰盛大族、季昌群等告上法院。

2021年债权拍卖未果，2022年2月，雨花客厅北区第一次上架司法拍卖，当时的评估价约10.66亿，打7折约7.46亿起拍。不过因申请人撤回，拍卖终止。

今年再度现身司法拍卖货架，雨花客厅北区的评估价提高到11.49亿元。锐评君注意到，标的物相关的执行案号为（2025）京04执恢47号。

天眼查显示，该案号相关的疑似申请执行人为华融国际信托有限责任公司，执行标的超6.7亿元。

如此来看，华融信托与丰盛大族的借款纠纷，持续了9年也没能顺利解决，短时间内将商场降价再拍卖的急切心情，自然也能理解。

本月17日第二次拍卖，雨花客厅北区能顺利找到新主人吗？届时，锐评君将在评论区更新结果。

03

前面我们提到，雨花客厅有购物中心、办公楼、公寓等多样化业态，购物中心主要集中在8号楼、9号楼。

8号楼待第二次拍卖之外，9号楼，并没能独善其身。

今年，阿里资产官网发布了一则《中国长城资产管理股份有限公司对南京丰盛大族科技股份有限公司债权的营销公告》，招募时间为2026年1月12日至2026年7月11日。

债权总额近2.59亿元，其中债权本金超2亿元，利息约5840万。

公告详情页显示，这笔债权的抵押物为雨花客厅9号楼整栋，面积1.5万方，估值达4.04亿，司法评估机构估算其年租金收益约3000万。

截至发稿，这笔债权招募公告吸引了3562次围观，已有3名意向人。

注意，中国长城资产管理与丰盛大族的纠纷，也不是新鲜事了。

2024年11月，雨花客厅9幢1室以约2.82亿元总价拍卖，但因无人报名而流拍。

这，揭开了中国长城资产管理与丰盛大族的纠纷。

据新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院的执行裁定书，长城国兴金融租赁有限公司与丰盛大族、季昌群等存在租赁合同纠纷。2023年4月，法院判决：

冻结、划拨被执行人南京丰盛大族科技股份有限公司、季昌群、夏桂花在银行、信用社或其他金融机构账户中的存款253,496,487.36元；

若款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人南京丰盛大族科技股份有限公司等相应价值的财产。

天眼查显示，长城国兴金融租赁有限公司，由中国长城资产管理股份有限公司100%持股。那么，中国长城资产管理对丰盛大族债权的招募，也就找到根源了。

04

因产权人债台高筑，雨花客厅的每一次被拍卖，都引发了非常高的关注。锐评君认为，重要原因是这家商场太受欢迎了。

这些年，商场的销售额和客流量格外出圈，除此之外，表现优异的租金水平，也能佐证商场的优质属性。

此前，丰盛大族与丰盛大族商业管理签订的租赁合同显示：

雨花客厅1、8、9号楼及地下车库的年租金收益为4000万元/年（2023.7.1-2026.6.30），且定期增长3%的租金（2026.7.1-2029.6.30为4120万/年，2029.7.1-2033.6.30为4243.6万/年）。

按照商业运作规则，丰盛大族商业管理与商户签订租赁合同，大概率会溢价。

虽然没有披露具体租金金额，但即将二拍的雨花客厅北区，标的物页面附注的租赁清单多少能反映情况：

签约商户共61家，租金支付周期多为月付或季付，多数品牌不存在拖欠租金的情况，收缴率超86%；

迪卡侬、山姆、海上明珠影城、西西弗书店、屈臣氏、优衣库等品牌自2017年开业就已签约，年限最短10年、最长20年；

这份清单最令人关注的，莫过于山姆拖欠租金超887万。这笔巨额欠款，“暴露”了雨花客厅相当不错的租金水平。

插个题外话，此前山姆方已回应：“山姆南京雨花台店一直严格按照合同按期支付租金。因业主方涉及资金相关问题，目前我司严格按照法院要求暂停支付，配合司法执行，待法院通知后再行支付租金，不存在故意欠租。”

当然，对于消费者而言，大家最关心的问题是，如果雨花客厅成功拍卖，商场还会维持现状吗？以后还能不能愉快逛山姆？

此前，锐评君咨询过法院，工作人员表示：“该项目为商业性质用地，如果需要改变相关用途，需要报批规划部门。如果不涉及规划变动，拍卖成功后，后续商场如何经营、做什么业态，由买家自行决定。”

当然，从法律层面来讲，根据“买卖不破租赁”原则，租约未到期的品牌，在商场产权变更后仍受法律保护，无需因拍卖搬迁或调整运营。