华润置地昌平新盘，背刺了北清橡树湾

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北京昌平楼市，来了一个狠角色。

6月4日，昌平平西府0002地块的规划方案公示。它被视为北清橡树湾二期。

它的开发商是未来科技城润昌置业，由华润置地和未来科学城置业，分别持股60%和40%。

这块地面市，它西面一路之隔的北清橡树湾老业主们，很受伤。

花姐认为，新项目对旧项目带来的冲击，主要有三点：

1、楼面地价更便宜

平西府项目的成交价为12.905亿元，折合楼面价约2万元/平，比四年前的北清橡树湾，地价下降了44%

当然了。地价便宜，未必房子的售价会变低，只能说，房价的腾挪空间更大。

2、容积率更低

平西府0002西地块，在拍地前夜调规了：容积率从2.5变成1.8，降幅高达28%。

这意味着，它的密度更低。从图纸上看，除了2栋17层，其余都是11层以下洋房。而一期，绝大部分是18层。

3、产品迭代更好

平西府0002地块，诞生在好房子时代，不仅在公区上出现了大量的架空层、风雨连廊和邻里中心。

实际得房率在90%以上，大幅领先北清橡树湾。

一场“背刺”的故事，已经在北清橡树湾双子之间拉开了序幕。

当老业主们看到二期的图纸时，一定是五味杂陈的。

楼间距系数比曲线达标

先看看平西府0002地块的长相，东西150米，南北长240米。

它有点像海开控股的上地0702双子地块——容积率2.2、控高30米，南北走向，面宽短、进深长。

这类南北狭长地块，给设计师增加了难度。

尤其对平西府0002地块来说，会更难。原因是，华润置地的追求很高，希望以洋房为主，只设了两栋17层房子。

这让这块地原本的优势没了。

容积率1.8、限高60米，如果多一点18层房子，楼间距会拉得很开。可以对比一下，绿城三合庄地块，容积率也是1.8，限高只有36米。

没有办法，设计师只能采取“化板为塔”的手法，让一些楼栋的楼间距系数比达标。

0002地块共计规划17栋洋房，南北分5排铺开。其中，有12栋楼通过栋与栋之间设缝，将一部分楼变成塔楼。

这种做法不违规，但大面积化板为塔，很容易遭到投诉。

海开上地0702双子豪宅，就享受了这个特殊待遇，被周边一群老业主投诉，导致项目延期了。（详见《海开豪宅违规？真相来了》）

这种规划手法，最大的问题是，表面上楼间距达标了，但实际更密了。

奇特的洋房小高搭配

有了化板为塔的顶层设计，平西府0002项目就可做到以洋房为主了。

在它身上，华润置地共规划了19栋7-17层住宅楼。

其中17层建筑为7#和12#，后者顶层退层，是小区中央的楼王；其余17栋洋房，则从北至南，整体分5排铺开。

这让整个小区的天际线，形成了中间高高凸起，四周低矮的奇特现象。

这种布局，在北京楼市十分罕见，但也有案例。

同位于昌平的龙湖恩祥凌云颂，也是这种规划。不过，它的容积率为2.0，小区中间的两栋楼王，只有15层。

0002项目的这种楼栋排布，也带来了弱点——7#和12#两栋楼王，对北边的楼栋，形成了较大遮挡。

另外，还导致部分楼栋的角煞过重。

7#距离5#和4#，分别为13.86米和12.88米；12#距离14#和15#，只有10.27米和9.09米。

更夸张的是19#和北边17#、18#的间距，分别只有6.11米和6.06米。

站在后面两栋楼的主卧，看前面19#北边卧室布置，一目了然。

罕见的5个单元

平西府0002项目楼栋排布上的另一大特点，是最北边和最南边的两排楼，卡着政策上限排布。

按照北京市相关规定，18至36米的住宅建筑，单元上限不宜超过4个，部分项目特殊报批后，可做成5个单元。

但，强制规定是，单栋建筑的连续面宽，必须小于100米。

北边的1#、2#，南边的19#，都规划了5个单元，属于特批。

花姐印象中，北京近一年来规划5个单元的项目，还有石景山的中海瑞文里。

其中19#的整体面宽，约为99米，几乎是卡着红线进行。

1#和2#的面宽，则达到了约70米，它们加一起的面宽长度，仅差地块北侧的红线，约10米。

当然，华润置地这样规划的好处，是通过南北两排几乎满铺的楼栋，部分阻隔了来自北清快速路等外界的噪音。

另外，从风水上看，也为整个小区，增强了聚气效果。

冠绝京城的公区

华润置地在平西府0002项目的公区配置上，铺满了好房子元素。

它的地上不计容面积，达到了1856.54平米。在同等体量的小区中，可谓遥遥领先。

在昌平，能超越0002项目的，只有国贤府PARK——超过9000平米。

不过，后者这个炸裂数据，是包含了所有户型阳台等赠送面积的。

如果剔除后，它南北两个小区的不计容面积加一起，未必能超过平西府0002项目。

平西府0002项目奢侈的不计容配置，从一座无比气派的大门开始，位于小区西边中间位置。

平面图上看，它的面宽，达到了夸张的近18米，顶部没有镂空；南北的长度约为56米。

另外，和大门北边无缝对接的，还有一面长度近40米的景墙。二者连一起的长度，近100米。

某种意义上，平西府0002项目的大门，本身就是一座巨大的风雨连廊。

自它开始，与南北两处邻里共享空间、风雨连廊、下沉庭院等诸多好房子元素一起，形成了与6#、7#、10#、11#四栋楼的无缝对接。

平西府0002项目的首层架空，共有7处。其中两处位于北边的1#，剩余全部集中在中央园林区域。

两处车库出入口，全部设置在小区东边的平西府东路上，一南一北间隔挺大。

京城首个首二层架空

华润置地在平西府0002项目身上，还创造了一项纪录。

它是目前京城楼市，唯一一个规划了首二层架空的好房子项目。

简单地说，当下所有拥有首层架空的项目，都是一层架空；而平西府0002项目，则是一、二层都架空。

它的首二层架空，位于6#东边，单层面积约90平米左右。

这个首二层架空，政策依据是什么？花姐查了半天，也没有找到。

首二层架空，与6#周边的布局密不可分。这是一栋被一南一北邻里共享中心，以及西边景墙，三面合围的住宅楼。

尤其是南边的这处邻里共享中心，面宽与整个6#相差无几，且它的层高为6.7米。

这意味着，6#的一、二层受采光影响，是做不了住宅的，只能用作公区设施。

因此，它东边的二层被设计成了架空层，西边则和南北两处邻里共享空间连通。

同样的现象，也发生在11#身上。

它北边和南边延伸出的邻里共享空间，层高为4.7米，这意味着，它的住宅，也是从3层算起。

此外，它的架空层多达6个，层高在3米至3.9米，大概率是效仿了龙樾海序。

开闭站入地

平西府0002项目的规划方案中，还有一个待解之谜。

在去年的调规中，除了容积率降低外，它还进行了配套变化。

原规划中，地块中含有少量商业配套；调规后，剥离了全部的商业，但保留了350平的社区管理用房一处，以及一处开闭站，具体规模以最终的设计方案为准。

这点，一直保留到了0002地块的上架时的土拍文件中。

关于社区服务用房，平西府0002项目在6#的北边，规划了一栋1至2层的配套楼，楼栋编号20#。

不过，花姐在规划图中，并没有找到开闭站的位置。

作为整个项目的高压总开关，它去哪儿了？

根据北京市现行文件，开闭站宜地上独立设置，但不是强制地上，满足防水、通风、独立出入口、防涝评审后，允许设在地下一层。

平西府0002项目的开闭站，大概率和配电室一样，入地了。至于它的位置，花姐猜测应在临近20#配套楼的下方。

机动车位或将不足

与今年诸多新项目一样，平西府0002项目同样规划了地上机动车位。

不同的是，它的地上车位数量有点多——共137个。

它们一北一南，分布在1#、2#的南侧和19#的北侧。北边53个，南边84个。

如果没有这些地上停车位，平西府0002项目是一个人车分流规划，非常合理的好房子项目。

西边走人，东边行车，泾渭分明。

但有了这些地上停车位后，让它从理论上，变成了一个人车不分流的项目。

而一旦交房时，将这些地上停车位变成绿地后，0002项目的整体车位，将变得有些紧张。

它的总机动车位数量，为839个，与户数之间的比例为1.2195:1，符合规范要求。

若剔除地上停车位后，与户数之间的比例，将变成1.0203:1。

昌平花池之王

户型上，平西府0002项目主要分了4款：76平米、95平米、105平米、130平米；另有少量顶退户型。

具体的分配比例为：

1、76平米。分布在1#和2#，共218套，占比31.69%；

2、95平米。分布在3#、6#、8#、11#、13#、16#、19#，共254套，占比36.92%；

3、105平米。分布在4#、5#、9#、10#、14#、15#，共144套，占比20.93%；

4、130平米。分布在7#、12#，共64套，占比9.3%；

5、顶退户型。分布在4#、9#、12#、14#，共8套，占比1.16%。

在赠送尺度上，平西府0002项目在昌平楼市，堪称顶流。

它有五种赠送手段：

1、内嵌阳台，130平进深约1.5米，其余户型约1.8米；

2、设备平台，进深0.9米至1.1米；

3、装饰构架（挑空），进深0.9米至1.1米，与设备平台混搭一起赠送；

4、所有边户，侧面几乎通体飘窗；

5、除76平米外，其余户型南向均有花池赠送。

得益于超级赠送尺度，105平和130平米户型，有了很大进化。

前者为南向三面宽四居；后者更是目前京城楼市，最小的南向四面宽户型。

花姐对130平米楼王户型，进行了分解。

它南北的设备平台和装饰构架，大概率如星寰时代等，是混搭一起全部赠送，为了方便标记，花姐进行了单独区分。

该户型的总赠送面积，可达到约32平米。

这让130平米即使为小高层户型，产权得房率并不是很高的情况下，实际得房率，仍可达到约100%。

放眼整个京城楼市，华润置地似乎又创造了一项新纪录。

花姐点评

一千个人眼中，就有一千个哈姆雷特。

面对一块土地，不同的房企，不同的设计师，有不同的解法。

比如说，大兴区绿城三合庄项目。（详见《绿城，又要杀疯了！》）

有人喜欢梅花桩排列，可以多一些端户，户型面宽也可做宽，但角煞多；绿城喜欢规整的园林景观，只做两排房子+1栋，视野好。

反观平西府0002地块，也是如此。

站在华润置地的角度，容积率降到了1.8，总想有个做洋房的梦想。

毕竟，在北五六环中间，洋房的竞争力更大。中建智地北京国贤府一、二的热销，给出了答案。

花姐觉得，华润置地现在要做的，就是安抚好北清橡树湾一期的老业主们，让二期设计方案，一次性通过。