四川
有个朋友给我吐槽，他回想了当年在成都买房的经历，都不敢相信，以前成都郊区楼市有多浮夸。
不谈前几年，成都新区房价要破六奔八这种离谱的观点。
举个稍微正常点的例子，锦江生态带！
从以前很多人对锦江生态带的看法，完全可以看到成都郊区板块购房者，曾经夸张到离谱的“野心”。
现在天府新区锦江生态带，二手次新房成交单价大批1.5万以内，定位基本上卡死在郊区刚需刚改板块。
但在2021年，很多人眼里，锦江生态带二手房价对标价是3万。
甚至有成都房产博主信誓旦旦的说，鹤林村是洼地，卖3万的二手房不要犹豫，冲啊！
（这里解释一下，当时说的鹤林村就是现在的锦江生态带）
甚至2020年，都已经有人在网上提问，天府新区锦江生态带和金牛区1.5环，哪个地段好，发展潜力大。
现在看，这些问题都不应该有人问。
5环边的一个郊区板块，怎么和主城二环内比？
但当时不仅有人问，还有人回答锦江生态带更好。
这几年，我最大的感悟是：成都楼市板块间下行没有赢家，但不同区域输的差距很大，输最惨的多是曾经在楼市野心勃勃的郊区概念板块！
不管是天东天西、兴隆湖、怡心湖，还是今天我讲的锦江生态带。
说这些郊区板块是成都楼市这几年预期落差最大的并不为过。
为什么？
因为在楼市，要把所有花里胡哨的东西，变得有价值，都需要绑定地段和人口。（这一点也是买房一定要记到的点。）
而前几年郊区板块在楼市的崛起，房价的高涨，全都是只靠花里胡哨东西堆起来的，完全忽略地段和人口。
永远在谈什么产业规划，什么城市界面，什么生态设计。
你一个五环外的郊区，谈这些花里胡哨的，远不如谈价格，价格便宜点，比什么都强。
这些花里胡哨的东西。对于主城的楼盘是稀缺，是锦上添花，对于郊区的盘只是卖高价的噱头。
你不绑定地段和人口，这些花里胡哨的东西有什么用啊？
就拿以前，喜欢做比较的，天府新区锦江生态带和锦江区三圣乡来说。
其实两个板块起点差不多，但走出了两条完全不同的趋势。
三圣乡，从乡下农家乐，到逐渐发展的绕城文旅发展板块，再到主城宜居改善板块。
锦江生态带，从乡下郊区，到房价破三万的潜力无限改善居住板块，再到郊区刚需刚改板块。
拉一下近三年的平均数据，看上去，锦江生态带和三圣乡挂牌均价刚好在同一水平。
大家都清楚，现在成都二手房，特别是新区二手房，挂出来的价格完全就是在骗傻子。
但趋势起码是明显的，锦江生态带和三圣乡如今挂牌均价在同一水平线的前提说，三年前一个均价2.76万，一个才2.24万。
必须要承认，三圣乡也在跌，但无论是跌幅，还是流动性，都远优于锦江生态带。
这也是当时野心勃勃郊区概念板块对标主城板块，如今的普遍现象。
当时在同一水平，楼市下行几年，看上去都在跌，都在退步，但主城的是从三楼退到二楼，郊区是从三楼甚至四楼退到地下室。
当时那些可以对标的板块，早就不在同一梯队了。
真说比规划，比设计，比噱头，郊区板块在花里胡哨上，一比一个花哨，主城各个板块是远不如它们，主城板块最后能强过他们的核心原因，还是有人口和地段在托底。
现在回头看，好像当时拿一个五环边的郊区板块，对标主城区的板块是搞笑，是愚蠢。老读者应该也清楚，前几年我写很多风险提示的文章，甚至有大量不听劝郊区房价崛起狂热的支持者和购房者，来追着喷我。
你们现在可以想象一下，当时的情况有多离谱。
就是我2021年写文章提醒读者，这些地方卖三万有风险，一群人跑来说“你不懂，就是吃不到葡萄说葡萄酸，我们就要买，到时候暴涨到五六万了来打你脸。”
虽然说是有点喜剧，但也能里理解，因为房子对绝大多数人来说，太重要了，根本就做不到落子无悔。
大部分人不是专业出身，没有过硬的消息渠道和专业理解，绝大多数人买房，只不过是被网上自媒体信息、被不懂变通的老一辈亲戚朋友裹挟。
大家喜欢听一夜暴富的买房故事，根本就考虑不到，买房一夜暴富的故事，基本上都是风险延迟的假象。
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