穿越周期的答案

01

AI时代真正的稀缺品

眼下，AI产业一片繁荣。

2025年，全球AI企业拿走了61%的风投，算力、芯片、存储、AI模型，已然成为全球资本市场最热的方向。

美国乃至全球股市，正在经历一场大洗牌：“老登”退场，“小登”上位。随着美光股价大涨，巴菲特的旗舰“伯克希尔哈撒维”市值排名已经退出了前十。

当一切都在被AI重塑，什么会变得稀缺？

答案是“关系资产”：真实的线下体验、人与人的深度信任，以及无法被算法替代的情绪价值。

在这个背景下，一个核心赛道潜力巨大，你可能每天都在光顾，却丝毫未察觉，因为它已成为生活的一部分——社区商业。

02

把“人情味”变现的生意

你有没有发现，家门口的社区小店越来越多了。

这不是错觉，2024年中国社区中心零售市场规模达4.8万亿元，2025年市场规模进一步突破5.2万亿元。截至目前，社区店在现代渠道中的数量占比已达52%，成为增长最猛的核心业态。

巨头早已闻风而动。沃尔玛在深圳加速布局500㎡社区店，锚定“10分钟步行圈”；盒马NB把“菜市场+零食店”装进600㎡；美团推出“快乐猴”、京东加码折扣超市……家门口，正成为巨头们的新战场。

社区商业为什么火爆？

一方面是消费逻辑的转变，当人们缩减买房、买车等大额开支时，消费欲正转向更小额、更高频、更悦己的场景，这种现象在经济学上，也被称为“口红效应”。

另一方面是国家政策的推动。商务部明确，到2030年要建成1万个“一刻钟便民生活圈”。 换言之，社区商业的爆发，是资本推动、城市更新与扩大内需的三重共振。

深入一线市场，你会对这场商业迭代有更直观的体感。

在中国最具影响力的金融中心上海陆家嘴，距离黄浦江岸线仅300米，位于地铁14、18号线双轨交汇，周边被万科翡翠滨江等均价10万+的豪宅包围，3公里内辐射超50万高净值人群和写字楼白领，滨江万芊荟就位于这样一个黄金区位。

然而，在过去很长一段时间里，它却成为周边居民和白领的“家门口的遗憾”：离得很近，却不够好用；位置很好，却不够热闹；每天都会经过，却很少停下来。

5月29日，改造后的滨江万芊荟焕新试营业，迎来一片惊艳声。

按传统套路，这种寸土寸金的地段最适合堆砌奢牌、拉高租金的大MALL。但万芊荟却反其道而行，放弃了高溢价，把商业做成了充满烟火气的社区日常。

早上7点，地铁昌邑路站的人流裹挟着睡意涌出。B1层地铁口自营早餐档口，现包包子、现炸油条、香醇豆浆直接摆在通勤的必经之路上，刚出站的年轻人不用再跑去便利店的冷柜抓一个三明治，而是顺着香气，一路扫码过去，打包一顿新鲜又便宜的早餐。

到了中午，4楼的“万芊食集”挤满了挂着工牌的白领和下楼遛弯的街坊，他们一起拼桌。宜宾燃面、东北水饺、广东烧腊……天南地北的特色美食，一碗二十多元的江西拌粉或本帮浇头面，吃出了公司食堂没有的松弛感。而对于住在“万科翡翠滨江”或“太古源邸”的人们来说，万芊荟就是家的延伸，是厨房的另一个备餐区。

夜幕降临，万芊荟的节奏也慢了下来。四楼“燃空间”剧场里，满是年轻人们松弛的大笑；加完班的金融客，在深夜食堂的一碗茶泡饭里，卸下了一整天的疲惫，而外广场却成了孩子们的乐园，成为小火车的响笛、轮滑声和笑声的混响……

03

烟火气，藏在细节里

万芊荟真正的“社区感”，其实藏在那些不起眼的便民细节里。

在B1层奥乐齐超市对面，藏着一个便民小站。买完菜的阿婆顺手递给裁缝一条长裤。缝补、快剪、配钥匙，这些曾经要钻进老弄堂才能寻见的传统手艺，如今成了下楼买菜时的顺手之劳。

除了承包一日三餐与柴米油盐，它更妥帖地安放了不同人群的诉求。学而思、趣动熊包揽了神兽们的周末；一水瑜伽、LANN SPA承接了女性的悦己消费；外广场甚至还留出了开放式骑行休憩站，为滨江步道上的骑友备好了一个专属的能量驿站。

说到底，商业的尽头是回归生活本质。

现在去一趟市中心的大商场太累了。你需要提前挑衣服、化妆打扮；要在周末拥堵的车流里抢停车位；还要在迷宫般的庞大动线里，看着千篇一律的品牌，走到小腿酸痛。这也是许多大型商场经历空置阵痛的原因。

而社区商业更接地气，你可以穿着睡衣，踩着拖鞋，下楼5分钟就能吃上热腾腾的饭菜。它提供的是活人感，社区感，人情味，买卖双方不仅是商家顾客，更是每天低头不见抬头见的街坊。

滨江万芊荟除了解决衣食住行，还成为承载着情绪与关系的容器，与生活融为一体：IP快闪展、花境主题展，以及慢骑赛、儿童剧、脱口秀等活动，把商业空间真正融入白领和居民的生活。

不管技术怎么变，我们终究离不开人情味。当线下商业褪去流量滤镜，这份看得见、摸得着的人情温度与便民价值，终将成为最坚固的护城河。

这一点，上海滨江万芊荟算是想透彻了。他们把街坊们日常生活的小事照顾得妥帖得当，这种不赚快钱的慢生意，反而能活得长久。

04

物管公司，凭什么做商管？

万芊荟背后是万物云。2021年，万科物业正式升级为万物云，主打空间+科技。一家物管公司，跨界做商管有什么优势？

其一，靠庞大的“物业底盘”精准识人。

与传统大体量商业MALL不同，万物云选择了社区商业这个细分赛道。这是基于它庞大的服务底盘。根据万物云2025年年报，公司在管住宅项目5300多个，服务数百万人。

以上海滨江万科中心为例，万物云在其辐射范围内服务了19个项目（含10个住宅盘），覆盖了高达10766户家庭。这意味着，他们掌握着传统商场根本拿不到的、颗粒度极细的“生活数据”。

他们熟稔小区居民的日常消费痛点，了解上有老下有小家庭的高频刚需品类；深刻洞悉上班族早出晚归的现实难处，理解通勤寄存、快餐代购、临时托管等实打实的生活诉求。

传统商场的逻辑是“我招什么商，你买什么东西”；而万芊荟的逻辑是“邻居们缺什么，我就配置什么”。

其二，首席客户官，也是需求翻译官。

光知道痛点还不够，得有人把居民需求转化为招商规划并扎扎实实落地。

你发现没，通常商场招商，都带着点“神秘感”——团队在办公室里对着数据报表和品牌名录研究，最后突然宣布：我们要进某个品牌了。但上海滨江万芊荟的路子，完全不是这样。

他们甚至为此专门设置了一个听起来有点“互联网范儿”的职位：首席客户官（CCO）。可别误会，这位名叫“格格”的首席客户官，不是“官”，更不是客服。

有业主吐槽某足道馆服务不佳，希望推出次卡、月卡，格格当天协调商户调整卡种，并为业主群争取专属体验价；有妈妈想给初中的孩子找暑假班，但现有教培只覆盖幼小阶段，格格又联动招商与商户，推动增开高年级课程；学而思、趣动熊等品牌何时开业？她制作工程进度可视化内容，让业主随时知道进展。

你想象一下那个场景：招商团队看中了一家很有格调的日式咖啡轻餐，但不会马上签合同。格格会先跑到群里，像邻居一样和大家拉家常：“家人们，咱们楼下要是开家这样的咖啡馆，你们觉得咋样？喜欢这种口味吗？”就这么看似随意的聊天，把大家的真实喜好和期待摸得透透的。招商，从“我们觉得你需要”，变成了“我们听到你想要”。

从“被吐槽”到“被信任”，再到“共创”，信任就这样从一件件小事里长出来。最初批评的那位业主，如今成了最积极的共创者。根本不需要商场打广告、搞推销，业主们自发地就在群里当起了“自来水”，例如疯狂推荐“不逼你办年卡”的健身房，还带动了旁边写字楼的白领们“1带4”组团来办卡。

没有调查就没发言权。很多商业败就败在招商阶段而不是后期运营，因为在前期定位规划招商，就犯了“路线错误”。万芊荟的这位“格格”，她的工作就是泡在真实的社区生活里，把业主的每一句吐槽都当成改进的密码，把每一次聊天变成调查研究的手段。她不是一个人战斗，背后站着的，则是一整个愿意为“服务好附近的人”而快速响应的团队。

这或许就是万芊荟最聪明的地方：放弃对“高大上”模式的生硬模仿，转而选择深耕人与人之间最质朴的情感连接。

因为万芊荟商业选择了一条深耕人心的路子，所以他们把“有人味”，得人心，做成了核心竞争力。

05

把关系做成穿越周期的资产

2024年底，万物云董事长朱保全提出“蝶城+社商”，万物云希望能够真正让社区商业与客户做成一个到店的连接，希望这些社区商业能够满足在蝶城范围内住宅业主日常生活需要。

从资管顶层目标来看，最终落地两大价值：帮助住宅不动产保值增值，同步实现社区商业存量资产盘活与价值抬升，完成住宅+商业双向资产增值闭环。

什么是 “蝶城”？

简单来说，就是万物云在一个街道或片区内，将小区、写字楼、园区和商业空间，编织成一张高密度的服务网。以社区为载体、轻重资产结合、现金流与增值收益兼备的不动产资管产品。

而万芊荟，正是这张网上的核心商业节点。

截至2025年底，万物云已累计完成690个蝶城底盘构建，占总在管项目数量的50.5%，其中300个完成提效改造。通过人员复用、混合用工等模式，蝶城有效对冲了空置率和收缴率波动带来的压力。海量蝶城底盘，为万物云储备了大量待盘活的社区商业潜在标的，也是其规模化复制万芊荟模式、做大社区商业资管盘子的底盘支撑。

而万芊荟要验证的，正是这条长期主义路径在社区商业中的巨大潜力。

人们对于美好生活的向往，听上去抽象而遥远。而如果说社区里那股热乎的烟火气、街坊间的人情味，美好就变得具体了。那些靠长期服务沉淀下来的 “关系资产”，不管在什么时代，都一样金贵。

放在不动产资管的长线视角里，AI可以复刻商品、算法可以标准化服务，但经年累月沉淀的邻里信任、扎根社区的烟火生态，是无法被数字化复制的稀缺资产。

当下地产行业告别高周转、存量时代到来，优质不动产的评判标准从地段单一维度，升级为运营能力+用户粘性双重标尺。万物云借万芊荟落地 “服务即资产” 的资管新范式：用人情筑牢运营底盘，用数字化管控资产效率，用蝶城生态放大资产价值，最终把社区关系转化成穿越经济周期、持续增值的不动产底层价值。

在存量商业竞争白热化的当下，这套依托人情味的资管打法，正是穿越行业周期最扎实的底牌。