3000万+的顶级豪宅，北京怎么就卖不过上海深圳杭州？

感受着香港楼市的热浪，深圳现在是楼市的希望。

6月5日，深圳又现地王。南山科技园地块，6家房企竞逐，291轮竞价，鏖战1个多小时，保利置业以57.72亿元拿下，溢价率高达150.74%，楼面价10.87万元/平方米。

这意味着，项目销售价将直奔20万元/平方米。地块所在深圳湾，是豪宅聚集区。近两年，深圳总价3000万、5000万甚至过亿的顶级豪宅层出不穷，深圳湾壹号单套总价1.14亿，中信城开悦信湾最高总价2.5亿，深圳湾沄玺最高总价3.7亿。这些顶豪，不仅贵，而且还卖得飞快，不乏几日售罄的案例，多少有点让人不可思议。

这也不是深圳湾的特例，上海、杭州也都是如此。安澜上海最高总价1.46亿，金陵华庭最高单价2.8亿，世博天悦1.2亿。在杭州，栖湖云庄最高总价1.36亿、滨杭传麒府最高总价超1亿。这些项目无一例外，均告热销。

深圳、上海乃至杭州顶豪的境遇，不得不令北京艳羡。开发商反映，北京顶豪总价只要总价超过3000万，销售速度一定会降下来，与另外三座城市反差明显，不免要问上一句为什么。这次深圳南山地王一出，这个问题又一次摆在面前。北京真比深圳、上海甚至杭州差么？

找答案，深圳最能说明问题。

近年来，资本最大去向是高科技产业，深圳产业结构成为最大受益者。2025年，深圳规上高技术制造业增加值占全市规模以上工业增加值的59.9%，先进制造业占比更是高达68.4%。战略性新兴产业增加值1.67万亿，占全部GDP的43%。半导体、人工智能、低空经济等实现两位数增长。

没错，高科技托举了深圳楼市。我们说的深圳高科技，是以实体制造业为主的高科技。具体企业就不列举了。

如果要用一个价位作为深圳豪宅标线，20万+的售价，可能成为常态。上海豪宅价格更为领先，连广州也在奋勇追赶。

唯独北京，有点费劲。顶级豪宅卖到15万+已是用尽浑身解数。为何？

我们总结了一下，可能有以下几个原因：

其一，北京长期在执行一套远比其他一线城市严苛的调控体系。即使现在，也还是。长期限价压低了豪宅的天花板。

其二，北京的豪宅供应更加分散且相对数量更大。

与此相关，北京的豪宅供应区域更多，尤其不像深圳就集中在少数几个区域。

也就是说，北京的豪宅购买人群选择余地更大一些。

其三，北京的财富结构更加多元，也更加稳健。我们此前根据多个高端项目购买人群的调研发现，北京高净值人群的资产配置倾向更偏保守，豪宅市场更偏“自住”、更少“资产炒作”的特性。

其四，北京二手豪宅市场这几年的深度调整对房价形成了一种价格锚。北京今年一季度以来，包括4-5月，二手房价格已趋于稳定，二手豪宅有了支撑。

除去以上原因，产业结构也有重要影响。深圳强的是高科技制造，北京强的是研发。有数据为证：

2024年北京全社会研发投入3278.4亿元，同年深圳全社会研发投入总额为2453.1亿，明显低于北京。这一组数据上，北京强于深圳。

换一组数据，2025年，北京规模以上工业增加值6126.5亿，其中高技术制造业增加值占比32.1%。同年深圳规上工业增加值1.21万亿，高技术制造业增加值占比59.9%。在这组数据上，深圳强于北京。

研发还是制造，本没有高下之分，但到了买豪宅的问题上，核心是支付能力问题，研发是投入，制造是产出。这部分解释了深圳豪宅购买力为何旺盛。

高端制造业，供应链、上下游产业链很关键，事关成果转化、也事关成本。这不是“说有就能有的”。北京这几年高端制造业大发展，但不容回避的是，基于城市功能定位原因，北京制造业门类并不齐全，相关领域上下游产业链匹配不上。成果本地转化难，或者成本高，到上下游配套齐全的城市更划算。

深圳财富群体中就有这部分来自全国各地的人，再加上其他因素，深圳部分先进制造业的购买力，落在了豪宅市场，是正常表现。当然，还有一个原因，江浙沪、珠三角的阳光财富更多。话说到这里，就不展开了。

那么，研发优势最突出的北京，就只有羡慕的份儿么？非也，因为从制造繁荣到研发“身价”上涨最终变现，需要一定的时间，制造业繁荣程度变高，这个过程就会缩短，北京顶级豪宅的春天，还在路上。换句话说，还有在上行期进入的窗口。

北京的研发经费投入强度连续4年都在6%以上，基础研究投入占比约16%。一个城市就达到了国际上一些创新型国家的水平。这个价值，最终要在顶级豪宅身上兑现。

为什么说北京的转变即将发生呢？

根据《中国独角兽企业发展报告2026》，截至2025年底，北京独角兽企业数量达到116家，总估值7419亿美元，全国416家独角兽里，北京占了近三分之一，是排在2、3、4位的上海、杭州、深圳的两倍以上。

这一轮的科技浪潮，是以人工智能为核心驱动力。也就是说，AI产业链将诞生一大批先进科技企业。

北京独角兽企业就是以人工智能产业链为主。比如，中关村街道范围内就汇聚了86家人工智能企业，银谷大厦、盈都大厦、世纪科贸大厦，可能一栋楼里就有好几家估值数十亿美元的独角兽。

上海的科创板、深圳创业板都在争夺领先的独角兽。北京交易所则对专精特新企业敞开大门。它们必将催生一批高净值人群。

这个创业群体是以90后为主。他们的财富观、消费观，别说与60后不同，就是与80后也有很大区别。阳光财富阳光消费，置换或新购更舒适的房子，是当然之选。

前面说了，北京豪宅市场的底层逻辑是健康的，长期的限价结构挤出了泡沫，呈现出更加真实健康的价值状态。高净值人群对此不可能不清楚。

最近，北京豪宅市场已经出现转变的迹象。

北京某个顶级豪宅的成交客户中，有两组案例非常典型。一组客户的业务是蚀刻技术，这是芯片产业的关键上游。这组客户年龄不大，一下就买下了两套。这两套豪宅的总价，都不低于5000万元。这组客户是全款。

另一组客户，从事的是某个基础学科的理论研究，还带着这个领域的学生参加全球范围内的顶级赛事。据透露，已有大厂与其进行了洽谈，也就是说，理论与实践完美对接了。这组客户买下房产，总价也不低于5000万，也是全款。

我们详细了解了其他几个总价门槛在2000万以上的顶级豪宅项目，在成交客户中，从事硬科技领域业务的比例明显升高，不乏所在领域的一线人物。

我们之前说，北京科研、研发与市场，存在比较长的“反射弧”，这是因为技术有自己的周期，从研发，到成果转化，再到量产，都需要一定的时间。走完这一过程，才能在企业制造环节完成变现，独角兽企业则在上市后完成高价值的兑现。

“诱因”已经出现。全球都在争夺前沿技术，尤其是人工智能产业链前沿技术人才。一些还在从事前沿理论、技术研究的科学家、教授，被大厂提前“订购”，于是，掌握这些技术的人，理论得以提前在市场变现，理论载体的财富就会快速增加。

中国高技术制造业越强，上游的研发与研究价值就越高，越往后发展，研发与研究就越值钱。深圳，只是在应用方面，走在了北京的前面。

事实上，北京仍然是全国净值人群最为密集的城市。相信我，原来低调潜行的那拨人群，将会被硬科技新贵激发带动。

北京豪宅市场，既是价格的相对“洼地”，也是价值“高原”。这个被制度性结构性压低了峰值的宽阔市场，在科技大潮催生新一代财富人群后，终将爆发。

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