北京
2026.06.08
作者 | 马光远
过去的三个月，中国房地产市场正在发生一些值得关注的变化，热点城市交易量连续三个月大涨，一些城市的稀缺房子又出现抢房子的情况。很多人都在问房：地产有没有见底、房价会不会涨。
笼统问这种问题的人一出口你就知道，他对现在房地产市场的底层逻辑已经完全变化毫无感知，思维还停留在过去的阶段。
过去三个月房地产市场究竟发生了什么？
一线城市本身连续三个月的交易量，特别是二手房的交易量维持在高位，代表中国最高端层级的城市，二手房的表现连续三个月处在荣枯线以上：
北京：3月1.97万套，4月1.79万套，5月1.60万套。5月数据创近5年同期新高。
上海：3月3.12万套、4月2.87万套、5月2.80万套；3月创近5年新高，5月创近6年同期新高、近10年第二高；
广州：3月1.09万套、4月1.04万套、5月1.01万套；3月为近3年同期新高；
深圳：3月7,898套、4月9,044套、5月1.01万套；5月时隔13个月再破万套。
从价格去看，国家统计局官方数据：
3月：一线新房环比+0.2%、二手房环比+0.4%（终结10个月下跌；
4月：一线新房环比+0.1%、二手房环比+0.4%（连续两月同涨）；
5月：一线核心区二手房均价环比+0.4%~+0.6%（北京+0.6%、上海/深圳+0.4%）；
二手房、新房环比都在上涨，这是过去六年调整期里从未有过的。
然后看强二线，包括天津、杭州、成都、重庆、南京，最近整个市场也出现了一个比较好的热度：杭州五一新房成交同比45%，120㎡+改善户型去化率超70%；成都取消限购后二手房成交量环比上涨30%。
但价格本身也出现了一个分化，并不是所有的房子都止跌、都在上涨。
从这三个月的交易量能够得出什么样的结论？我认为，房地产总体来讲，经过六年的调整以后，已经到了一个底部。到了底部以后会怎么走？
我讲三个观点，告诉大家下一个周期的房地产和以前有什么样的不同的底层逻辑：
第一个观点：以后的房子会分为两种：第一种是可以用来保值增值的，买了既可以住也可以增值，像过去一样。还有一种房子买了以后只能住，不要想着增值，把钱存在银行跟买这个房子可能差不多，涨幅可能会很低。
中国最多有20%的房子可以保值增值、可以作为投资的房子，80%的房子只能用来住，大多数房子跑不赢通胀。
第二个观点：中国房价会出现K型分化：当大家笼统谈房地产见底的时候，有人会理解为房地产市场会像过去一样普遍反弹，肯定地说，这种情况出现的概率非常低。
好房子会反弹上涨，但大部分的老破旧房子会横盘很多年会不到以前的房价高点。我们之前讲过全球房地产的规律，就是历史上绝大多数国家的房地产经历调整后，好房子会很快反弹，但绝大多数的房子回到以前的价格高点需要很长时间。
第三个观点：好房子的价格一定会创历史新高。我说的是会超过2021年最高点，而且这个时间不会太长（3-5年）。但绝大多数的房子很难回到那个高点，这也是有历史上的一些数据为证的。
看过去的日本、美国、香港等很多国家的房地产: 东京核心区豪宅,现价远超1990年泡沫高点，涨幅大约50%到+100%。
但日本全国普通城市：90%房源没有回到1990年高点，部分下跌50%左右。还有希腊等欧洲国家的房子，现在大多数仍然没有回到以前的高位。
也就是说，以后房价，好房子一定会创历史新高，而大多数的房子10年以内回到以前高点很难。
正因为如此，我一直强调，问房地产总体见底其实没有意义：
一线/强二线核心：已见底、局部反弹；
普通二线：底部震荡、以价换量；
三四线：仍在底部、10年内难回高点。
最近上海、杭州、成都，包括深圳，好的房子从价格到追捧的程度到验资要求的门槛都创了新高：上海顶豪：验资3000万+，开盘40分钟售罄；杭州改善盘：验资800-1000万，中签率5%~8%。
很多人看不懂，说这么低迷的情况下房价怎么还会创新高？
是的，大多数人不懂，这也很正常，而且大多数人不愿意去懂，这也很正常。
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