广东
文｜邓浩志
广州南沙、花都推出增量房地产政策
除了此前的“穗八条”支持楼市政策外，广州南沙区发布“南十条”，开建集团首批收旧资金30亿元，收储范围面向全市，除住宅外写字楼、商办、厂房均可收储，置换方式可一套换多套或多套换一套。花都区此前已落地“花八条”，财政安排3000万元专项资金，对2026年5月5日至12月31日期间购买新建商品住宅并完成网签的居民，按新房贷款总额的1%给予补贴，单套最高2万元，可与市级补贴叠加最高省7万元。我感觉，未来增城、从化两个远郊也有可能跟进类似政策。而白云北部四镇、番禺南部等较为偏远的区域，不排除也有支持政策出台。
另一方面我想请大家注意，广州南沙发布地产新政 “南十条”，还包含全区商品房以旧换新方案，区属国企安排 30 亿元资金收储楼龄 30 年内存量住宅。这次收购后续规模有望达100亿至300亿元。收储范围面向全市，除住宅外，写字楼、商办、厂房均可收储，目前已有超400组客户报名咨询。
重点一：“30 年以内”的房龄。
虽然安居集团主导的广州市收购二手房方案没有说房龄限制，但在实际操作层面上，太老的房子也会影响估值。由此可见，不建议持有30年以上房龄的物业，老破小很可能越来越被嫌弃。
重点二：商办性质的公寓并不进入广州市收购范围，但在南沙被列入收购范围。
过去几年以来，商办物业作为抵押物，在很多银行间也都不被接受。这等于再次向市场发出信号，商办产权物业，包括商办产权的公寓，在市场上接受程度并不普遍。所以，也不建议作为投资品持有。
“无地产”复苏，新经济已超越旧经济
近日，某投行发布研究报告，称：新经济已超越旧经济，实现了“无地产”复苏。旧经济包括地产、基建、上游9个原材料制造业；新经济包括信息传输软件和信息技术服务业、租赁和商务服务业，以及8个高端装备制造业。2025年新旧经济完成“黄金交叉”，新经济占比首次超过旧经济。
新旧转换下市场或有以下变化：
1、企业主动融资需求更高，银行信贷的宏观重要性显著下降，未来完全可能出现“无信贷脉冲”的经济向好和A股牛市。
2、财富分配K型分化。在旧经济范式下，居民财富主要来源于地产，一次分配主要依靠劳动力。新经济范式下，居民存量财富正从地产向资本市场转移，一次分配则更多向资本和技术倾斜。重点：财富分配的普惠性下降，且一次分配结构向高学历群体倾斜：
谈谈看法：
这个分析很有意思，虽然我没法判断统计数据的真实性和有效性，但就传统行业从业人员的视角看，目前我身边的多数传统行业，几乎没有一个可以说自己已经“复苏”的。但另一方面，房地产市场在大城市复苏，尤其是高端物业的火爆确实令我们感到费解。很多人的疑问是，到底哪里来这么多“有钱人”。这份报告似乎给出了答案，新经济群体收入极高。虽然这个群体人数不多，但对于一座城市而言，足够消化新房，尤其是高端物业。（以广州为例，1900万人口，房子一年才卖出6万套左右，千万级以上交易规模也就5000套左右。1900万：5000这个比例，似乎是足以支撑的）。
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