上海
王阿姨和丈夫老刘结婚20年，在上海有一套婚后买的房子，只登记在老刘一人名下。去年老刘做生意亏了钱，背着王阿姨把房子以80万的低价卖给了自己的亲弟弟。弟弟付了钱，办了过户。半年后王阿姨发现房子没了，气得发抖。她来找我问：“这房子是我们夫妻共同财产，老刘凭什么一个人卖掉？我还能不能要回来？”
【结论先行】能要回来，但必须在发现后1年内起诉。本案中，弟弟是近亲属、交易价格明显偏低、且弟弟明知哥哥已婚，构成恶意串通，买卖合同无效，房子应当返还。
【一、夫妻一方擅自卖房，法律怎么规定？】
民法典第1062条规定，夫妻对共同财产有平等的处理权。一方未经对方同意出售共同共有的房屋，属于无权处分。
民法典第311条规定了善意取得制度：如果买方是善意的、支付了合理对价、已经办理过户，那么买方可以取得房屋所有权，另一方只能向卖房的配偶索赔。
但是，如果买方不是善意的，买卖合同无效，房子可以追回。
【二、哪些情况属于“买方非善意”？】
①买方是配偶的近亲属（父母、兄弟姐妹、子女）。法律对近亲属之间的交易审查更严，推定其知道夫妻关系存续。
②交易价格明显低于市场价。本案市场价150万，卖80万，低于70%，明显不合理。
③买方没有实际支付对价，或者支付凭证造假。
④买方明知夫妻感情不和、正在闹离婚，仍然交易。
⑤交易时间发生在债务危机或离婚诉讼期间。
本案王阿姨的丈夫把房子卖给亲弟弟，弟弟知道哥哥已婚，价格只有市场价的一半多，法院可以直接认定恶意串通。
【三、王阿姨如何操作？三步走】
①立即向法院申请诉前财产保全，查封这套房子，防止弟弟再转卖给外人。保全需要提供担保，可以买诉讼保全保险，保费几千元。
②起诉丈夫和弟弟，请求确认买卖合同无效，判令弟弟配合将房子过户回丈夫名下。注意诉讼时效：自知道权利被侵害之日起1年内行使。
③如果房子已经被弟弟转卖给善意的第三人，且第三人已经过户，房子追不回来了，只能向丈夫和弟弟索赔房款。
【四、如果房子只登记丈夫一人，王阿姨能阻止他卖房吗？】
实践中，如果房产证上只有丈夫一人的名字，不动产登记中心无法识别是否有共有人，丈夫可以单方办理过户。所以预防比事后追更重要。建议夫妻共有房屋尽量登记为两人共同共有，或办理异议登记。
【五、提醒夫妻：房产登记最好写两人名字】
很多夫妻为了省事，只写一方名字。这给了另一方擅自处分房产的机会。虽然法律保护善意买受人，但如果你能证明买方恶意，房子能追回来。但诉讼成本高、周期长。最省事的办法：房产证上写两人名字，任何一方都无法单独卖房。
【律师最后说一句】
发现配偶偷偷卖了房子，先查买方是谁。如果是亲友、低价、明知已婚，大概率能追回。但必须在1年内起诉，超期就难了。同时，建议夫妻共有房产一定要登记两人名字。
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