历经五年深度调整 南京楼市出现修复迹象

南京，作为昔日与厦门、苏州、合肥并称的"楼市四小龙"之一，曾在上一轮牛市中开启跳跃式的房价增长，是过去房价超前透支城市潜力与购买力的典型城市。然而，自2021年市场见顶之后，南京楼市踏上了一段长达五年的深度调整之路。

本文将围绕五大核心论点展开深度剖析，以翔实的数据呈现南京楼市五年来的真实轨迹，并客观说明当前市场已出现的修复迹象。

房价高位回落——从高点到回归

南京新房成交均价的运行轨迹，呈现出"先冲高、后回落"的典型特征。根据南京新房2021—2026年年度供求数据（物业类型：商品住宅），2021年新房成交均价为29581元/㎡，同比上涨13.7%；2022年进一步攀升至32123元/㎡的阶段性高点，同比上涨8.59%。然而自2023年起，新房均价开始逐年回落：2023年降至29209元/㎡（同比-9.07%），2024年为28926元/㎡（同比-0.97%），2025年继续下行至27753元/㎡（同比-4.05%），2026年截至统计时点已降至25534元/㎡。

二手房市场的下行更为持续且单边。根据南京二手房2021—2026年年度备案成交数据（物业类型：商品房），2021年成交均价为30595元/㎡（同比+1.49%），2022年小幅回落至30003元/㎡（同比-1.93%），2023年降至28177元/㎡（同比-6.09%）。值得关注的是2024年，二手房成交均价大幅下跌至23631元/㎡，同比降幅达-16.13%，为五年间最大年度跌幅。此后2025年降至22270元/㎡（同比-5.76%），2026年进一步下探至20502元/㎡（同比-7.94%）。

这一价格回落轨迹，亦得到月度极值数据的佐证。根据数据显示，南京近十年房价极差中，二手房最高价为36206元/㎡（2022年3月），最低价为20867元/㎡（2026年2月），高低落差显著，直观反映出二手房市场的深度调整幅度。

从图中可见，新房均价在2022年触顶后温和回落，而二手房均价则呈现持续单边下行特征，二者价差逐年扩大。

楼市深度调整——量价齐跌、库存高企

新房成交量持续萎缩。 根据南京新房年度供求数据，新房成交套数从2021年的103208套（同比+22.73%），骤降至2022年的61729套（同比-40.19%），2023年进一步降至50738套（同比-17.81%），2024年仅34738套（同比-31.53%），2025年继续滑落至24108套（同比-30.6%）。短短四年间，新房年成交量缩减至高峰期的不足四分之一。

二手房成交量同样回落。 二手房成交套数从2021年的113110套，回落至2024年的98425套（同比+1.49%）、2025年的89927套（同比-8.63%），市场活跃度明显下降。

供应端持续大幅收缩。 新房供应套数从2021年的117246套（同比+11.67%），逐年降至2022年56074套、2023年43305套、2024年22944套，2025年仅为18217套（同比-20.6%），供应规模的收缩反映出市场预期的整体趋弱。

库存去化周期显著拉长。 根据南京新房年度库存数据（物业类型：普通住宅、别墅），以12个月口径计算的去化周期，从2021年的8.1个月，逐步拉长至2022年的12.9个月、2023年的15.6个月、2024年的18.3个月，2025年进一步延长至24.4个月，2026年为24.6个月。去化周期接近翻三倍，意味着市场出清的过程仍在持续。值得注意的是，库存套数本身已从2021年的66028套回落至2026年的47579套，反映出供应端"控增量、去库存"的政策导向正在显效，但成交端的疲弱使得去化周期仍维持高位。

板块严重分化——核心区抗跌、外围区领跌

在整体调整的大背景下，南京各板块的表现呈现出严重分化的格局。

根据数据，2026年5月南京各区二手房均价及同比表现如下表所示：

从数据可见，核心区（鼓楼、建邺、玄武、秦淮）价格仍保持3万+水平，跌幅相对较小，其中鼓楼区以36173元/㎡领跑全市、同比仅下跌6.87%；而外围区跌幅普遍较大，六合区同比下跌19.54%、浦口区下跌17.24%，呈现出明显的"核心区抗跌、外围区领跌"的分化态势。

下图按2026年各区二手房均价由高到低排列，直观呈现南京楼市的板块价格梯度。

板块分化同样体现在成交量层面。2025年各板块成交量分化显著：南部新城成交量同比-53%、西善桥-57%、燕子矶-66%、铁心桥-60%、城南中心-65%；而部分板块则逆势增长，如江心洲、河西北、百家湖、五塘。这种冰火两重天的成交格局，本质上是资源价值重估的结果——优质供给与改善型项目集中的板块更受市场青睐。

从金融属性回归居住属性——范式转换

南京楼市的五年变迁，本质上不是一次周期性的波动，而是一场深刻的范式转换。

范式转换的内涵。 正如相关材料所阐释的，当前楼市调整"不是周期性的波动，而是范式的转换"——房地产正在回归其本质，居住属性是第一位的，金融属性将被控制在合理范围内。对南京这样的城市而言，转变意味着房价单边上涨时代结束，未来房价将呈现分化态势：核心稀缺资源仍有保值能力，而大量同质化、透支预期的楼盘将面临价值重估。买房不再是无脑赚钱的捷径，而是一项需要专业判断、理性计算和风险承受能力的复杂决策。

投资需求退潮。当前房地产市场投资需求几乎消失殆尽，"房住不炒"得到落实，客户买房回归居住属性。改善需求成为主流，购房者更看重居住品质、性价比与得房率。回归居住属性并非否定住房的经济属性，而是要求只有建立在居住属性基础上的房地产活动才能实现合理经济价值。

房企战略转向。 在行业转型浪潮下，南京房企发展方向清晰明确：从高周转、高杠杆、高负债的传统模式，转向稳健经营、风险可控，把稳交付、提品质作为发展基础；以管理红利替代规模红利；从单一开发升级为开发、运营、服务多元协同；最核心的是"产品至上，聚焦居住价值"，真正回归房子的居住本质。南京被业内评为全国住宅产品力最具竞争力的城市之一，露台、架空层、私梯入户、四代宅等品质升级层出不穷，一场供给端的品质革命正在上演。

购房逻辑的转变。 据好房点评网发布的2025年四季度南京比邻冠军榜显示，南京房地产市场呈现两大显著特征：其一，"居住实用性"与"高得房率"成为跨越刚需与改善的通用法则，购房者正从"为虚高公摊买单"向"看重实际使用面积与生活便利性"转变；其二，"低密生态"与"品牌信任"成为高端改善与资产配置的双重护城河。该榜单观察到，购房逻辑正从单纯的"地段论"向"地段+生态+品牌"的综合考量转变。这一转变，正是房地产回归居住属性在购房需求端的真实映射。

政策端的引导。 "房七条""好房子"建设等政策，正持续推动行业回归居住本质。结合住宅层高不低于3米等品质标准，以及为换房家庭提供的相关支持，政策导向清晰地指向"努力让人民住上更好的房子"这一终极目标。

调整已进入尾声，修复正在路上

五大论点环环相扣：房价高位回落是泡沫挤出的必然；楼市深度调整是市场出清的过程；板块严重分化反映资源价值重估；学区房神话破灭是教育与房产解耦的标志；房地产回归居住属性则是终极方向。

当前市场已现修复迹象。据中国房地产业协会点评，2026年2月南京新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，由跌转涨，涨幅并列70个大中城市首位；二手房价格环比降幅连续收窄。南京在持续深度调整后已显现"超跌特征"，改善型需求稳步释放，核心地段项目相比去年同期已实现约10%的同比正增长，市场呈现点状复苏特征。房地产回归居住属性的大方向不会改变。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用行业SKILLS写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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