广东
文｜邓浩志
这段时间我在比对各区楼市变动情况，有一个有趣的发现，就是剔除个别楼盘集中签约对该区统计数据的扰动因素后，发现在房地产下行的四年期间，房价最抗跌的居然不是有珠江新城，金融城的天河，也不是有琶洲的海珠。而是一直被大家忽视，甚至被外地大V忽视的板块——荔湾。
我的对比方法是把自2021年开始至今的楼市高点，和当前市场价格进行比对。荔湾区的价格高位出现在2022年一季度，均价达到6.3万多，而今均价为5.1万。和高位比，目前新房价格跌幅为20%~24%。为什么跌幅是个区间？是因为统计方法和口径不同造成的差异。注意，这是新房下跌的价格，因为新房使用率更高，所以更抗跌。而二手房价的跌幅则要比新房多10%—15%左右。但无论新房还是二手房，荔湾区居然也是全市最抗跌的。新房方面，荔湾几乎都集中在原芳村板块。
在2020年前后，广州作为四大一线城市之一，受到非常多投资客的关注，其中深圳大V和部分全国性大V一直看好从珠城开始一直往东到黄埔的一线。理由一是广东城市东拓的规划，二是珠城及周边商务办公集中，能聚集产业人口；三是当时天河黄埔也是广州房价上涨最猛的区域。荔湾越秀海珠三区则被称为只有老广本地人买的板块，纯自住，几乎没投资价值……而今为什么反而是荔湾最抗跌？（当然，海珠也不差）。
我认为有以下几点：
1、荔湾产业上的强劲。
和外地人认知的广州不同，荔湾虽然没有CBD，缺写字楼，更没什么科创高精尖企业，但荔湾有大量批发市场。
而作为数百年商都的广州，商贸从明清至今一直都是支柱产业。自有商品房后，批发市场档口小老板们一直都是广州楼市三大购买主力之一（另两大分别是公务员及专业人士，还有大企业的中高管）。
而芳村除了茶叶，花鸟虫鱼等传统批发市场外，最近三年先后从其他区域迁入了，以前黄沙的水产交易市场；以前环市西路的冻品批发市场；以前清平药材老市场、和平中药材市场的部分商户；以前海珠区的南泰路批发市场等等。这些被视为落后且有点脏乱的批发市场被“扔”到芳村后，反而让本地的购房需求大幅增加。需要注意，和朝九晚五的CBD白领依靠地铁出行不同。档口老板都希望居住地和档口尽量靠近，方便24小时照看。
2、荔湾房价的高位比较低。
2021年前后，天河缺货，黄埔3年拆66条村，两地住房市场严重供不应求，价格飞涨。爬得高，摔得也重。荔湾当年涨得少，现在反而也跌得少；
3、荔湾文旅配套全面发力。
以前芳村给人感觉都是批发市场+单位宿舍，最近这几年三馆合一，太古里，COCO Park，广船项目，万象城等多个大型文旅地标，高端奢侈商业进驻。片区配套和档次都全面提升。
我在2021年公开提出天河、黄埔有泡沫，也坚决提出荔湾市场具有性价比。当时一直不被认可。而今看，未必是高大上的写字楼才能带来对住房的购买力，尤其广州。而时至最近两年，上海两位神级大V仍带江浙沪买家以投资升值为目的，到库存严重畸高的黄埔搞团购。不得不说某些大V，其对广州了解之肤浅以及对产业认知之狭隘。
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