城市更新有望撬动15万亿投资，西安目标转向这些方面！

5月28日，国务院公开发布《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），这是我国首部国家级城市更新专项规划，具有标志性、纲领性意义。

6月8日，国务院新闻办公室举行政策例行吹风会，住房城乡建设部、国家发改委、财政部、自然资源部四部委联合解读《规划》，事关未来5年城市更新的方向与重心更加清晰。

显然，当这份纲领性的专项规划发布之后，实施城市更新行动，正迎来全面部署和重大进展。

而据此前央视新闻报道，“十五五”期间城市更新市场体量庞大，未来五年我国城市更新至少可以完成投资15万亿元。

面对十数万亿规模的市场体量，以及持续扩大的城市更新试点城市，西安作为2021年就入选的首批试点城市，新规划指引之下，下阶段城市更新的重心又将发生哪些变化？

XI'AN

首部国家级城市更新专项规划

首先，我们对《规划》进行简单的梳理与解读，《规划》主要提出了10项主要指标、23项重点任务、7个方面政策举措、14项重大工程和行动。

这10项主要指标多数以可量化的具体指标，为未来5年城市更新的重点工作定下了目标，主要内容围绕在危旧房改造、老旧小区、老旧街区、城中村改造、历史建筑修缮、城市管网等方面。

在这10项主要目标的指引下，重点工作、重大工程和行动等等均围绕其展开。

我们以14项重大行动和工程为例，未来的城市更新更加强调居住品质、公共服务、人居环境、基础设施等方面，具体的可以把其看做民生工程、发展工程、安全工程三大方面。

民生工程重点是推进“好房子”建设，改造城镇老旧小区，加快建设完整社区，提升城市公共服务品质，完善城市综合交通体系。

发展工程重点是激活存量资源，推进老旧街区、厂区改造提升，为新产业、新业态发展创造条件，发挥扩内需、稳增长、促消费作用。

安全工程重点是推进危旧房、城中村改造，加强城市基础设施建设改造，提升风险防控和应急保障能力，增强城市韧性。

我们以大众关注度较高的城中村更新改造为例，《规划》提出：采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先实施改造。严格落实“一项目两方案”，做到征收补偿到位、项目资金平衡。加强安置房规划设计和建设管理，确保合理工期和建设质量。

相比过去整村拆除方式，《规划》在更新方式、资金落实、工程实施等方面提出了更高的要求，也为城中村改造项目提供更多的保障，确保实施项目保质保量的完成。

《规划》中更为值得关注的是，对于城市更新的资金保障更加全面的安排，以更加积极的财政政策、税收支持政策，创新方式方法，统筹各项资金渠道，支持城市更新重点任务。

而在吹风会上，相关部门更加具体的介绍了在城市更新投资上的举措。

据了解，2026年中央预算内投资城市更新专项安排资金970亿元，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等城市更新项目建设；另安排1600亿元超长期特别国债，加快补齐相关城市地下管网建设短板，提高城市防灾减灾能力和综合承载能力。

在“硬投资”方面，按照“统筹规划，突出重点”“先急后缓，分步实施”的原则，优先支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等公共安全和民生保障类工程，统筹支持老旧街区（厂区）改造提升等发展类工程。

数据显示，2024年起，财政部会同住建部启动了支持部分重点城市实施城市更新行动有关工作，累计支持北京、上海、沈阳、洛阳、乌鲁木齐、成都等50个重点城市先行先试。

中央财政对东、中、西部每个城市分别给予定额补助，支持入围城市重点样板项目和机制建设。同时，引导地方更加注重资金统筹使用和错位安排、注重投资和消费相结合、注重“投资于物”和“投资于人”相结合。

“十五五”期间，这50个城市将按照实施方案确定的工作目标，探索城市更新可复制、可推广的机制。

XI'AN

西安城市更新正在发生变化

可以明显的看到，与过去依赖土地开发和房地产增量建设不同，本轮城市更新严控大拆大建、坚持存量更新，这意味着城市发展逻辑正在发生深刻变化——从增量时代全面转向存量时代。

随着国家级顶层设计落地，全国城市更新新一轮建设大幕全面开启。

而西安的下一步将会如何迈出？

我们关注到，在《规划》发布之后，西安市政府就召开了城市更新工作推进会议，“以城六区老旧社区、老旧街区为重点，以片区更新为抓手”是西安下阶段城市更新给出的几个关键词。

市长叶牛平在会议上强调了“一个目标”“两个结合”“三个转变”“四项机制”“五项措施”。

特别关键的是，城市更新要实现“三个转变”：从单点分散改善向片区综合集中改善转变，从政府投资工程建设向综合盘活低效资产、高效运营管理转变，从政府单方主导向多元共治共享转变……

这三个转变，点明了西安现阶段，以及下一阶段城市更新项目实施的重点方向。

像我们此前已经分析过的西安今年提出的“3+3+9”重点片区格局中，幸福林带、团结、西电三片区被明确为“三小”城市更新示范区片区，要做的就是“存量深耕”。

如幸福林带要盘活的是城东最大的存量土地资产，把“工业老城”变成“产业新城”，由从军工制造主导向打造集总部经济、数字经济、智能制造、科创产业发展为一体的都市产业与现代服务业创新平台而转身。

目前土地清表出让、项目建设、招商引资等一系列工作在同步进行，这片原本的老城区正在通过城市更新重新焕发活力。

低效资产、土地盘活方面，西安已经完成了一批案例，涉及城市交通、老旧工厂等多种类型。

例如去年实施的张家堡环岛改造，释放环岛内108亩闲置土地，规划为开放式下沉广场。并利用四个象限下沉广场规划近8000平方米地下商业空间，建设超6000平方米“城市会客厅”及商业配套。

而在工业遗存改造方面，老菜场、叁伍壹壹创意园等已经颇为知名的改造案例外，还实施了长安区的风雷仪表厂转身为西影风雷年代影视基地，并作为热播剧《主角》的拍摄地而火爆；西安国营第一钟表机械厂变身为时光文化公园，西安灯泡厂变为灯泡场Lit预计今年开业。

时光文化公园

长期空置率较高的商贸性质楼宇像悦荟广场、苏宁易购广场等，通过“商改办”盘活闲置资源，提升商业价值，“西安悦荟广场”已更名为“解放数创广场”；苏宁易购广场已更名“复兴商务中心”，原群光广场改造的华侨印象近期也曝光了效果图，将以集酒店集群、文旅商业、特色街区于一体的综合消费场景和多重体验业态重新亮相。

可以看到，这些项目的实施，不再单纯依托政府的投资和建设，而是通过新业态的引入，将已经废弃或低效利用的土地和建筑，以微改造的方式实现建筑和空间的重新梳理，从而以全新面貌营业，并实现有效的营收，提高区域配套。

这样的微改造，下阶段仍将持续实施。

4月份西安召开的发布会上，西安住建局在会上提出，今年将扩大住建领域有效投资规模，城市更新领域建设投资160亿元。

并且在介绍今年城市更新工作的整体思路中透露：聚焦老旧小区、老旧街厂区、城市公共空间等五大领域，统筹谋划项目包160个、子项目355个，总投资348亿元，全部纳入年度建设计划。多元化资金保障，创新可持续投融资模式，精准对接国家政策投向，梳理出符合中央资金支持的项目312个，申请资金140亿元。

综合看来，未来西安城市更新的大动作，无疑将围绕三个城市更新示范区片区重点展开。同时，城六区的老旧小区、街区将持续完成建筑、路网、地下管网改造，以及老城区的历史文化街区等等，也将遵循“留改拆”并举、以保留利用提升为主的原则，小规模、渐进式的推动城市更新。

当城市更新进入新阶段，存量盘活、品质优化、结构优化将是各大城市面临的必答题。而西安作为城市更新试点城市，下阶段城市更新将会带来什么新的变化，我们也将持续关注。

编辑：Lyna

审核：解革

监制：号称嬉皮

部分图片来自网络