成都最贵板块，被死死绊住了脚？

时至盛夏，年已过半，成都的土拍市场也热闹起来，仅本月就有5场之多。其中最引人关注的当属24日——位于金融城东、集地铁上盖与城市更新于一体的林家坝TOD地块，一共5宗地整体拍卖，19500元的住宅起拍价，早早就吊起了市场的胃口。

UP君也在开拍前到现场打探，但留下深刻印象的反而是夹在金融城三期与林家坝之间的中国科学院成都生物研究所（以下简称“生研所”），在成都两大豪门之间，这片土地竟显得如此格格不入……

▎从金三东眺望林家坝，中间那片矮房子就是生研所生活区

从摩天大楼群正在快速生长的金融城，一路顺着府城大道过锦江来到锦江区，在锦江大道与锦华路三段交汇处东南角，是一片微微隆起的台地丘陵，掩映在树丛中的生研所大门看起来不太起眼。

进入大门，迎面就是一段遮天蔽日的林荫道，时间在这里按下了倒流键，一下子就回到了上世纪80年代。

这片占地近700亩、集研发、厂区、生活区于一体的复合片区，被围墙、绿植、老旧楼栋层层包裹，就像个独立王国——与世隔绝、自成一体。

片区南侧是厂区，不能随便进入，单位大院式门头、老旧水塔、职工食堂、低矮的科研办公楼……一切都充满了复古的味道。

▎生研所实拍

片区北侧是生活区，随处可见饱含沧桑的老楼，从红瓦房到小洋楼，再到多层住宅和电梯房，简直称得上是当代单位福利房大全。

甚至还有围起来的D级危房⬇️

生活区内配套算得上齐全，有一个面积不小的运动场、一个菜市场、一圈小商铺、火锅店……甚至有自己的小诊所，生活氛围浓厚且封闭，感觉就像早年的大学宿舍区。

时间回到20年前，生研所所在的包江桥，只是锦江区到中和镇国道212路边的城乡结合部。随着城市快速向南发展，金融城三期与林家坝相继崛起，成为当下公认的两大豪门，生研所也一跃占据顶级区位，特别是三环内独特的浅丘地貌，地理价值堪称绝版。

片区西侧的金三，是交子公园金融商务区的核心组成，主打高端金融、总部商务、商业消费，未来将是成都产业能级、经济密度、城市界面的天花板，承载着城市核心经济功能。玻璃幕墙林立的甲级写字楼、开阔的市政道路、精致的城市公园……更成为公园城市的一张闪亮新名片，去前年的土拍“地王”均诞生于此就足以说明一切。

▎金三片区实拍

片区东侧的林家坝板块，近年来也借着金三的东风迅速崛起，高能级产业与高品质 配套日渐丰满，路网、绿地与崭新 的高端住宅已初具规模。

▎林家坝片区实拍

两大豪门挨得这么近，没有理由不携手并肩共进、左脚踩右脚一起飞……实际上官方也是这么规划的，金三与林家坝依托交子绿廊实现生态、产业、人居、文化的无缝衔接深度融合 ，居中的生 研所片区，不仅是交子生态绿廊发展轴的关键节点，更是板块融合的关键纽带。

2024年，生研所片区更新规划出台，项目计划总投资78亿元，拟通过家属区拆除新建、厂区改造提升的模式，实现片区整体焕新，打通板块衔接壁垒。

从效果图可以看到，交子绿轴在本段充分利用了台地优势，类似于新金牛公园的下穿隧道+地面层绿轴公园整体连贯，如果真能建成，对区域改善不言而喻。

▎更新规划核心突破点为186亩的生活区协议搬迁，也是打通路网、衔接绿廊的关键

但是，这一“关键节点与纽带”，却因种种现实难题自身停滞不前，甚至大有沦为“阻隔屏障”之势，彻底打乱了城南核心板块的发展节奏。

▎去年6月该拆迁计划因居民签约率未达标正式搁置，片区整体更新工作全面停滞

困局根源，首先 要追溯到生研所60余年发展历史。它始建于1958年11月13日，是成都老牌国家级科研机构，其间多次更名形成“中科院主管、四川省共建”的双重管理体制。

在漫长的岁月中，生研所逐步建成集科研办公、实验基地、职工家属生活区、配套服务于一体的封闭式科研大院，自给自足的居住模式和配套体系让这里的原住民幸福感很强，不少住户特别是老职工表示在此住了几十年，这里的一草一木都承载了无数记忆和感情，“要拆就是斩断我们的根啊”！

其次，复杂的居住产权结构让拆迁难度陡然增加。生活区一家火锅店的老板告诉UP君，这里不少楼栋年代久远，有些住户其实是没有产权的，只有房屋使用权。按照原来的安置方案，一户仅赔2万，这点钱能干啥？还不如钉住，好歹还有套房子……

另外就是个别人“一夜暴富”心理作祟。每次拆迁几乎都活跃着投机者的身影，在拆迁摸底前的几年时间，小区二手房成交单价从1.2万涨到了2.7万，目前二手房挂牌均价稳定在1.4万~1.6万/㎡；而一街之隔的金三、林家坝新房单价约3.2万～6万，价差高达3~4倍！

先不论拆迁和整体更新，就目前来看，生研所片区对于区域发展的影响集中体现在生态建设与交通路网两大工程上。

A/

生态梗阻：

阻断交子绿廊完整落地

错失城市顶级生态红利

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交子绿廊是高新、锦江两区联手打造的城市级生态轴线，全长超10公里、宽约60米，串联交子公园、锦江等核心资源，被誉为成都版“纽约中央公园”，不仅是金三与林家坝的核心生态配套与价值赋能轴，更是南3.5环重要的生态廊道，甚至可能一路穿到锦江与龙泉驿交汇的468脚下。

UP君在金三现场看到，交子绿廊已经初具规模，宽阔的生态步道、成片绿植、景观水系、休闲观景平台全部落地，一路视野可达交子双塔，成为片区核心生态名片。

林家坝段的绿廊也已经预留足了空间，周边房地产项目也做了相应的配合设计。一直往东，白鹭湾的廊道也已经呈现，可直抵生态绿楔。

但反观生研所段，规整的城市绿廊“戛然而止”，取而代之的是高耸的围墙、老旧楼栋和封闭厂区用地，连续 绿廊 在此彻底断开，没有任何衔接通道和过渡景观，大幅削弱了片区的城市界面统一性和质感。

B/

交通梗阻

路网全面割裂

板块沦为“断头孤岛”

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相较于生态断层，交通割裂是更直观、影响更深远的硬伤，也是本次实踩体感最突出的问题。

从空中眺望，能清晰看到西侧金三路网纵横四通八达，东侧林家坝道路规整通畅，唯独中间的生研所片区如同一块巨大顽石，死死卡住东西向所有直通路径。

由此也造成东西两大板块之间完全没有中部直达通道，无论是私家车还是非机动车、行人，必须绕行外围的锦江大道，绕行距离近1公里， 不仅增加了通勤成本，早晚高峰也极易造成拥堵。

目前锦江大道早晚高峰期就已十分拥堵，今年9月林家坝片区内幼儿园、成师附小白鹭湾校区、七中育才白鹭湾校区等中小学还将迎来大批量新生入学。随着未来两大板块进入成熟期，商务、居住人口一上来，出行需求暴涨，会堵成什么样可想而知。

整体拆迁清零不现实、完全放任不管则持续拖累区域发展，在UP君看来，生研所片区的困局，是城市发展中“存量资源与增量规划冲突”的典型样本，最优解并非一刀切，而是采用“微更新、局部破局、功能重构”的渐进式发展思路，分维度、分阶段打通堵点。

为此我们建议：

A/

路网先行，以最小的代价

先打通一条东西向道路

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现场可以清晰看到，泰华东路往西地块为生研所核心科研厂区边缘，多为闲置空地、道路留白和绿化带边角地块，具备打通东西向道路绝佳条件。最妙的是这里只需要拆迁很少的土地，不用大拆大建就能快速破局。

B/

局部试点破局

以点带面激活

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既然整体一时拆不动，就摒弃“毕其功于一役”的固有思路，分段分步实施：选取片区内闲置低效地块、零散可更新单元作为试点，小范围落地更新项目。通过小切口项目验证各种改造模式、小步快跑形成示范效应。

C/

大胆突破创新

联动多元参与

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放弃整体拆迁思路，针对原住民诉求，采用“企业自拆自建，原地改造、回迁升级”的模式。区分保留居住、科研遗存活化、产业配套、公共绿地等不同板块，实现功能分区优化；创新更新资金模式，联动政府、平台、社会资本、原住民多元参与，平衡民生保障、企业发展与城市更新的多元需求。

链接：

就在上周五，市规自局发布了生研所东侧国盛街南段的道路建设的用地预审与选址意见书，补齐区域交通短板迫切性可见一斑。

注意，这里还是9号线二期预留区域，所以又要提到前面说到的新金牛公园下穿隧道，起于二环路营门口立交，连接三环路金牛立交，穿越中环节点时与地铁7号线茶店子站相交，采用与车站叠建方式通过，属于7号线市政配套工程。未来这里是否也能采取这样的形式呢？值得探讨。

▎茶店子下穿隧道工程

中央城市工作会议以后，从国家到地方，都将城市更新放到了非常重要的位置，生研所片区面临的困局可以说是成都一道必答大题。如果能够成功跳出 “不拆不行、一拆难行” 的死循环，让片区从被动拖累，转向适配城市整体发展、可持续自我造血的有机组成部分，相信这对于全国来说都具有极大的示范意义，让我们一起期待吧！

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对于生研所片区的城市更新，你有什么想说的？欢迎加群畅聊或者文末留言吧～

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编辑：Hugo Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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