对话余安定：一个地产老兵的30年 | 吴晓波激荡讲堂

编者按：2026年起，“对话激荡讲堂同学”专栏正式开启。我们将持续对话不同行业、不同年龄的激荡讲堂同学，记录他们真实的商业故事与人生选择。这是本专栏的第七篇。

余安定是吴晓波激荡讲堂W.0228号学员，加入激荡讲堂是想保持一种状态——一个持续学习、持续开放、持续碰撞的状态。吴老师让余安定看清了历史与现实的逻辑，同学们让余安定看到了未来的可能性。

1996年，余安定南下深圳。两年后，他进了天安数码城，从此再没离开过。天安数码城是国内产业园地产的先行者。余安定在这个行业一干就是近三十年。

产业园地产重投入、长周期，赚的是耐心的慢钱，这跟高杠杆、快周转的住宅开发截然不同。

凭借常年扎根一线练就的敏锐眼光，他看中了东莞的凤岗。顶着公司内部巨大的分歧，他立下军令状，打破行业惯例，大手笔建起了凤岗天安数码城。

他曾艳羡过中国人买房撑起的地产狂飙时代，也亲身经历过行业周期中的艰辛、陷阱与教训。这位产业地产老兵，藏着一个大众从未熟知的、另类的地产故事。

以下是凤岗天安数码城董事、总经理余安定和巴九灵的对话。

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

选址

巴九灵：2015年决定在凤岗建设天安数码城产业园。公司内部有没有一些争议？

余安定：我们集团内部早先其实不看好这个地方。当初过来考察的时候，这边看着挺荒凉，产业底子也薄弱，一直有个说法叫“灯下黑”。

虽说挨着深圳、地段占优势，但发展过程中资源很容易被深圳吸走。在外人眼里，凤岗就是深圳的后花园。不少深圳人觉得这边房价划算，就在这儿买房定居，平日里去深圳上班，只有下班或是周末才回来落脚。

优质产业愿意落户深圳，档次偏低的产业又选址别处，本地产业两头抓不住。东莞觉得凤岗离主城区太远，不愿投放资源，深圳又觉得凤岗不是自身的辖区，两头都不靠，就陷入“灯下黑”的窘境。

巴九灵：那后来又怎么决定扎根凤岗？

余安定：那会儿我在龙岗天安担任常务副总，碰巧都市丽人老板郑耀南和我是厦大EMBA的同班同学。他找我说，当地很希望天安落地凤岗。但集团内部意见分歧大，之前已经回绝了合作邀约。靠着同学交情，他劝我说，这个地方是可以的，我带你再来看一眼。

我跟着过来之后，认认真真摸排了区位条件、本地实情。原来我也知道这个地方，但是没有正眼看过它。

巴九灵：以前只在地图上留意过它。

余安定：没错，从来没仔细琢磨过，凤岗能不能承载产业、适配天安数码城的运营模式、未来有没有发展空间。早先顶多趁着聚餐、朋友聚会过来逛逛，也就图这边消费便宜。

2015年实地考察完，我觉得凤岗潜力十足。一边坐拥东莞成熟的制造业底子和低廉成本，一边紧挨着深圳，坐拥得天独厚的跨城区位，全国很难找到第二个这样的地块，在深圳这么发达的一个城市的最中心的心脏位置，却归东莞管辖。

凤岗辖区呈狭长走向，刚好卡在莞深中间地段，地理位置独一无二。再加上两座城市本身产业高度互补，深圳手握人才、科创、金融资源，但不少科创项目缺落地空间，东莞完善的产业链、扎实的制造业基础，刚好承接硬件研发和制造类创新。

当时我就判断，这片地方没有发展不起来的道理。如果过去没有发展起来，一定是某个地方没做对。

天安数码城主打培育中小微企业，引进华为、比亚迪这类巨头不现实，大企业自有完整配套和产业生态，用不着我们赋能。但国内实体经济的底盘，靠的是遍地扎根的中小企业，我们深耕这个赛道三十多年，运营经验很成熟。

当然，说服老板可能没讲这么多理论，就跟老板拍胸脯说：你放心，这事交给我干肯定能赚钱，赚不到钱你把我人头拉走。

工作中的余安定

建设

巴九灵：早年你接受媒体采访时提到，园区一期建成之后，配套跟不上，不少企业入驻没多久又搬走了。

余安定：我觉得就不可能有一帆风顺的事情。从动工那天起，我就知道会有各种难题。

我们能做成，依托的是天安数码城二十多年的园区运营积淀。到2015年，我们在产业园行业已经深耕二十多年，积攒了一大批稳定合作的老客户，在珠三角中小制造企业圈子里也有一定口碑。不少中小企业认准天安的牌子，愿意过来落户，相信我们能把园区运营落地，不会半途而废。

就算手握这些优势，开园初期依旧麻烦不断。企业选址落脚，最先看重招工难度和日常经营条件，水电交通、经营成本、地方政策、上下游产业链、市场资源，每一项都会左右他们的去留。

园区刚建好的时候周边全是荒地，孤零零的几栋楼立在田野中间。我们跟入驻企业承诺，眼下四周都是荒山野地，往后这里会逐步城市化，配套对标深圳城区，慢慢和深圳连成一片。放在当时，别人听了也不一定相信这套规划。

巴九灵：起步阶段很难。

余安定：对，但是你得一点一滴地把它变成现实。这个事情中间还是克服了许许多多的困难。政府支持是一方面，我们也得主动对接企业、落地解决方案。

拿物流举例，园区入驻企业大多做电商，日常频繁零散发货。整车大件运输还好处理，但大部分商家每次只发十几件小件，周边片区偏偏没有成熟的快递网点。

不少企业为此抱怨，在这里寄快递运费偏高，还没人上门揽件。我们挨个对接顺丰和三通一达，腾出园区闲置空间免费给他们设站点，以此降低企业寄件成本。

员工就餐方面，初期周边没有餐饮店，我们索性自建园区食堂。同行园区基本都配有食堂，想要留住企业和员工，就得做出差异化。团队商量之后，专门开设了深夜食堂。

员工一日三餐正常自费就餐，但凡企业员工晚上八点半之后留在园区加班，食堂由园区补贴成本，免费供应夜宵，饺子炒粉各色小吃随便取用。这个举措落地之后反响特别好，年轻员工归属感明显提升。很多细节小事，都要靠我们一点点优化完善环境。

巴九灵：你之前采访还说过，帮企业员工协调子女入学，还承租周边村民自建房翻新改造，低价租给园区员工居住。

余安定：是的。当然，一个好的营商环境是由方方面面构成的。优质的营商环境本来就是细碎小事堆砌起来的。

当地政府的营商配套环境怎么样也很重要。我们幸运的是，东莞常年稳居国内营商环境榜单前列，好几次冲进全国前三，还有一年拿下第一名。

营商环境好不好，要站在企业和打工人的切身感受上来评判，要看一座城市能不能容得下企业发展，能不能让普通人安稳生活。从这点来看，东莞的营商环境实实在在做得不错。

这和东莞特殊的行政体制分不开，当地没有区级中间层级，由市直管三十多个镇，各镇本身就是一级行政主体。镇政府不管是对接资源还是落地帮扶，效率和落地效果都更好，这也是我们扎根之后的体会。

巴九灵：眼下园区运营最大的难题是什么？凤岗天安数码城的一位员工跟我说，今年园区核心工作就是帮入驻企业办招聘活动、解决用工缺口。

余安定：招人难，一直是我们没能妥善攻克的痛点。

去年我们就启动“助企揽才”计划。一方面我们深耕园区运营，打造年轻人社群。现在年轻求职者择业观念和老一辈不一样，我们当年求职优先适应环境，年轻人更看重社交氛围，不顺心就换城市。只靠高薪很难留人，搭建社群、营造归属感才是关键。

另一方面要看城市大势。多数深圳年轻人还不熟悉凤岗，但这里会是他们低成本安家的优选。老话讲形势比人强，深惠城轨就是盘活凤岗发展的关键配套。现阶段凤岗房价不到两万元，远低于深圳各片区，轨道交通落地后，大批年轻人会主动来此定居，人口流入之后招工难题自然缓解。

深圳里的凤岗

变迁

巴九灵：你在产业园行业深耕多年，算是业内资深从业者。国内产业园一路走来经历了哪几个发展阶段，如今是什么现状，未来又会朝着什么方向演变。

余安定：我是1996年到深圳参加工作，1998年进入天安数码城，之后就一直没有离开过。

福田天安数码城是我们落地的首个项目，1991年动工建设。早期园区本质就是配套三来一补的普通加工工业区，和深圳遍地的工业园没有区别。别人建厂做服装来料加工，我们也做服装加工，周边厂区搞电子元器件代工，我们的厂房同样布局同类业态，大家处在同一发展层级。

不过当年天安踩准了关键一步，在园区运营上领先同行。1998年入职的时候，我感触特别深。入职前我去过不少老牌工业区，身边不少朋友都在那边经营。那会儿园区安保话语权很大，管理人员高高在上，日常全是硬性管束。

但天安从那个时候就树立了服务思维，园区股权里有一半港资，受香港营商理念影响，很早就确立商户至上的运营思路，这套理念在当年国内十分少见。我们率先落地港式物业管理。

港式的物业管理，其实说起来也没什么太了不起，很简单——你把业主当人看，你把业主放得比你高一点，你服务好他，你别欺负他、你别压榨他。

港式物业说穿了没有高深门道，核心就是摆正位置，尊重入驻商户，杜绝刁难和不合理盘剥。水电保障是物业本职工作，不用商户反复央求才开通。早些年深圳企业安装座机很紧张，线路资源有限，想要优先装机大多要私下送礼，不少物业公司从中牟利。

天安早早杜绝这类潜规则，依照企业规模和实际贡献统筹安排装机，全程不收任何红包。水电按时稳定供应，不会随意停水断电。安保的本职是守护园区安全，不靠刁难商户牟利。我们的租金比别人贵，但企业愿意来这里，因为他觉得在你这里有安全感、有做人的尊严。

巴九灵：初代产业园基本都是低矮厂房，楼层普遍不高。

余安定：大多也就七八层高，标准旧式厂房。同行看到天安凭借优质服务拉高租金，慢慢开始效仿，无形中推动整个产业园行业转型。早年我们还是住建部认定的物业管理示范园区，率先落地ISO9000管理体系，在国内产业园区发展里起到了标杆示范作用。

之后互联网和通信产业快速崛起，座机慢慢被手机替代，园区比拼的重点变成网络基建实力。那个年代大部分地区还在拨号上网，我们完善的网络配套吸引了大批互联网、科创类企业入驻，我们顺利完成第二次转型，比人家先行一步，这个转型我们走得也比较好。

巴九灵：就是服务加配套能力。

余安定：没错。再往后深圳中心城区低端制造业逐步外迁，不少工厂搬迁到东莞惠州等低成本区域。还有一部分企业研发、生产密不可分，没法拆分搬迁，企业体量不大，深耕细分领域，核心需求是人才和优质办公环境。

当时市场出现明显空白，低端厂房租金低廉，但厂区环境杂乱，满眼一线工人，不适合研发办公。纯写字楼又受限业态规范，不能摆放机器设备、开展生产。两种产品中间出现市场缺口。

我们瞄准这个痛点，在深圳福田打造“2.5代”产业园。建筑外观贴近写字楼，内部空间兼顾多元功能，既能日常办公，也可以落地研发、小型试制生产，还预留仓储区域。

楼宇配备专用货梯，层高和楼板承重满足小型设备进场，水电线路同时适配办公与工业生产。客梯货梯分区运行，兼顾研发人员的办公舒适度，也方便企业开展小批量试制。

深圳400多家上市公司中，有近100家曾在我们园区成长，占比约1/5。这些企业要么起步于天安数码城，要么是在这里完成上市后才迁出的。这都是“2.5代”产业园的功劳。

从产业园发展的角度来看，大概就是这么一个过程：最早是B端的来料加工型制造厂房；第二代就是升级配套与物业服务；接着就是能够结合办公和研发需求和小型生产需求的“2.5”代产品。

“2.5代”的园区，有30%到40%的精力去考虑人的需求。未来的园区，则需要拿出70%到80%的精力去思考，怎么让人留得住、活得好、开心舒服。

现在行业总在提产城融合，我觉得这个概念没有统一评判标准，不是简单在园区里叠加住宅和商铺就算达标。老式产业园只有厂房写字楼，新式园区混杂商业居住只是外在形态变化。

真正的产城融合，内核逻辑已经转变。过去做园区，所有配套围绕企业经营打造，现在首要目标变成集聚人才、留住人才。

余安定在现场

教训

巴九灵：以产业园为代表的产业地产，与我们常说的住宅地产有何区别？不少房企爆雷，都陷入债务危机。

余安定：从行业规律来讲，做产业园本身就是慢生意，靠长期沉淀稳步发展。不过落地凤岗项目，我们打破了产业园多年的规律。

常规天安园区，就算总建面五十万方，整体开发周期普遍要10年往上，平均一年也就开发五六万方，开发节奏向来保守。只聊产业园赛道，扎扎实实深耕产业的前提下，大规模一次性开发失败概率极高。

产业园偏重重资产投入，周转速度远比不上住宅地产，招商落地、园区运营、房源去化全要耗费漫长周期，没办法靠快周转回笼资金，只能像蜗牛一样循序渐进滚动开发，绝大多数产业园都逃不开这套发展逻辑。

放眼国内其他城市，一次性铺开五十万方甚至上百万方产业园还能顺利落地，很难实现。但凤岗项目，不管是天安数码城还是京东智谷产业园，都跳出了这个定式。

天安一期分批建设，节奏已经比传统园区提速不少。等到开发二期，地上七十多万方加上地下合计一百万方，我们选择一次性整体建成。当时这个决策在集团内部争议极大，高管都担心项目拖垮整个公司体量。一次性落地一百万方，项目总投入起码60亿元。

巴九灵：也就是说，项目一次性要砸进60亿？

余安定：没错。虽然施工阶段可以依托供应商垫资、银行贷款盘活现金流，分散资金压力，但极端假设下，如果房源和产业招商全盘遇冷、产品滞销，60亿的资金缺口公司根本扛不住。天安数码城账面没有闲置60亿现金储备，过往历年盈利大多已经分红给到股东，没有大额存量资金兜底。

内部反对声音居高不下，忌惮巨额投入的风险，生怕项目失利连累全员。当时我立下军令状，如果项目不成功，我就从园区最高的那栋楼上跳下来。

为什么我敢这么说？因为凤岗依托得天独厚的区位条件、本地产业土壤，能够快速聚拢上下游企业，实现产业速成和资金高效周转。换作其他城市，我绝不敢照搬这套快开发模式。

天安·深创谷产品规划图

巴九灵：你提前预判到深圳产业外溢是不可逆的大趋势。

余安定：项目一期落地前我还没法确定，做完一期之后，我判断大批深圳企业会扎堆向外搬迁。

我在天安从业快30年，身边一大批同事在岗年限都超过20年，早年地产行业狂飙突进，同期入行做住宅开发的同行大多借着行业红利赚到丰厚收益，手握股权或是期权，身价早早起来。

早些年我们团队也动过心思，提议拓展住宅开发、切入商品房赛道，结果被公司的两大股东直接否决。天安数码城的两个股东是港资天安和深圳国资，他们各自都有成熟的地产开发主体，住宅和商业地产业务自有团队操盘，用不着我们跨界涉足。

现在回头再看，当年的约束反倒成了保护伞。一来公司没有盲目扩张体量，二来避开地产多元化陷阱，从头到尾专注产业地产主业。放眼当年同一批同行，九成以上陆续出局，我们反倒稳稳扎根赛道走到现在。

巴九灵：失败的产业园通常会踩哪些坑？

余安定：多数产业园失败的首要原因便是定位失误，不少操盘方盲目追求高端业态，脱离地块周边产业基础，一心瞄准龙头大企业，落地后根本没有匹配的客户入驻。做产业园本质就是做生意，不能脱离市场空谈规划，核心是摸清在地企业真实痛点与落地需求，找准自己的目标客群。

做园区还是要真抓实干、踏踏实实，不能忽悠。这个事我是犯过错误的。早年我在深圳龙岗担任常务副总，有一阵子格外热衷于接待各地政府、同行访客，靠着口才介绍园区，很享受对外宣讲的过程。当时我们提出了八大平台、多项服务体系这类概念，实际上只有零星板块落地。

我实地走访另外一家园区后发现，当初我随口宣讲的整套服务方案，它听了学了，并回去逐项落地做实，它的服务做到了名列前茅。这件事对我冲击很大，自此我不再对外谈各类概念，就实打实把事情一件一件做好，去问题一个一个解决好。

巴九灵：你平时是如何学习的，你好像一直关注吴老师的课程和文章？

余安定：我第一次听吴老师讲课，是2024年，他讲《中国商业史3000年》。那次活动是南方日报和东莞日报牵线，放在我们凤岗天安数码城园区。

说实话，在那之前我对商业史这类“大题目”有点敬而远之，觉得太宏观，离自己每天管园区、招商、服务企业这些具体事情太远。

但吴老师一开口，我发现我错了。他把3000年的商业脉络，从范蠡、子贡讲到张謇、荣毅仁，再讲到改革开放以来的企业家群体，讲得既有历史的纵深感，又有现实的穿透力。

他不是在讲“故纸堆”，而是在讲“来龙去脉”。为什么中国企业会长成今天这个样子？为什么某些产业会崛起、某些会衰落？为什么东莞这种没有资源、没有政策红利的地方，能成为中国制造业的重镇？

这些问题，我做了20多年园区，其实一直在想，但从来没有找到一套完整的分析框架。吴老师给了我这套框架。

他有一个观点让我印象特别深：“企业家是这个时代最稀缺的行动力。”

我们做产业园，本质上就是在服务“行动力”。给企业家搭台子、铺路子，让他们能安心做事、做成事。除了空间、物业、基础服务，这些是“硬件”，园区真正的价值应该是“软件”——帮企业家看清方向、链接资源、少走弯路。

从那以后，我就一直关注吴老师的课和文章。他不像有些学者那样“站着说话不腰疼”，他真懂企业、真懂企业家。他讲宏观，能落到微观；讲历史，能照见今天。这种能力，不是读几本书就能有的，是几十年跑企业、写企业、跟企业家交朋友沉淀出来的。

我自己也有做研究的习惯。我们东莞产业园区协会每年发白皮书，对东莞1853个产业园区的数据进行系统分析。吴老师的思维方式对我影响很大。把碎片化的信息放进历史脉络里，才能看到真正的趋势，而不是被短期的波动带着走。

这就是我一直关注吴老师的原因：他可以让你从一个“做事的人”，变成一个“想事的人”。

整理| 巴九灵|责任编辑|何梦飞

主编|何梦飞|图源|吴晓波激荡讲堂

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