商业地产的游戏规则明起要被改写了？

出品/联商专栏

撰文/马修

编辑/袁则

当一家商场被包装成基金份额，在二级市场公开交易时，商业地产的游戏规则就被改写了。

6月18日，首批4只商业不动产REITs将正式挂牌交易。这不是一次普通的金融产品上市，而是中国商业地产进入公开市场定价时代的开始。

当然，这不是公司上市，而是资产现金流上市。过去，一座商场的价值，更多由开发商、业主、评估机构、银行和租户来判断；未来，它还要接受二级市场投资者每天用价格投票。

这才是商业REITs真正改变行业的地方。它不是多了一个融资工具，而是商业地产的评价体系变了。过去讲地段、体量、招商、首店、开业率和客流；以后还要讲分派率、出租率质量、租金收缴率、租约结构、运营净收益和可供分配金额。

简单说，商场不能只讲招商了，还要讲现金流。

市场热度并不低

这次挂牌的首批4只商业不动产REITs，包括中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT和汇添富上海地产商业REIT。

从发行结果看，市场热度并不低。公开报道显示，4只产品全部一日售罄，提前结束募集并启动比例配售，合计募资规模超过200亿元。网下有效认购倍数也很有看点：汇添富上海地产商业REIT为38.6倍，中信建投首农商业REIT为80.2倍，国泰海通砂之船商业REIT为103.8倍，中金唯品会商业REIT为68倍。

也就是说，市场不是没有钱，是钱在等什么样的资产。

更值得注意的是，首批4只商业不动产REITs最新披露的持有人数据显示，机构投资者持有份额占比超过90%。其中不只有券商、私募、资管等传统机构，还出现了国新资管、中国保险投资基金等代表性长线资金。

这说明，商业不动产REITs不是散户凑热闹，而是长线资金正在重新评估中国商业资产的价值。

资本市场开始用资管逻辑看项目

商业不动产REITs不是突然冒出来的。

2025年12月31日，证监会发布商业不动产REITs试点公告，明确商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。

翻译成行业语言，就是：资本市场不是来买你的建筑面积，而是来买你未来可持续的现金流。

更重要的是，这次试点不是简单把购物中心放进原来的REITs框架里，而是把商业不动产作为一类具有自身属性的资产单独管理。

商业不动产和传统基础设施不一样。高速公路、产业园、保障房、仓储物流，现金流逻辑相对稳定，经营变量相对少；但购物中心、奥莱、酒店、办公楼和商办综合体，更依赖运营，也更容易受消费周期、品牌开店节奏、城市竞争和资产调改影响。

所以，商业不动产REITs的推出，本质上是资本市场承认了一件事：商场也是一种可以被标准化、证券化、公开交易的资产，但前提是，它必须拿得出持续稳定的现金流。

过去二十年，行业习惯用开发逻辑看项目；现在，资本市场开始用资管逻辑看项目。这才是分水岭。

商业资产进入双轨定价时代

中国公募REITs市场已经走过四年多时间。

截至2026年4月中旬，沪深两市已上市公募REITs共有79只，二级市场总市值超过2200亿元。与此同时，商业不动产REITs从试点启动后迅速升温，合计申报产品接近20只，预计募集规模在600亿元以上。

这说明，商业地产资产证券化已经不是小风口，而是大趋势。

但这里有一个关键变化：购物中心等消费型商业资产，开始面对两套不同的资本市场语言。

一套是消费基础设施REITs。

它更强调民生消费、公共服务属性，底层资产通常是购物中心、奥莱、社区商业等消费场所，核心看零售现金流的稳定性。

另一套是商业不动产REITs。

它覆盖范围更广，商业零售、办公楼、酒店、商办综合体等都有机会纳入，核心看商业不动产本身的综合运营能力、资产稀缺性、租约结构和现金流分配能力。

这不是简单的二选一，更准确地说，是商业资产进入了双轨定价时代。

同样是一座购物中心，它到底应该被放进消费基础设施REITs的逻辑里，还是商业不动产REITs的逻辑里，未来会影响它的估值方式、投资人预期、资产叙事和资本路径。资产定位、运营模式和资本路径如果不匹配，要么估值被压低，要么真实价值无法被充分解释。

这对持有商业资产的企业提出了一个新问题：你到底要让资本市场把你看成一个消费现金流资产，还是一个商业不动产综合资产？

答案不同，今天的经营动作就会不同。

底层资产的分化很明显

商业REITs最有意思的地方，是它会把很多过去藏在招商话术背后的东西，摊到桌面上。季报、年报、分派率、租金单价、出租率、收缴率，这些数字会告诉市场：谁是真的稳，谁只是看起来热闹。

从已上市消费类REITs的表现看，分化已经很明显。

奥莱是当下最强的一类资产。

华夏首创奥莱REIT在2026年一季度实现收入8315.96万元，可供分配金额4225.65万元，同比增长33.21%，年化现金流分派率达到5.36%。

中金唯品会奥莱REIT底层资产宁波杉井奥莱的经营数据也很亮眼。2026年一季度，该项目营业收入8506.95万元，EBITDA达6245.30万元；期末出租率100%、租金收缴率100%，平均租金单价460.71元/㎡/月，高于此前报告期的446.33元/㎡/月。

这个数据打破了很多人对奥莱的旧印象。过去一提奥莱，很多人想到的是远郊、折扣、大停车场、周末型消费。现在资本市场看到的是另一件事：成熟奥莱可能是现金流效率很高的资产。

为什么？

消费者不是不想买品牌，而是不想用原价买品牌。所以当消费者越来越理性，大品牌、低价格的模型反而更容易穿越周期。

核心城市地标商场也仍然稳。消费REITs一季报的分析显示，奥莱与核心城市地标商场表现强劲，区域型购物中心则开始主动调改，出租率与租金博弈加剧，真正考验资产管理能力。

商业项目要真正参与经营

这里有一个判断：零售业态占比越高，业绩弹性通常越大。

很多购物中心的收入结构，并不只是固定租金，还包括销售额抽成。当消费回暖、营销活动有效、品牌销售增长时，抽成租金会同步放大，形成经营杠杆。

这就是为什么奥莱、核心购物中心，在消费回暖时表现更容易突出。

但弹性从来不是单向的，高零售占比能放大收益，也能放大波动。当品牌调改不顺、客流变化、消费趋势切换时，收入波动也可能更明显。这就要求商业项目不能只会收租，还要真正参与经营。

过去，商场更像房东；现在，REITs会逼着商场变成资产运营者。它要考虑租户结构是不是健康、销售额能不能增长、调改是否值得、空铺是不是主动空置、主力店退租后能不能快速填补、租金上涨是不是可持续。

简单说，REITs会把房东推向经营合伙人模式，这才是中国商业地产真正进入资管时代的开始。

真正会运营的人将被筛出来

以前很多项目最怕空铺。招商率低，难看；出租率下降，难看；空置面积一多，好像商场就出了问题。

但REITs时代，不能再这么看。因为有些满铺，是低质量满铺。品牌弱、租金低、坪效低、客流差，但铺位都填满了，看起来出租率不错，实际上锁死了未来租金增长空间。

有些空置，是主动空置。为了重做动线、调改大铺、引入更高租金承受力的品牌，项目短期牺牲出租率，换取未来租金单价和消费体验提升。

所以，不是所有出租率下降都是坏事，关键要看下降的原因。如果是品牌撤退、招商困难、租金下滑，那是风险；如果是主动调改、腾笼换鸟、租金单价提升，那就是资管能力。

未来资本市场看购物中心，不会只问你出租率多少，还会问：

◎这个出租率有没有质量？

◎这个空置是被动掉铺，还是主动升级？

◎这个调改能不能带来更高坪效？

◎这个租金上涨是一次性谈判，还是长期经营结果？

这套问题，会把真正会运营的人筛出来。

品牌未来和商场谈判不能只靠名气

对购物中心经营者来说，REITs化不是财务部门的专属课题，它会反过来改变经营动作。

以前做调改，可能更多靠招商经理的判断、项目总的经验、品牌关系和市场感觉；以后，调改要能被数据解释：空置期多长、租金能涨多少、坪效能提升多少、可供分配金额会不会受影响。

对商业地产开发商来说，REITs打通了投融管退的最后一环。

但前提是你手里有值得被退出的好资产。如果一个项目租约混乱、运营数据不透明、区域竞争力模糊、现金流波动大，就算勉强上市，也会在二级市场被投资者重新定价。

对品牌商来说，房东也变了。

当你的房东背后是REITs，它就不只是商场业主，而是公开市场资产管理人。它会更倾向于选择那些能带来稳定销售、高客流贡献、高抽成能力和长期经营确定性的品牌。

品牌未来和商场谈判，不能只靠名气，还要靠销售坪效、客流贡献、复购能力和业态协同。品牌力越强，数据越好，谈判权越高。

中国商业地产的规则变了

6月18日，首批4只商业不动产REITs挂牌交易。

这不仅是一次金融事件。它更代表中国商业地产终于进入一个更透明、更冷静，但也更残酷的时代。

过去，一座商场的价值锁在钢筋水泥里，变现靠买卖，回本靠几十年租金；现在，它可以被拆成基金份额，在二级市场交易。开发商可以更早回收资金，投资者可以获得相对稳定的分派，运营商则必须持续证明：这座商场值得被相信。

但所有这一切的前提只有一个：资产本身必须经得起持续审视和比较。

REITs不会神奇地拯救一个项目，它只会放大一个项目的真实质量。好资产，会被更快看见；弱资产，会更难隐藏。这才是商业地产进入REITs时代后的新考题。

过去二十年，中国商业地产靠城市化红利、消费升级红利、品牌扩张红利、地产开发红利一路狂奔。

但今天，这些红利都在变薄。商业地产要继续往前走，就不能只会讲招商故事、开业故事、首店故事和客流故事。它还要学会讲现金流故事、资产故事和长期运营故事。

6月18日之后，中国商业地产正式进入公开市场定价时代。从这一天开始，好商场不只要让消费者愿意来，还要让资本市场愿意相信。

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