四川
我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过15年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
圆子怒买8套老破小的含金量还在上升？我最近总遇到好些小伙伴咨询老破小的买法。
其实我不太专注这点，我平时对老破小关注在于青二锦二，更多是分析次新二手以及新房范畴，如果要细节化地线下实操，也可以找找抖音逆风。
如果一定要买老破小的话，除了学区、停车和电梯属性。
因为分析需要，多研究研究成都的老破小会发现是很有意思的。除了本身的居住、地段以外，我觉得有三个附加属性尤为加分。
学区属性，基本可以溢价50%左右，比如普通老破小单价1万，但学区老破小可以来到1.5万+。别说什么泡沫大，那都是对自己盲目认知的安慰，这样的中位数价格，搭配未来10年的学区需求，再加上确实是熟透了的核心地段，完全撑得起。
电梯属性，属于城市更新范畴，但需要楼栋自身条件，业主精力财力的配合以及相关部门的安排引导，所以可遇不可求。如果能安装上电梯，价格肯定能明显走高，尤其高楼层。
停车属性，同上，也是市中心老破小的老大难问题了，能满足停车需求，或者说满足绝大多数业主停车需求的老小区，实属罕见，这也是解决当代年轻家庭的痛点之一。不过也需要小区内部的先天资质，现在政府更多的是引导，在小区外面扩建寻找更大更稳定的公共停车场。
三者满足其一，就及格；满足其二，则手慢无；满足其三，99成稀罕物。
在此之外，我再扩展说4点。
第1️⃣，楼层选择：选择楼层最多不超过4楼，最好是3楼（有电梯除外）。因为现在年轻人租房都懒得爬楼梯，老年人则更爬不动，超过4楼的已经是高楼层，老破小价值会越来越低，哪怕顶楼带花园也不要碰，因为爬楼梯的痛苦是长期的，而花园的新鲜感是短暂的。很多看似美好的东西，都要付出巨大的代价。
第2️⃣，位置选择：一定要在五城区，最好是三环内甚至二环左右。老破小唯二的优势是地段和价格，其他几乎一无是处。
比较典型的老破小集群是武侯玉林倪家桥华西坝肖家河；成华玉双建设路望平街猛追湾；金牛蜀汉路花牌坊抚琴；青羊少城宽窄巷子西安路；锦江大慈寺东风路牛市口海椒市一带。
第3️⃣，品质选择：优先选择单位房或者早期的那批商品房，单位越牛X的品质越好，毕竟是修给自己人的，甚至好些是大领导自住。
单位房通常是一梯两户、南北通透，户型非常方正，得房率又很高。单从户型上来说可以超越80%的电梯刚子楼。商品房比如成都最早的一批商品房，品质也比普通安置房、棚户区好很多。
第4️⃣，规模选择：尽量选择体量稍微大点的小区，独栋或者只有2-3栋的门卫大爷都养不活，5-10栋左右最合适。太大了不方便管理，比如五大花园这种小区管理就比较混乱；太小了不利于停车或者小区绿化。
这种就靠大家耐心寻找和发现了，毕竟老破小太散太散，不像动辄百亩的次新电梯房，可以抓典型来分析。
房段子团队继续专注于客观立场的咨询分析——
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