泰国,曼谷
中国买家退潮，俄罗斯与印度买家崛起：泰国公寓市场正在改写游戏规则
泰国外国人公寓市场正在经历近几年最明显的一次结构性变化。
泰国政府住房银行房地产信息中心（REIC）最新数据显示，2026年第一季度，外国人购买泰国公寓的热度明显降温。全国共完成外国人公寓产权过户3241套，同比下降17.3%；交易总额134.64亿泰铢，同比减少17.9%；成交面积也下降13.8%。
过去几年支撑市场的中国买家出现大幅退潮，成为拖累整体市场的主要原因。然而与此同时，俄罗斯、印度、澳大利亚以及部分欧洲国家买家却逆势增长，显示泰国外国买家结构正在发生深刻变化。
这意味着，泰国楼市正逐渐摆脱长期依赖单一国家买家的局面。
中国买家仍是第一，但优势正在缩小
多年来，中国一直是泰国外国公寓市场最大的客源国。
无论是曼谷、芭提雅还是普吉岛，大量中国投资者曾推动多个项目快速销售，甚至成为开发商制定营销策略的重要依据。
但今年第一季度，这一情况明显改变。
数据显示，中国买家完成过户906套公寓，同比下降38.8%；交易金额34.93亿泰铢，同比大跌42.9%，跌幅远高于整体市场水平。
分析人士认为，中国经济复苏力度不及预期、房地产市场调整持续、居民财富效应减弱以及资金流动性趋紧，是中国投资者海外置业意愿下降的重要原因。
对于许多中国家庭而言，如今最重要的已不再是海外资产配置，而是保留现金流和控制风险。在这种背景下，海外房产投资自然被排到后面。
虽然中国买家仍然是泰国外国购房群体中的第一大来源国，但与其他国家之间的差距正在迅速缩小。过去由中国买家主导市场的时代，正逐渐发生改变。
俄罗斯买家强势接棒
与中国市场形成鲜明对比的是俄罗斯买家的持续扩张。
第一季度，俄罗斯买家完成383套公寓过户，同比增长33%；交易总额达到16.65亿泰铢，同比暴增68.7%。俄罗斯已经跃升为泰国外国买家的第二大群体。
业内人士指出，俄罗斯资金近几年持续流入普吉岛和芭提雅等旅游城市，许多买家并非短期投资，而是以长期居住、自住养老甚至家庭迁居为目的。
在俄乌冲突持续、欧美制裁长期化的大背景下，泰国因签证便利、生活成本较低、气候宜人以及对俄罗斯游客友好，逐渐成为俄罗斯中产和高净值人士的重要海外目的地。
尤其是在普吉岛，一些高端公寓和别墅项目甚至出现“俄罗斯化”现象，俄罗斯资本对当地房地产价格形成明显支撑。
印度成为最大黑马
相比俄罗斯，印度买家的数量虽然不大，但增长速度更值得关注。
第一季度，印度买家成交63套公寓，同比增长40%，增速位列前十大买家来源国之首。
更有意思的是，印度人的购房习惯与其他国家明显不同。
数据显示，印度买家的平均成交价约为560万泰铢，远高于外国买家整体平均水平的420万泰铢；平均面积达到67.8平方米，同样远高于整体市场43.7平方米的平均面积。
这说明印度买家更偏向购买面积较大、适合家庭长期居住的住宅，而非用于短期投资的小户型产品。
随着印度经济持续增长、国际商务活动扩张，以及泰国与印度之间日益频繁的旅游和商业往来，印度正逐渐成为泰国房地产市场不可忽视的新兴力量。
泰国楼市进入“去中国化”阶段？
从数据上看，外国买家市场正在经历一次深层次调整。
过去，泰国开发商几乎把中国市场视为风向标，中国买家增减直接影响项目销售节奏。但现在，这种依赖正在下降。
俄罗斯、印度、澳大利亚、德国和英国等市场开始填补部分空缺。虽然这些国家的买家规模暂时还无法完全取代中国，但市场来源明显更加分散。
对于泰国房地产行业来说，这未必是坏事。
长期依赖单一国家资金，本身就是一种风险。一旦该国经济出现问题，整个市场都会受到冲击。如今买家来源更加多元化，反而有助于增强市场韧性。
不过，这并不意味着泰国房地产已经走出低谷。
根据近期研究机构预测，2026年外国人公寓过户量可能全年下降约20%，成为过去五年来首次出现年度下滑。中国需求减弱、全球经济放缓以及国际金融市场波动，仍将持续影响市场表现。
市场正在回归真实需求
事实上，眼下泰国房地产市场最大的变化，并非买家来自哪个国家，而是买房逻辑正在改变。
过去几年，大量海外资金抱着“买了就涨”的投资思维进入市场。而如今，无论是俄罗斯买家还是印度买家，越来越多人关注的是居住品质、社区环境、医疗资源、国际学校以及长期生活便利性。
简单来说，市场正在从“投资驱动”转向“居住驱动”。
对于泰国开发商而言，这意味着未来仅靠海外投资概念已经很难打动买家。产品本身是否适合居住、是否具备长期价值，将变得比过去更加重要。
中国买家的退潮，或许只是一个开始。真正值得关注的是，一个更加多元、更强调实际居住需求的新市场，正在形成。未来几年，谁能抓住这些新买家的需求，谁就有机会成为下一轮泰国房地产周期中的赢家。
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