北京土拍，闹了个乌龙

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6月18日，端午节前一天，北京丰台桥南1507-9001地块开拍。

这是今年丰台区的第四宗宅地。厦门国贸、招商蛇口、懋源地产和越秀地产角逐。

经过148轮举牌，最终由厦门国贸11.947亿元拿下，折合楼面价约5.668万元/平方米，溢价15.67%。

9001地块的土拍，发生了一出极其罕见的插曲。

从一开始，四家开发商的积极性似乎并不高。几乎全程在落槌之前，卡点举牌。

当竞拍进行到47轮时，争议的一幕出现了。

招商蛇口报价10.88亿元后，在主持人落槌的同时，厦门国贸报价，但举牌并未高过头顶。

随后又进行两轮后，招商蛇口对厦门国贸之前的举牌方式，提出质疑，认为无效，导致9001地块的土拍，一度被迫暂停。

经过一个多小时的中断后，土拍继续，此后进入招商蛇口和厦门国贸两家比拼，但节奏明显加快。

最终，厦门国贸笑到了最后。

前不久，它参拍了丰台太平桥地块、蒲黄榆地块，皆无功而返。

半个月前，招商蛇口旗下的招泰地产，为9001地块发出招标计划，地上面积21079㎡，总建筑面积37972㎡，投资估算142683万元。

这是它今年4月以来，第七份土拍招标计划。

招商蛇口一年多没拿地了，虽缺地，但不盲目追高。

北京西二、三环，之前是懋源地产的主场。

从钓云台，到周庄三子——煜泽台、璟廷、璟瑜，懋源成为那片区域豪宅的深耕者。

不过，在此次土拍中，它成了陪跑者，现场一次举牌都没有。

越秀地产这次出现蛮意外的。它自去年黄杉木双子纠纷后，一直很低调。

土拍现场，10轮过后，它与招商蛇口蛇口和厦门国贸，三角角逐。但暂停后的下半程，再未出手。

实际容积率约1.53

丰台桥南9001地块看上去很美。

它的用地规模1.92公顷，规划地上建面约2.11万平方米，容积率1.1，限高45米，起拍价10.33亿元，楼面价4.9万元/平米。

在5月6日的多规合一文件中，它被要求配建3条街坊路：西侧11米宽南北向街坊路、南侧11米宽东西向街坊路，和东侧8米宽南北向街坊路，均计入建设用地基底面积，并对社会开放使用。

两天后，一份有关街坊路补充函显示：街坊路不纳入土地出让范围。同时，西侧和南侧街坊路合并成一条，L型。

这个细微的变化，至少传递出两层意思：

1、街坊路计入9001地块的容积率、须代建，但产权不属于拿地者。

反观朝阳区的中海万吉玖序、紫京宸园，北面8米宽的街坊路，纳入出让红线。既然开发商出了钱，这些街坊路就变成小区内的步行街了。

2、街坊路由三条合并为两条之后，总占地面积0.33万平米。

街坊路把9001住宅地块分成三个地块，01为主地块1.34万平米，西南02地块614平米，东南03地块845平米。

如此一来，丰台桥南9001-01地块的实际容积率为1.57。

三排六栋房：户均170平米

硬币有两面。

丰台桥南9001地块的街坊路，也不是一无是处。最起码，它可以结合楼盘产品，一起规划，园林景观可以风格统一。

来看一下它真正可以用于建房子的参数：

1、01主地块：净用地面积13400平米；尺寸：南北进深150米，东西面宽60米。

2、地上住宅面积，大概在2.05万平米，其余500平米可做成社区配套，设置在东南角的03三角形地块。02边角料地块可以做个街角公园。

综合来看，9001-01地块的真正参数是：容积率1.53、限高45。

单从地块素质上看，很不错，南面是5F板楼，北面是5F酒店，都不涉及建筑退线问题。

花姐结合懋源旗下的煜泽台、璟廷、璟瑜，对这块地做了一版强排方案，仅供参考：

1、项目定位：丽泽/丰台改善豪宅，户型140㎡起步，纯四居，高低配分层溢价；

2、南北行列式布局，三排六栋楼，每栋楼都只有一个单元。

3、最北一排两栋14F、中间两栋10F、最南一排9F（西）、10F（东）；

4、户型配比：140/170/180/200㎡，户均约170㎡，层高3.2米，圈层纯粹匹配区域豪宅市场。

在北京二三环，有如此低的容积率，是比较罕见的。

预计售价在9.5万元/平米

有关9001-01地块的房子，会卖什么价呢？

它位于丰台区丰台街道，三环至四环之间，邻近地铁10号线泥洼站、9号线丰台东大街站、10号线与16号线换乘站丰台站。

西北不到1公里就是懋源煜泽台。同区域的，还有懋源璟岳、璟廷、中海丽金府、中海丽泽叁號院和首开君礼著。

这些楼盘，成交均价在9.8万元/平米左右。

拆细来看：丽泽叁號院卖9万元/平米；丽金府卖10.4万元/平米；君礼著卖9.51万元/平米；懋源三子卖9.37万元/平米。

综合它们，花姐预计9001-01地块的房价在9.5万元/平米左右。

两年来，丰台楼市表现很低迷，被诟病豪宅供应量太大。

有圈内人士分析，丰台单套1000万元以上客池容量小，每年只有300-500组成交，而2000万元以上交易量，每年只有50套左右。

仅上述老盘，存量就达到1400套，巨量的豪宅供应，这是一个很现实的问题。

好在，9001-01地块的资金投入不大。有了土地，厦门国贸起码还能保住团队。

花姐点评

今年京城的土拍市场，没有朝阳和海淀后，丰台称霸。

截至目前，丰台新供地六块：已卖出华润万泉寺地块、保利太平桥地块、鑫界蒲黄榆地块、厦门国贸丰台桥南地块。

尚有分钟寺A区103地块、南苑0001地块待上架，没有时间表。

这六块地，用地18.24公顷、规划建面39.81万平米，太平桥地块和蒲黄榆地块分别溢价15.4%、16.4%。

今年丰台土拍市场逆风翻盘了，主要原因有两点：

1、品牌开发商退而求其次。因为，它们太缺地，大部分超过一年没拿地，硬着头皮也要上马。

2、丰台也是拼了，拿出了压箱底的地块，都在西南二三环之间，临近地铁站、

随着华润置地、保利发展、河北鑫界、厦门国贸加入战局，丰台楼市会更加艰难。

对于丰台供地，来自上层的意思很明确，是"合理制定供地计划|"，不像朝阳区，要“不断加强土地供应力度”。

花姐判断，随着这些热门地块的陆续面市，接下来丰台供地，要暂时歇歇了。