上海
机会永远留给有准备的人！
中国房地产市场的规模这么大，城市众多、地区结构复杂，即便当前全国房价尚未筑底，从房企拿地投资、个人购房两个维度来看，已有少数城市出现适合房企抄底拿地、接近个人抄底买房的时机。
众所周知，房地产拿地后建设周期较长，周期短则 6 个月左右，长则 1 年左右房源才可上市预售。
房企拿地需要提前布局，不能等到楼市热度回升再拿地，应当在楼市复苏前夕主动布局。
购房者的抄底时机可滞后于房企，以现房、准现房为主，成交量与房价走势匹配度较高、形成相互印证、市场确认触底后，即可入场购房。
风险偏好保守的人群可选择右侧交易，待底部信号明确、房价小幅上涨一段时间后再入市。
绝大多数自住购房者，可在市场底部区间甚至左侧阶段入场交易。
全国数百座城市中，哪些城市当下适合房企抄底拿地、值得购房者重点关注入场时机？
#全国房地产市场机会与风险监测系统，依托多维度指标与严谨逻辑完成推演测算，当前全国共有 10 座城市具备关注价值。
北京、上海、深圳、广州四座一线城市，市场表现偏强，整体处于复苏阶段。
杭州、宁波、合肥三座长三角核心城市，市场整体呈弱复苏态势，行情优于长三角另外两座核心城市南京、苏州。
其次为天津、济南，北方区域仅北京、天津、济南三座城市处于复苏或弱复苏阶段。
最后一座为厦门，属于海西城市群核心城市；海西区域另一座城市福州市场行情勉强达标。
推荐上述十座城市的依据，以深圳为例展开分析，深圳当前房地产市场整体中性，冷热均衡。
5 月市场景气度小幅上行，市场维持复苏态势。
5 月深圳房价小幅上涨，住宅库存压力缓解，供求关系基本平衡。
深圳房地产市场领先景气指数数值为 10，处于中性区间。
领先指数数值高出当期市场景气指数 19 个点，呈现马动车的市场运行逻辑。
测算半年后，深圳房地产市场景气度小幅回落，但回落之后仍处在合理区间。
对房企而言，当前拿地条件良好；新房销售端可下调促销力度，市中心房源基本无需促销，郊区房源仅需小幅让利。
预判城市楼市走势的两大核心指标为领先指数、马力指数。
结合图表数据展开说明，上图蓝线为深圳房地产领先指数，红线为深圳房地产当期市场指数。
2022 年四季度，深圳房地产领先景气指数见底，后续持续震荡上行。
2025 年 1 月起指数突破正负零分界线。
领先指数如同马匹，当期市场指数如同车辆，2025 年 1 月起深圳领先指数率先回暖，带动市场震荡上行。
结合历史大数据，领先指数通常领先房地产市场走势 6 个月左右，图表中已错开时间序列，将当期指数做滞后处理。
近半年深圳当期景气指数上涨速度较快，当前数值已接近领先指数。
预判未来数月当期指数将震荡运行、整体重心下移，短期上涨过快缺乏持续支撑。
2024 年 9 月新政出台后存在典型参考案例，深圳楼市行情大幅走高，当期指数红线快速拉升，连续 5 个月维持正值区间，市场回暖特征显著。
彼时领先指数仍处在明显负值区间，二者形成走势背离，即市场行情领先先行指标。
该类行情仅为短期异动，不具备持续性。
2025 年二季度后，深圳楼市热度大幅回落，当期指数回落至领先指数下方。
下图展示马力指数与当季指数的关联，马力指数由领先指数衍生而来，指标逻辑更为复杂。
领先指数侧重短期行情判断，马力指数适配中短期、中期市场研判。
当前马力指数数值为 - 49，与深圳当期景气指数移动平均值 - 51 数值接近，两组指标存在时间错配。
结合历史数据，马力指数一般领先当期景气指数 12 个月，图表已错开时间维度展示。
当前深圳当期景气指数高于马力指数，马力指数无法支撑现有市场热度。
该指标特征决定未来数月深圳楼市景气度难以持续上行，整体震荡下行。
本次研判结论提出半年后深圳楼市景气度低于当前水平，核心原因是今年春节后深圳楼市升温速度过快，领先指数、马力指数均不支撑 6、7、8、9 月等时段楼市持续快速上涨。
深圳楼市复苏内生动力逐步减弱，市场将冲高回落，经过一段震荡盘整周期后，才会迎来新一轮上行动力。
#全国房地产市场机会与风险监测系统 覆盖全国 50 座重点城市，每座城市均配套完整指标体系。
依托底层指标持续监测，能够精准把握市场运行规律，有效预判楼市走势。
各位有意深入了解相关指标，可持续关注老杨。
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