年中土拍大戏：保利7天连拿两地！白云超低密墅级宅地花落谁家？

临近年中大考，广州土拍市场热闹不断。

就在上周（6月15日），白云区黄边北路北侧AB2902026地块经过27轮争夺，最终由保利发展以13.49亿元拿下，溢价率达24%。今日（6月22日），花都区天贵北路以东、花都大道以南CA0503071地块又被保利发展以总价6.75亿元底价竞得，扣除配建面积后楼面价为8138元/㎡。

资料显示，花都区天贵北路以东、花都大道以南CA0503071地块用途为二类居住用地，总用地面积40090.55平，其中可建设面积为35701.14平，计容总建面为89252平，容积率2.5，限高80米，挂牌起始价为67475万元。公服配建层面，包括有家庭综合服务中心、街道办事处、托儿所等，合计建面为6340㎡。

普睿广佛区域统计数据显示，近一年该地块所在板块一手住宅供应1298套，成交1290套，供求基本平衡，成交均价为19287元/㎡，成交套均总价为226.46万元/套。地块3公里内狭义库存有2044套，可售面积共计27.96万平方米，按照过去12个月的流速，去化周期为16.3个月。低于花都区平均的25.4个月。

接下来，广州土拍市场的精彩还将继续。

端午假期前夕，刚刚高溢价卖地的白云区又挂出了一宗重磅涉宅用地，地块位于机场路板块，东侧紧贴白云区政府，容积率仅1.1，是广州中心区核心地段极其难得一见的超低密度宅地。这宗地块又将花落谁家？

核心地段全配套纯墅级精品社区地块

地块本体

挂牌指标

出让地块总占地2.64万㎡，编号AB2914005的居住用地为主，需配建编号AB2914006文化设施用地，其中居住用地占地2.16万㎡，建面2.37万㎡，为小体量精品社区地块，建筑限高15米，锁定未来规划为别墅/叠墅类改善产品，起拍金额8.72亿元，以宅地建面计算起拍楼面价约3.67万/㎡。

图片来源：2026年广州经营性用地供地蓝皮书

地段交通

地块东侧与区政府相邻，是白云最悠久的老城区地段，周边有众多机关单位大院以及老旧民居，居住氛围浓厚。西侧临地铁市区环线11号线与在建的12号线中段换乘站中医药大学站，步行百余米即可达地铁口，另有白云大道、广园中路、广州环城高速等主干道环绕，可快速通达广州各大城市重要节点。

图片来源：土地挂牌文件

日常配套

周边1公里内有广园中学、广园小学、景泰中学、景泰小学、桂花岗小学等多所中小学，且规划有36班小学及30班初中用地，教育配套丰富。医疗设施方面，1公里内有广中医第一附院、省二中医院白云院区、省十二人民医院广园分院等优质医院。商业配套成熟完善，距三元里中心直线约900米，1.6公里即为白云新城，有无限极广场、万达广场、凯德云尚、五号停机坪广场等众多大型商业中心。

休闲景观

地块南临广州雕塑公园，东望广州“市肺”白云山，东南侧骑行/驾车2公里可达广州麓湖公园，整体居住环境优质，日常饭后散步或者周末休闲徒步都非常便捷。

断供7年，容积率1.1，稀缺中的稀缺

市场环境

低容稀缺

自“禁墅令”出台以来，广州低容积率地块愈加稀缺，近十年广州仅挂出13宗容积率1.1及以下的涉宅地，主要分布在增城、从化、花都等远郊区域，近郊番禺、黄埔有零星一两宗，中心区仅天河一支独苗。其中，随着降容提质建设“好房子”的推进，13宗低容地块过半是在去年挂牌成交。

断供7年

回归到白云区，近十年中区域涉宅地成交主要集中于2018-2022年，2022年后成交量断崖式下降，今年将近过半，含本宗地块在内仅挂出2宗涉宅地。而本地块所在的机场路板块，更是已经断供7年多，亟需新地块入市为市场解渴，且十年内成交的两宗涉宅地容积率分别为3.3及5.94，更加凸显本宗地块的珍稀程度。

库存量少

一手住宅方面，白云供求主要集中于白云湖及白云大道北两大板块，分别有45.99万㎡及45.09万㎡网签量，共占区域45%，其次钟落潭网签25.6万㎡，其余大部分板块网签量集中于10-17万㎡区间；价格标杆则为机场路相邻的白云新城板块，近三年均价72441元/㎡，与其余板块价格形成明显拉差。

而本地块所处的机场路板块，受一级市场无地供应掣肘，近三年仅老盘保利阅云台2套板房补证供应，网签量更不足百套，网签面积仅1.10万㎡，不及全区网签量1%，但因周边配套成熟，且临近市府、省府所在的越秀区，板块均价40803元/㎡处于区域中上游水平。

库存数据同样佐证板块新房的稀缺，截至5月末白云全区商品住宅存量113万㎡、10510套，但机场路板块仅余76套尚未网签，库存面积0.8万㎡，同样不及全区库存量1%。同时，这些尾货多为市场挑选后的“边角料”，且因余货少，项目普遍无专业营销团队进行推售，去化缓慢，板块去化周期达31个月为各板块次高位水平。

二手市场

与新房市场环境形成反差的是，板块二手住宅活跃度相对较高，近一年月度挂牌在售房源基本维持在2300套左右，月均成交量186套，几近新房近三年网签总量的两倍。供求以汇侨新城、富力阳光美居、三元里大道大院等楼龄高达二三十年老旧小区/机关大院为主，近一年整体成交均价仅20193元/㎡，且呈现明显下滑趋势，表现出这些老旧房源业主换房改善的急切需求。

综合来看，本次挂牌的AB2914005居住用地，虽然地块体量不大，但位置地段及各类配套较为优质，最大的亮点为1.1超低密容积率以及控高15米，限定未来规划为市区难得一见的纯墅级社区。在板块新房稀缺，以及区域刚拍出高溢价地块的背景下，本宗地块将花落谁家，让我们拭目以待。

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