“80后”田佳琳操刀大悦城，把区域公司全砍了!

“80后”田佳琳在大悦城干了整整二十年，从厦门工地上的项目工程师，一路干到集团总经理。

5月22日，他正式接过帅印。

然而仅仅过去不到一个月，田佳琳就点燃了他上任后的第一把火——《关于调整公司组织架构的议案》：北方、华东、华南、西南四大区域公司，全部撤销。

取而代之的，是北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亚亚龙湾七家城市公司。

沿用多年的"总部—大区—城市"三级管控，一刀切成两级直管。

同步重组的还有业务板块：商业和物业合并成立"大悦生活"，产品中心和营销管理部整合为开发事业部，产业写字楼独立为产业发展事业部，将战略运营中心下设的内控与信息化组调整为数智化中心。

动作很快，下手很重。

但对关注大悦城的人来说，这一幕已经不是第一次上演了。

01

从10到0

两年前，大悦城还有10家区域公司。

2024年4月，是大悦城的首次变阵：东北、浙江、华中三家区域公司被裁撤合并——东北业务并入北方大区，浙江划入华东大区，华中按城市拆分，长沙归华南，武汉归西南，10变7。

然而没过多久，接棒董事长的姚长林再砍南京、西北、海南三家区域公司，只剩北方、华东、华南、西南四个大区。7变4。

没想到，在田佳琳上任总经理才一个月，最后的4个大区也被一锅端了。

不难发现，每换一任管理层，大悦城的组织架构就得重洗一次。姚长林上位砍了一轮，田佳琳接班又砍了一轮。

不过前两轮是"瘦身"——把边缘区域裁掉，核心架构不变。

这一次不一样。不是在大区里做减法，是把"大区"这个层级本身干掉了。

从缩编到掀桌，性质变了。

02

最懂伤口的人来操刀

要理解这一刀的分量，得先看看田佳琳接手的是一个什么样的大悦城。

2023年底到2024年初，大悦城经历了一场堪称地震级的高管塌方。2023年11月，原董事长周政因涉嫌严重违纪违法被带走调查；两个月后，他的搭档、时任总经理曹荣根主动投案。从董事长到总经理，核心管理层几乎同时出局。

危急时刻，姚长林受命接任总经理，随后又一肩挑起董事长职务，独自扛了两年多。两轮架构收缩——从10到7，从7到4——都是在他手上完成的。

直到今年5月，新一届董事会落定，姚长林正式出任董事长、专注顶层战略，田佳琳接任总经理。

董事长与总经理职务分开，管理层终于从"救火模式"回到了正常架构。

而田佳琳操这一刀，有个别人不具备的前提——他可能是全公司最了解大区制利弊的人。

1980年出生，清华土木工程出身。2006年入职大悦城，从厦门鹏源项目的基层工程师做起，广州金域蓝湾副总经理、深圳公司总经理助理、上海公司副总经理、成都公司常务副总经理——一线核心城市的项目，他几乎轮了个遍。

2020年，四十岁的田佳琳出任西南大区总经理。一年后擢升集团副总经理，进入核心管理层。此后几年，管辖半径迅速扩大——西南、华南、北方三个大区先后归到他名下。

到接班前，大悦城全国四大区域，他一人管着三个。

炸天团跟几位接近大悦城的朋友聊过，都提到同一个判断：田佳琳是大悦城少有的"全流程型"高管——项目端干过工程，区域端干过管理，集团端进过决策层。不是在办公室里画PPT长大的，是在工地上一步步拱上来的。

一位与他共事过的人说，他在大区的时候，就已经在推不少精简动作。现在不过是把区域验证过的打法，推到了全集团。

新班子的搭配也有讲究。副总经理魏学问，在中粮体系深耕二十多年，西单大悦城、朝阳大悦城、静安大悦城这几座标杆项目都经他操盘，是大悦城商业运营体系里的老法师。另一位副总经理李平，主攻住宅开发，深耕核心城市。

一个管运营，一个管开发，总经理居中统筹。术业各有专攻，分工不含糊。

如果说周政、曹荣根时代留下的是一地碎片，姚长林两年多的"一肩挑"完成了止血和收缩，那么田佳琳这一届班子，接过的是一个精简过的架构和一张必须兑现增长的军令状。

这是大悦城近年来最"对口"的一届管理层——管运营的真懂运营，管开发的真做过开发，管全局的真蹲过一线。至于能不能把"对口"转化成"对路"，接下来的每一步都是答卷。

03

四年失血近百亿

改革的魄力从哪儿来？说实话，不是魄力，是被逼的。

2022年到2025年，大悦城连续四年净利润为负，累计亏损超过96亿元。

2025年全年营收308.92亿元，同比跌了13.69%；归母净亏23.5亿元。虽然比上一年的29.77亿稍有收窄，但距离上岸还早得很。

曾经喊过"三年千亿"的口号，如今连两百亿都守不住。四年前还能和华润万象城正面掰手腕的商业地产头牌，如今已经不在同一个牌桌上了。

更深层的问题在于，大悦城的母公司是中粮集团，主业是食品和农业。地产在整个中粮体系里，并不是核心赛道。

这让大悦城面临一种"兼职型地产央企"特有的拧巴——集团给的自主空间有限，资源倾斜也有限，但市场竞争的烈度一分不少。

类似的故事我们在写五矿地产退市那篇里也聊过。南国置业背后是电建，大悦城背后是中粮，五矿地产背后是五矿——这些母公司的主业都不是房地产。行情好的时候进来赚快钱，行情翻脸了，要么干脆退场，要么逼着地产板块自己找活路。

南国置业、五矿地产选了退市，中交地产选了转型，大悦城选了留下来打。

但如果持续亏损止不住，母公司的耐心总有个限度。

04

七个名字里的取舍

撤了四个大区，设了七家城市公司——北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亚亚龙湾。

前六个不意外，一线和强二线核心城市，住宅和商业都还有牌可打。

第七个名字值得多说两句：三亚亚龙湾。

这不是一个"城市公司"的常规选项。它指向的是酒店和文旅资产。去年11月，大悦城地产刚完成港交所私有化退市，耗资29.32亿港元回购少数股东股份，结束了十二年的港股之路。退市前，酒店运营本身就是大悦城地产旗下的重要板块。

把三亚亚龙湾单独设为城市公司，等于给了这块资产一个独立的管理主体。不是当"边角料"处理，而是要试着跑出一条新的赛道。

同样值得注意的是名单上没有出现的名字。东北全域、华中的武汉长沙、浙江的中小城市——过去两轮调整中被陆续裁撤的区域，这次彻底出局。

收缩是真的，取舍也是真的。

而业务端最值得关注的动作，是"大悦生活"的成立——商业运营和物业管理放到一个平台上。意图很清楚：经营性收入要挑大梁。

2025年，大悦城旗下购物中心销售额463.7亿元，同比涨15.5%；客流4.49亿人次，同比增22.7%；平均出租率94%；综合融资成本降到3.54%。

开发在失血，运营在造血。这组数据，基本解释了管理层为什么要把资源往运营端系统性地倾斜。

05

骨架之后

大悦城把这次调整定义为"1123"战略的组织落地——提升商业引领地位，夯实高质量住宅开发，聚焦核心城市群，精进精细化管理。

方向上挑不出毛病。问题永远在执行。

扁平化之后，总部能不能真正直管七个城市公司？大区原来承担的协调、风控、资源调配功能，不会因为一纸撤销公告就自动消失。这些活儿得有人接，总部的人手和管控能力没有同步升级的话，"扁平化"很容易变成另一种乱。

"大悦生活"把商业和物业揉到一起，看上去顺理成章，但这是两套完全不同的生意——一个讲坪效和品牌调性，一个讲成本控制和基础服务覆盖。合在一起能不能产生化学反应，而不是互相拖累，还需要时间验证。

不过有一点可以确定：田佳琳是带着清醒来接这个班的。

二十年，他亲历过大悦城最风光的时候——朝阳大悦城一战封神，整个行业仰望的年代；也经历了高管震荡、四年连亏、组织反复调整的至暗时刻。

他比大多数人都清楚这家公司的全部家底和全部伤口。从基层工程师做到总经理，二十年的仗不是白打的。

但了解问题和解决问题之间，隔着的远不止一张组织架构图。

连续四年失血、累计亏损近百亿的大悦城，留给新管理层试错的窗口已经不大了。

骨架搭好了。这一次，必须长出肉来。

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注：本文写作中，基于大悦城公开资料，并参考了大嘴说等自媒体的报道内容，特此鸣谢！