浙江
【裁判要旨】
开发商交付房屋未达到合同约定的市政基础设施条件，虽已采取提供临水临电的补救措施但仍未完全履行合同义务。合同约定违约金具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重属性。在违约方已采取一定补救措施且实际影响未达严重影响房屋使用程度时，若严格按照约定标准计算违约金金额过重、有违公平原则的，法院可依据民法典第五百八十五条酌情降低违约金数额。
【关联法条】
- 《民法典》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《民法典》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。
- 《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《民法典》第五百八十五条：当事人可以约定违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。
- 《最高人民法院关于适用〈民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条：约定的违约金超过造成损失的百分之三十，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。
王某、姜某（买受人）→ 某置业公司（出卖人）：商品房预售合同关系，约定2016年12月31日前交付符合市政基础设施条件的房屋。
王某、姜某 → 某置业公司：要求按合同约定支付逾期交付违约金7万余元并赔偿损失5万余元。
【原告诉请】
王某、姜某诉称：开发商未按合同约定在商品房交付之日使上水、下水及市政双路供电达到开通条件，一直使用临水临电。请求判令某置业公司按照每日万分之一的标准支付自交房之日起至正式通电之日的违约金7万余元，并赔偿损失5万余元。
【被告答辩】
某置业公司辩称：其已采取提供临水临电的替代性履行方式，在一定程度上弥补了购房人的损害，且实际影响未达到严重影响房屋使用的程度。上诉主张一审法院判决确认的违约责任过重，要求降低违约金数额。
【法院查明】
2015年1月27日，某置业公司与姜某、王某签订《北京市商品房预售合同》，约定房价款706689元，用途为商务办公。出卖人承诺于2016年12月31日前交付房屋且市政双路供电达到开通条件。双方约定若未达条件按每日万分之一支付违约金。合同签订后王某、姜某支付全部房款706689元。
2016年12月28日，某置业公司交付房屋，但交付时使用的是临水临电。某置业公司自行承担临水临电期间的水电费直至正式开通为止。市政双路供电条件于2021年7月30日才达成。
【法院认为】
一审法院认为：预售合同合法有效。虽开发商提供了临水电的替代性履行方式，但其行为仍违反合同约定。应按合同约定的每日万分之一标准支付违约金，起算自实际接收房屋之日至2021年7月30日，计算得违约金118370.41元。某置业公司主张违约金过高但未提供充分证据，不予采纳。
二审法院认为：涉案违约金具有补偿性质，开发商已采取补救措施且购房人受损未达严重影响房屋使用程度，若仍按合同标准计算金额近房屋总价款两成，有违公平原则。综合考虑开发商补救措施、买房人受损情况、违约金条款性质等，酌情降低违约金。
【裁判结果】
一审（北京市房山区人民法院(2022)京0111民初11466号）：
一、某置业公司于判决生效之日起十日内支付姜某、王某违约金118370.41元；
二、驳回姜某、王某的其他诉讼请求。
二审（北京市第二中级人民法院(2023)京02民终5482号）：
一、撤销一审第二项；
二、变更一审第一项为某置业公司于判决生效之日起十日内支付姜某、王某违约金6万元；
三、驳回姜某、王某的其他诉讼请求。最终法院认定违约金由一审的118370.41元酌减为6万元。
【案例来源】
北京市第二中级人民法院(2023)京02民终【】号民事判决书（二审终审判决）。
【其他】
本案涉及违约金性质的理论争议：补偿性 vs 惩罚性 vs 双重属性，司法实践采双重属性说。违约金调整需满足两个启动要件：当事人申请+过分高于损失（一般标准为超过实际损失30%）。同一小区涉及的业主数量可能从几百户到上千户不等，首案判决结果具有示范引领作用，因此法官在处理个案时需兼顾群体性诉讼风险。
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