全国十五五政策大盘点：资产红利落幕，运营实力定行业位次

背景：随着国家“十五五”规划纲要及全国多个省、市、地区配套规划陆续出台，住房租赁已从房地产市场的配套环节，正式升级为城市更新、民生保障、人口集聚、产业支撑的核心载体。本轮政策以中央顶层设计为统领，各地结合人口流入、土地资源、财政实力、楼市库存等现实禀赋，形成差异化落地路径，整体呈现“保障优先、存量主导、运营为王、合规兜底、金融赋能”五大特征。

本期，URI城市租住系统梳理政策框架、拆解地方差异、研判行业趋势，为住房租赁行业提供完整、客观、可落地的决策参考。

01

一盘棋布局

因城施策 差异化落地

国家层面在“十五五”规划中明确提出，优化保障性住房供给体系、规范发展住房租赁市场、培育专业化市场化运营机构，将租赁住房纳入房地产发展新模式与城市更新整体框架。从中央到地方，政策不再追求单一规模扩张，而是转向供给结构优化、存量资产盘活、居住品质提升与长效机制建设。

在地方层面，19个地区围绕保租房筹建、存量转化、运营规范、金融支持等方向出台具体举措，形成清晰的区域分化格局。

URI锐评

全国政策框架高度统一，但地方执行呈现显著分化。人口持续流入的一线与强二线城市，以保租房大规模扩容为核心任务；库存压力较大的地区优先走存量转化路线；财政实力有限的三四线城市则以小规模建设与租赁补贴为主。这种差异决定了租赁项目的盈利模型、拿房策略与运营方向难以跨区域复制，本地化能力将成为企业制胜关键。

02

五大政策赛道成型

红利归于因地制宜者

基于19地规划内容与资源特征，十五五期间全国住房租赁市场可清晰归纳为保租房扩容、存量盘活、市场化运营、品质居住升级、REITs 金融化五大政策赛道。五条赛道彼此独立又相互协同，分别对应不同城市发展阶段、资源支持力度与行业参与门槛，共同构成未来五年住房租赁行业的主流发展模式。

从政策导向来看，保租房扩容仍是覆盖最广、确定性最强的主线赛道。上海、天津、山东、河南等人口大省与核心城市均明确筹建规模，通过土地保障、财政补贴、税费减免、审批简化等方式推动房源快速落地，本质是通过低成本居住资源稳住青年人口、支撑产业发展。保租房在政策优先级、资源倾斜度、考核权重上均处于绝对核心位置，也是未来五年最具规模红利的赛道。

存量盘活成为财政承压城市的理性选择。广东、辽宁、重庆、贵州等地鼓励将闲置商品房、老旧厂房、低效商业办公用房改建为租赁住房，在控制财政支出的同时补充民生供给，也为市场机构提供了大量低成本物业来源。但这类物业普遍存在产权分散、消防标准不统一、改造成本偏高、协调难度大等现实问题，对企业的资产整合与工程落地能力提出极高要求。

市场化运营是行业从“建房时代”迈向“管房时代”的核心标志。湖北、陕西、广西、贵州等地明确放开社会资本参与渠道，鼓励专业化、品牌化、机构化运营主体发展，推动租赁行业从零散出租、个人托管向标准化管理、数字化服务、全周期资产运营升级。政策不再强调政府全权兜底，而是通过市场机制提升效率、优化服务、降低成本，让专业机构发挥更大价值。

品质居住升级代表租赁产品的长期发展方向，以浙江为典型代表。该赛道跳出单纯“保基本、补短板”的思路，将租赁住房纳入“好房子、好小区、好社区、好城区”整体建设框架，从硬件装修、社区配套、公共服务、绿色智慧、环境品质等多维度提升租住体验，推动租赁从“有房住”向“住得好”跨越。品质化赛道虽不追求规模扩张，但租金溢价、租客粘性、资产价值更高，是未来市场化竞争的核心高地。

REITs 金融化则为行业打开长期价值空间，以重庆为标杆先行探索。政策通过提高租房补贴、优化存量资产、规范运营管理等方式增厚项目现金流，支持符合条件的保租房发行公募REITs，真正实现“投—融—建—管—退”的资本闭环。这意味着租赁住房从长期持有的民生资产，转变为可流动、可增值、可扩张的资本品，对行业盈利模式、资产估值、扩张路径均具有颠覆性意义。

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五大赛道并非并列关系，而是由城市能级、人口、财政、库存共同决定的被动选择。企业盲目跨赛道、跨区域复制模式，极易出现水土不服。真正的政策红利，只留给能够精准匹配地方资源禀赋的参与者。

03

三大城市类型

一城一品 切勿全国复制

强人口流入城市承担着吸纳新市民、稳定青年群体、支撑产业升级的任务，因此保租房供给被放在首位，同时推动社区配套、智慧化、绿色化升级，并积极打通资本化通道。这类城市租金韧性强、需求稳定，是机构布局的核心战场。

库存偏高型城市面临楼市去化压力，典型例如郑州，租赁成为盘活存量、稳定市场的重要工具。通过收购、改建、纳管等方式转化闲置房源，既能减少新增投入，又能快速补齐保障短板，是兼顾效率与成本的最优解。

财政偏弱型城市更强调“尽力而为、量力而行”，不追求大规模建设，以租赁补贴、小户型保租房、存量微改造为主，优先守住基本民生底线，避免过度投资带来债务压力。

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未来五年，租赁行业将呈现强者更强、区域割裂、模式分化的格局。同一产品、同一成本、同一运营方式不可能在全国通行。企业必须放弃“全国复制”思维，转向“一城一策、一品一策”。

04

六大底层变革

根本上改写游戏规则

十五五规划不仅带来政策增量，更从底层逻辑上推动住房租赁行业系统性转型。六大变革相互交织，决定未来五年谁能生存、谁能发展、谁会被淘汰。

第一，保租房成为行业绝对主线。从国家到地方，保租房均被置于住房保障体系核心位置，与公租房、配售型保障房协同发力，覆盖低收入群体、新市民、青年人、工薪阶层等刚性需求，政策支持力度、资源倾斜度、考核权重均达到历史最高。

第二，供给逻辑从新建转向存量。土地收紧、财政压力、库存高企三重背景下，新增建设逐步让位于存量盘活。老旧厂区、商业楼宇、闲置住宅、城中村物业成为租赁房源最主要来源，行业核心能力从“拿地开发”转向“资产获取、合规改造、高效运营”。

第三，盈利模式从租金差价转向综合收益。过去依赖“低收高租、快进快出”的模式难以为继，未来行业将转向稳定现金流、运营服务溢价、资产增值、资本化退出等多元收益组合，长期稳健替代短期暴利。

第四，运营能力成为核心竞争力。政策反复强调专业化、机构化、品牌化运营，粗放式二房东模式持续收缩。物业服务、社群运营、成本管控、智慧管理、资产维护成为企业必须具备的基础能力。

第五，租住品质进入政策监管考核体系。“好房子”“好社区”“好服务”成为政策导向，绿色建筑、适老化、无障碍、智慧家居、完整社区配套等从可选项变成必选项，产品标准全面升级。

第六，全链条合规成为生存底线。房屋结构安全、消防、租住人数、资金监管、合同备案、信息核验全面收紧，违规隔断、群租、虚假房源、高收低付等行为面临严厉处罚，行业彻底告别野蛮生长。

URI锐评

这六大变革不是趋势，而是已经落地的现实。行业正在完成一次彻底的供给侧改革：过去靠资源、靠胆量、靠速度；未来靠专业、靠运营、靠合规、靠资本。无法转型的主体将快速出清。

05

机遇与挑战

政策红利≠人人可赚

十五五为行业打开巨大空间，但机遇与风险高度并存。

机遇体现在四个方面：一是保租房需求刚性极强，政策持续加码，市场规模稳步扩大；二是存量资产供给充足，拿房成本相对可控，适合规模化布局；三是REITs等资本化工具打通退出通道，优质资产具备价值重估机会；四是市场化细分赛道如人才公寓、青年公寓、产业公寓仍存在明显供给缺口。

URI提醒挑战同样现实：保租房租金限价导致收益偏低，高度依赖补贴；存量改造面临产权复杂、消防合规、改造成本高、回报周期长等难题；特别是一线城市的郊区及三四线城市需求偏弱、租金承压、空置风险上升；合规成本持续上升，中小机构资金与运营能力难以支撑。

URI锐评

政策很美，但落地很苦。红利从来不是普惠福利，而是能力筛选器。能控制成本、能做好运营、能搞定合规、能对接资源的企业，才能真正分享时代机遇。URI提醒企业做好投资规划，不要盲目入局。

政策以保障民生为底色，以城市发展为目标，以运营升级为方向，以合规安全为底线，彻底终结了过去粗放扩张、灰色套利、野蛮生长的旧时代。对行业而言，这不是一场短暂风口，而是一次终极洗牌。红利不再普惠，只给专业者；市场不再宽容，只留合规者；未来不再靠房源规模，而靠运营创造真实价值。

未来五年，谁能把存量资产变成优质房源，把房源变成稳定现金流，把现金流变成可资本化的优质资产，谁就能穿越周期、占据赛道顶端。固守房东思维、依赖违规套利、缺乏核心能力的市场主体，终将被政策与市场双重淘汰。十五五不是起点，而是分水岭；不是盛宴，而是资格赛。能活下去的，永远是懂政策、懂资产、懂运营、懂城市的人。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:树懒