5.5亿起拍！谁会拿地？将会卖多少钱？金山湖岛内豪宅现状似乎给了答案！

若不是楼市遇冷，我还真难见到有钱人住的豪宅到底是怎么样。

近期，金山湖岛内豪宅中海龙湖百贤府新上两套约144㎡豪华精装二手房，其中一套更由女主人陪同几个房产大V，实地讲解全屋装修细节。据说整套装修投入高达150万，如今挂牌售价仅418万。

你可知道，当年验资100万的房子，业主看房花了2个小时就下定，只因家人不在惠州常住，忍痛割爱。

如今400多万的挂牌价，大家觉得贵吗？我看吃瓜群众喊着200万，可大家还知道不，当年买房靠抢，这套房毛坯购入都要380万。

就在这豪宅百贤府旁边，近日，一宗城市更新旧改住宅用地近期挂牌，引起全城热议。一方面，感叹惠州速度，湖山小学刚拆除，地块便迅速规划入市。更多会议论哪家房企有实力拿下这块核心地块，未来片区新房售价又将站在怎样的新高度？

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约5.5亿起拍价 打造新规产品

本次挂牌的地块位于金山湖片区，地块编号为JSH-A04-08-01，北侧为规划新屋路，南侧为湖心路，西侧为湖滨中路，东侧为金山湖东路。

据悉，以54850万元的起拍价挂牌， 起始楼面价为约5525.1元/㎡， 总用地面积约49637.47㎡，将于2026年7月22日开拍。

简单谈下宗地亮点：

支持“拿地即开工”。

容积率2.0、建筑限高80米，将按照全新住宅规范打造产品。

配建要求上，竞得人须配建湖山东路1477㎡道路、JSH-A04-11地块5972㎡公园绿地，并无偿移交给惠州市市政园林事务中心管理。

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实地走访：挖掘机的轰隆声 声声叹新变

昨日我实地走访地块现场，多台挖掘机同步作业，测绘人员进场勘测，拆迁、平整工作全速推进。

去年此时，整片区域还是完整的湖山村，湖山小学内书声琅琅；如今放眼望去，只剩机械作业的轰鸣，旧改更新速度肉眼可见。

难怪一线城市都是挖掘机“嗒嗒嗒”的声音，或许象征着一座城市的快速发展。

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花落谁家？央企中海呼声最高

谁有能力拿地？

大家都明白，楼市已经历经五年冷却，惠州本地房企多数仍处于回血修复阶段，约5.5亿的拿地成本，对现金流的要求，实力有点不允许。

纵观品牌房企剩下只有央企了。

保利、华润、还是摸透金山湖的中海？

行业内外呼声最高还是中海地产。真的毫无悬念？最终归属静待7月22日土拍揭晓。

假设真的中海拿下，会开发怎样产品？

坐拥金山湖岛内优质地段上，毋庸置疑，打造豪宅项目才能对标。

是否是甲叁號院的复制品，还是迭代升级打造全新划时代作品？

我在写甲叁號院时是惠州出现四代宅，中海地产在其他城市已落地第四代升级产品空中墅，这种产品就解决了四代宅中上下邻居对视、隐私不足的痛点。

或者产品更大胆些，打造出划时代的产品，如杭州中海万潮玖序。

不知道，中海在百贤府、臻如府、甲叁號院之后，是否持续刷新惠州豪宅产品天花板。

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曾经的光芒能否照回今日的大地

我们还是要回顾2021年，中海在金山湖风光无两。6、7月连续拿下金山湖两宗靓地，其中之一，就是开头所讲的百贤府。

6月7日，中海以48250万元拿下金山湖岛内地块，折合楼面价9161元/平，刷新惠州楼面价历史新高！

当年业内机构算了一笔账， 无偿移交人才房12000㎡，若按建安成本3500元/㎡来计算，金额为4200万元。配套幼儿园4500㎡和养老服务设施100 ㎡ ，若按建安成本3200元/ ㎡ 来计算，金额为1472万元。合计成交价将高达5.39亿元，实际可售面积约36071 ㎡ ，以此折算实际成交楼面价约15000元/㎡。

2022年入市备案均价就刺破3万/㎡，刷新了当时楼市的价格“天花板”，中海确实能赚了钱。

同个时间，中交地产以9.2亿拿下如今的中交紫薇听澜，折合楼面价7584元/㎡！如今在售价格基本持平当年楼面价，真的亏本卖房。

如今百贤府二手市场，是否说了什么。

当下，我也比较关注这宗始楼面价为约5525.1元/㎡的地块，若以底价成交，将会卖到什么价位？

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金山湖岛内豪宅现状

先不说二手房市场，中洲湾上花园、泰丰千花岛，金山湖岛内初代豪宅的现状。

就刚才百贤府，这套 144㎡房源，毛坯入手380万、装修投入150万，如今 418万转手，业主亏损幅度一目了然，也难怪业主低于400万不愿商谈。

回到新房市场，目前岛内在售的两个豪宅，也能预判未来新项目的竞争格局。

天傲花园，能在甲叁號院开盘前卖掉140㎡以下的房源，算是完美了。目前在售179-251㎡大平层，主力还是179㎡超高层。端午节期间推出十套特价房源，低至12800元/㎡，实际上还是要14000-15000元/㎡，251㎡大平层也要将近3万的售价。

项目外立面设计现代时尚，户型格局没有硬伤，我想说园林交标太差了，配套质感跟不上大平层豪宅定位，整体仍有较大提升空间。

湖心岛1号，可以说财大气粗，二期产品一直佛系去化，难怪某策划行说在市场上很难找到该项目的推广信息。

就是这样的态度。在端午节前夕，也是推出特价房，还是25-26栋，建面106-143㎡，特价房13300-13600元/㎡，实际上这种相对的小户型单位价格还是没什么变化。

湖心岛1号也有185-270㎡大平层，其产品交付上也是下了重本。

但是随着时代变化，湖心岛本身就是慢节奏开发，产品还要再升级。我觉得二期园林应该铲掉再造，还没建的产品全面升级。不一定要建四代宅，但要能对标一线城市革新产品，毕竟湖心岛1号是个慢工出细活的产品。

写到这里，我们看到岛内豪宅实际上都在表面降价，实际上也艰难。只是甲叁才是成功。

那么，这块新地块，能否复制中海甲叁號院的销售神话？

短短半年，700余套房源基本清盘，目前仅剩一栋 154㎡精装住宅在售，项目重心已转向商铺推售。

甲叁號院的成功，首先，有着中海房企的央企实力，拥有标准化产品打造、统筹能力，成熟模式落地适配性强；甲叁已经在全国遍地开花。

其次，作为金山湖首个四代宅，结合市场的定价并不高，刚开盘小户型才12000元/㎡起，吸引“头啖汤”的购房者。有些惠州房姐粉丝直接到售楼处购买，至今还时不时点赞当时文章。

还有一个重要的原因，就是金山湖岛内湖山村旧改客户群体，成为项目核心购买力，贡献了可观成交量。

另外，岛内中介们的房票交易、代购等方式，进一步拉低实际房价，有位中介大V直言：在甲叁赚到钱比普通人一年的收入还高。

最后，我们期待金山湖一次又一次的美丽升级，我们也期待金山湖豪宅升级，产品再高度，又代表城市封面之作。

但是结合楼市现状，售价貌似难以支撑高度。

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